81億出讓11宗地 南京拍出近十年“新地王”

觀點網 12月19日，南京本年度最後一場大規模土拍收官，集中出讓的11宗地塊全部成交，總收金約81億元。

此次土拍是繼12月18日出讓4幅地塊後，南京連續第二日集中供地，吸引了7家品牌房企競逐。

其中，河西中部核心區NO.2025G90地塊成為焦點，經61輪激烈競價，最終由南京奧體建設開發有限責任公司以16.11億元競得，溢價率26.35%，是當日唯一溢價成交地塊。

該地塊成交樓面價高達45325元/平方米，一舉超越了由葛洲壩中國府（河西南G14地塊）自2016年5月13日起保持的45213元/平方米單價紀錄，比原紀錄高出112元/平方米，成為南京新“單價地王”。

G90地塊位于建邺區燕山路以西、楠溪江西街以南，四至為東至燕山路，南至規劃支路，西至規劃支路，北至楠溪江西街。規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓面積22214.65平方米，容積率區間為1.01至1.6，建築高度≤80米。地塊挂牌起始價12.75億元，起拍樓面價為35872元/平方米，最終成交總價16.11億元。

該地塊地處發展成熟的河西中部核心，北端毗鄰奧體中心，南端隔河西大街與國際博覽中心、河西金融城、國金中心相望，東北方向有華新城、華采天地等商業設施，西側及西南方向環繞着仁恒江灣城、融僑中央花園、碧瑤花園、濱江壹号等高端住宅區。

其中，仁恒江灣城為河西闆塊標杆項目，自2006年拿地後分期開發，價格從一期1.5萬元/平方米逐步攀升，2015年四期曾達3.5-4.1萬元/平方米，2021年前後最高接近9-10萬元/平方米。

但2025年末市場回調，四期部分房源成交價回落至約4.8萬元/平方米，一、二期甚至出現3萬元/平方米左右，價格已普遍下行。

另一關鍵參照是河西南部闆塊前“地王”項目葛洲壩中國府（河西南G14地塊）。

2016年5月，經過25輪激烈競價，葛洲壩地産以總價32.8億元競得地塊，樓面價高達45213元/平方米，這一價格在當時刷新了南京土地市場紀錄。

葛洲壩中國府在2018年至2019年間入市銷售，主力戶型面積在190至290平方米之間，並于2020年前後完成交付。當前，該項目在二手房市場挂牌均價普遍在6-7萬/平方米。

葛洲壩于2022年7月在同一闆塊競得的G29地塊（中甯府），樓面價39964元/平方米，定位為“中國府2.0”，目前仍在建設中。

此次拿地的南京奧體建設開發有限責任公司，最初是為建設河西奧體新城而于2003年初成立的項目公司。

在南京市政府主導下，奧體建設承擔了占地100萬平方米、建築面積近120萬平方米的奧體新城開發，陸續建成了清竹園、木樨園、翠杉園、丹楓園、海棠園等園區。

資料顯示，奧體建設最早在河西南部布局可以追溯到2013年4月2日，與萬科、金地、恒大等房企經過37輪競價後，以33.6億元競得河西南部G09地塊，樓面價11124元/平方米。

2024年6月19日，奧體建設經47輪競價，以17.4億元競得河西南部G11地塊，成交樓面價達43888元/平方米，溢價率15.23%。該地塊容積率上限為1.01，建築限高35米，且不得配置商業，屬稀缺低密度純宅地，樓面價在當時位列南京歷史第二。

進入2025年，奧體建設投資節奏加快。10月28日，奧體建設以10.08億元競得秦淮區南部新城G56地塊，延伸到河西以外核心區。

12月19日，再度于河西競得上述“地王”項目，創下區域樓面價歷史新高。

回顧河西地價變遷，自2013年以來，樓面價實現從“萬元”到“四萬五千元”跨越。

2013年，五礦地産以38.6億元競得河西南G05地塊，樓面價10721元/平方米，成為河西南部首幅破萬的純住宅地。

2016年5月13日，葛洲壩以32.8億元競得河西南G14地塊，樓面價45213元/平方米，創下南京單價地王紀錄，此後長達九年半時間内未被撼動。

同日，電建金茂聯合體以總價69.6億元競得相鄰的G12、G13地塊，樓面價分别達到37027元/平方米和36890元/平方米。

今年4月30日，招商蛇口經過226輪競價，以32.04億元、樓面價45053元/平方米競得河西中G28地塊，實質性刷新南京地價歷史第二紀錄。

本次其余10宗地塊以底價成交，分布于南部新城、雨花、栖霞、江甯、浦口等多個區域，競得方也以地方國企或平台公司為主。

南部新城G86由南京信城置業（中信泰富地産）以8.51億元底價競得，樓面價約25417元/平方米；金融城四期G92由江蘇銀行以7.8億元底價競得，将引入百億級超級總部；城南小行G93由南京堯智匯科技産業發展有限公司以3.11億元競得，樓面價約19404元/平方米，将由金基開發。

其余地塊分布在燕子矶、仙林湖、麒麟、江浦、江北研創園、江甯科學園等地，樓面價在8051元/平方米至16088元/平方米之間。

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