打包三座荟聚注入基金 英格卡與高和資本的互補性博弈

近日消息，高和資本與英格卡購物中心宣布戰略合作，雙方計劃聯合發起設立一支專項不動産基金。

該基金将持有位于北京、無錫和武漢的三座荟聚購物中心，此項合作将在獲得中國相關主管部門的批準後正式生效。

根據協議，高和資本将擔任該基金的基金管理人及執行合伙人；英格卡則将作為普通合伙人及基石投資者，繼續擁有荟聚品牌並經營這些購物中心，保持荟聚品牌和運營的品質。

此外，宜家中國将在無錫荟聚内開設並運營一家新的門店；宜家無錫商場現有物業資産将作為交易的一部分，改造為無錫荟聚全新租賃空間。

從市場最初傳聞的“全盤出售”，到最終“基金共持、運營不變”的合作模式落地，這一交易不僅涉及超百億商業資産的權屬調整，更折射出跨國商業地産企業與本土資本的戰略适配邏輯。

全盤出售到基金共持

關于英格卡出售荟聚項目的消息，最早于今年8月傳出。當時市場消息稱，英格卡集團計劃打包出售國内10座荟聚購物中心，首批涉及無錫、北京、武漢三座成熟項目，估值約160億元，接盤方傳聞為泰康人壽領投的險資基金，交易細節仍在溝通中。

彼時市場普遍解讀，此舉是英格卡應對現金流壓力的“瘦身”操作，也引發投資者對其在華重資産戰略可持續性的質疑。

關于拟出售項目的核心原因，市場普遍認為主要有兩方面：一是宜家家居業務增長乏力，二是荟聚購物中心的重資産模式在消費疲軟與市場競争加劇的雙重壓力下，經營明顯承壓。

不過，英格卡最新财務數據呈現出營收微降、利潤增長的分化态勢。

資料顯示，2025财年（2024年9月1日-2025年8月31日），英格卡集團全球營收414.51億歐元，同比下滑0.9%；宜家零售銷售額390億歐元，同比下滑1.6%；毛利潤144.21億歐元，同比增長4.0%；營業利潤14.64億歐元，同比增長16.8%；淨利潤14.11億歐元，同比增長75.1%。

這與英格卡2025财年推行的“降本增效、優化财務結構”的整體策略密切相關。整體來看，盡管營收同比降幅較2024年收窄，但業績仍面臨壓力，利潤增長更多依賴于成本端管控與業務結構優化，而非收入端增長的拉動。

購物中心業務闆塊表現相對穩健，最新财年數據顯示，英格卡中國區購物中心客流超1.4億，同比增長5%，整體出租率97%，會員近700萬，引入約220家城市/區域首店。

無論業績分化态勢如何，此前的出售傳聞最終以“基金共持”的形式落地。對比最初傳聞，區别在于從險資泰康人壽領投的基金接盤，變為高和資本和英格卡共同成立基金持有運營，處置方式也從全盤出售轉為了基金共持。

本質而言，全盤出售是一次性轉讓資産所有權以快速套現，而基金共持是英格卡以普通合伙人及基石投資者身份保留部分權益，形成“資本持有+專業運營”的分離模式。

值得注意的是，不同于市面上大部分的商業資産出售案例，英格卡此次是以普通合伙人及基石投資者的身份保留部分權益，並非完全出售。而如萬達，則是向其他企業出讓萬達廣場股權，屬全額資産出售，並無權益保留。

對于出售方而言，兩種方式各有優勢。共同成立基金的方式下，英格卡能回籠部分資金，保留收益分成權，風險共擔；采用全額出售的主體，如萬達等，則可一次性回籠大額資金，徹底剝離資産風險，專注運營服務收費，收益相對固定。

交易雙方的互補性

資料顯示，英格卡自2009年進入中國，目前在中國運營着10家荟聚購物中心，分别位于無錫、北京、武漢、福州、長沙、南甯、昆明、合肥、西安和上海，投資總額約275億元，擁有約94.3萬平方米的總租賃面積。

此次基金合作涉及3座，其余7座暫未納入合作計劃。

從項目屬性來看，此次納入合作基金的三座荟聚分别為無錫荟聚、北京荟聚、武漢荟聚，共同點在于均為英格卡入華的早期項目，運營超過10年，屬成熟期優質資産；而福州、西安、上海等7個較新的荟聚則仍處培育期，現金流尚未穩定。

對英格卡而言，與不動産投資機構成立合作基金持有運營成熟期的項目，可以更多視為資産證券化而非資産剝離。

作為普通合伙人和基石投資者，英格卡依然能主導項目運營和荟聚品牌，避免了品牌價值因出售而稀釋或管理失控的風險。

此外，這種盤活優質成熟資産的方式，還可保留戰略擴張空間。如無錫宜家還将升級搬遷至荟聚内，進一步強化“荟聚+宜家”的協同業态，一定程度上避免資産調整對核心零售業務的沖擊。

而高和資本作為國内領先的不動産私募股權基金，核心優勢在于優質商業物業投資與資管能力，其投資聚焦一線城市優質商業資産，尤其偏好運營成熟、現金流穩定的項目。

從過往案例來看，高和資本擁有豐富的商業資産並購與盤活經驗，例如上海周浦萬達廣場收購、醫藥物流園Pre-REITs基金等項目均取得良好的成效。

在購物中心領域，高和資本也有成熟的合作經驗。

2018年8月，其與大悅城控股聯合設立50億元購物中心並購基金，聚焦中國核心城市具備更新改造潛力的商業綜合體項目；同年12月，該基金完成對北京大興區火神廟國際商業中心的收購，並将其改造為大興大悅春風里，提升項目價值。

此次與英格卡合作，是高和資本精準切入成熟購物中心賽道的重要布局，且規避了重資産收購的風險。

一方面，其無需動用巨額資本進行全盤收購，在降低了資金壓力和投資風險的前提下，一次性獲得北京、武漢、無錫三座運營成熟、現金流穩定的核心商業資産包，實現優質資産的快速儲備。

另一方面，其可依托自身資管優勢彌補運營端短闆，對接本地政府、社區資源，助力項目更好地融入本土市場，提升資産價值。

此外，作為專項基金的發起方與管理人，高和資本後續還可通過CMBS、類REITs等資産證券化工具實現退出或進一步盤活資産。

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