九周年慶的“意外彩蛋” 杭州濱江寶龍城易主大家保險

觀點網 一場搖擺了四個月的交易終于落定。

12月23日晚間，寶龍地産發布公告稱，集團與聯商壹号、麗水聯家及天津遠見訂立合作協議，上海瑞龍（公司間接全資附屬公司）已有條件同意出售而聯商壹号已有條件同意購買目標公司杭州華展房地産開發有限公司（其100%擁有目標項目）100%股權。于完成股權轉讓後，目標公司将不再為公司附屬公司。

簡而言之，寶龍地産再次出售旗下資産，這一次涉及到的項目為杭州濱江寶龍城購物中心，以及杭州濱江寶龍藝珺酒店。

根據公告，股權轉讓的所得款項淨額約為9.97億元。在該等股權轉讓所得款項淨額中，寶龍地産拟将45%用于其物業發展以确保按時交付，20%用于一般運營開支，15%用于稅項開支，10%用于有關集團境外重組的開支，10%用于有關集團境内重組的開支。

值得注意的是，杭州濱江寶龍城開業于2016年12月24日，截至公告發布前夕，恰好迎來9周年。就在交易正式披露前，項目官微上還推送了關于9周年慶的活動通知。這也為交易增添了幾分微妙。

一邊是熱鬧的周年慶典，一邊卻是資産剝離的現實動作，寶龍在輕資産轉型與債務壓力之間的艱難處境顯露無遺。

開業九周年之際易主

這項交易早在今年8月已有端倪。

彼時就有消息指出，濱江寶龍城正在尋找買家，涉及的是商業綜合體和寫字樓部分，其中商業綜合體的報價約為28億元至35億元，寫字樓報價13.9億元，合計約在41.9億元至48.9億元。

從最終成交情況來看，交易資産為位于浙江省杭州市浦沿街道濱盛路3867号的杭州濱江寶龍城購物中心綜合體以及杭州濱江寶龍藝珺酒店，二者協定總資産價值為24.5億元，初步股權代價為10億元。

其中，杭州濱江寶龍城于2016年12月開始營運，其總建築面積約為13.75萬平方米（不包括停車位），共有5層地上樓層和2層地下樓層，包括商店、室外及天台空間等，地下停車位有1390個。

杭州濱江寶龍藝珺酒店的開業時間晚了一年，在2017年12月開始運營，擁有175間客房。

在2023年、2024年以及截至今年前8個月，寶龍城及酒店的運營淨收入分别約為2.31億元、2.32億元及1.56億元，整體而言經營表現尤為平穩。

此外，就市場表現來看，開業于2016年的杭州濱江寶龍城已成為杭州標杆項目之一。項目為杭州地鐵6号線誠業路上蓋，通達度較高。同時，周邊有小區及辦公區，客源能夠保持長期穩定。

不過，在杭州濱江寶龍城開業次年，距離項目約5公里的龍湖杭州濱江天街也正式入市，開業時引入近350家品牌，其中58％是首進濱江乃至杭州，這是金沙天街後，龍湖在杭州運營的第二座天街項目。

盡管寶龍城開業時也引入了占比約54.8%的首進濱江品牌，但某種程度上，龍湖濱江天街對寶龍城難以避免的形成了消費分流。

一方面，兩個項目距離較近，均為地鐵6号線上蓋，且僅間隔三站；另一方面，後入市的項目在品牌新鮮度上顯然更具優勢，對消費者形成更強吸引力。

但伴随運營的調改，濱江寶龍城也始終在當地市場保持領先地位。公開數據顯示，項目2024年的銷售額為33億元，位居杭州商業項目銷售表現前五名。不過，這一數據包括了新能源汽車及外街的交易情況，同時，銷售額較上一年還是取得約5.7%的下滑。

與此同時，在公開平台，逐漸能看到一些負面聲音，涉及到活動營銷、入駐品牌、硬件設施等多方面。

在今年7月，曾有當地媒體報道稱，接連幾天的降雨之後，杭州濱江寶龍城出現漏水現象。盡管工作人員第一時間進行處理，地面上的積水已經清除，但天花闆上仍留有因漏水産生的水漬、黴斑以及局部塗料剝落的痕迹。

賣方的生存困境

日常運營管理和維護中暴露出的一些問題，也在一定程度上折射出寶龍繫的當前處境。

除了此次交易涉及到的項目外，寶龍地産在過去一段時間已經多次進行資産處置。

據觀點新媒體此前報道，在今年7月，南京江北新區浦口大道以北、新浦路以西地塊的土地使用權以及土地上現有工程、附着物也被寶龍地産擺上貨架。

該地塊原本規劃建設為8萬平方米的集中式商業購物中心，同時配套辦公、公寓等類型，總建築面積達32萬平方米。但理想始終未能落地，在上架拍賣前，地塊已荒置五年。

之所以接連轉手項目資産，根源在于寶龍地産自身的困局。

按照寶龍方面在今年中期的表态，公司下半年将繼續尋找機會出售旗下項目，“尋求合适機會出售若幹項目開發公司股權，以産生額外現金流入。”此次圍繞杭州濱江寶龍城及酒店展開的最新交易，也是對這一方向的進一步落實。

在最新公告中，寶龍地産也並不避諱直接表示，“通過将目標公司及目標項目的所有權權益轉讓予聯商壹号，本集團将可在相對較短的交易期内獲得現金所得款項。有關所得款項可改善本集團的流動性狀況並支持其日常運營及物業開發項目。”

與此同時，接手項目的投資方同樣背景深厚。

據公告顯示，資産收購方海聯商壹号商業管理有限公司由麗水聯家貳号股權投資合伙企業、天津遠見創新投資管理有限公司共同擁有，兩家公司的占比分别為99.97%、0.03%，均為獨立第三方。

不過，企查查信息顯示，收購方實為中聯基金及大家保險。

而在過去一段時間，二者已經聯合在國内市場收購了數十座購物中心，尤其是分布在各地的萬達廣場項目。

此次交易後，不排除雙方推動進行下一步操作的可能。只是在此之前，或許還需等待寶龍地産回購權失效或放棄。

公告明确， 作為交易安排的核心條款之一，寶龍地産旗下項目公司上海瑞龍享有一項具有明确時間窗口與價格保障的股權回購權。具體而言，在交易完成後的第3至4周年前10個營業日（可延至第5年），以保障買方實現12%（或延長後10.5%）内部回報率的價格，可優先回購項目100%股權。

這也意味着，寶龍地産雖暫時讓渡項目股權，但通過設定回購權，保留了未來在現金流或戰略需要時收回項目的可能性，可能意在平衡短期資産變現與長期資産持有之間的需求。

不過，項目産權歸屬變更對寶龍商業的影響似乎有限。據悉，寶龍商業主要以“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”和“寶龍天地”四個品牌提供商業運營管理服務。

截至今年中期，寶龍商業有97處已開業零售商業物業，總已開業建築面積約為1110萬平方米；已簽約零售商業物業129個，總合約建築面積約為1420萬平方米。

截至期末，寶龍商業運營中的零售商業物業産品中，寶龍城的已開業建築面積約57.4萬平方米，平均出租率為97.8%，較上年末持平。

平均出租率最高的為寶龍一城，已開業建築面積約17.1萬平方米，出租率達99.1%。

寶龍廣場的已開業建築面積高達898.1萬平方米，占總開業建築面積的八成，該産品類型平均出租率為91.2%，較2024年末提高0.3個百分點。

寶龍天地的已開業建築面積為55.7萬平方米，出租率91%，同樣較2024年末提高0.3個百分點。

按照計劃，寶龍地産還将開出南京江甯寶龍廣場、甯波江北寶龍廣場、余姚寶龍廣場、甯波文創港寶龍天地、台州椒江商業街等項目，由寶龍商業提供委托管理。

此次交易涉及的杭州濱江寶龍城，也采取同樣模式。即由寶龍地産開發建設，寶龍商業提供運營管理。

雖然項目産權被寶龍地産出售，運營權仍有望繼續掌握在寶龍商業手中。

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