開業兩月即押50億元 深圳大悅城“現金流救生圈”

觀點網 近日，深圳大悅城一則重大資産抵質押公告的披露，讓這座新開業不到半年的購物中心，再次成為市場焦點。

據公告，大悅城及其下屬公司因業務經營需要，拟向中國銀行申請最高不超過50億元的固定資産銀團貸款，期限180個月，而抵質押的資産為深圳寶安大悅城商業中心物業及該物業經營收入應收賬款。

截至2025年9月30日，抵押物業賬面價值61.43億元。以此計算，抵押率高達81%。

那麼，深圳寶安大悅城究竟為何能赢得資本的偏愛？

資本底色

資本的青睐從不憑空而來。對大悅城而言，深圳寶安大悅城意義非凡——它既是集團布局“北上廣深”的最後一塊商業拼圖，更是耗時18年打磨的“心血之作”。

市場也用數據印證了這份價值，回溯7月12日開業當天，上午9點半的深圳大悅城門口已聚集大量周邊市民，更有不少年輕人不遠千里專程打卡。

據官方數據，開業首日客流突破42萬人次，不含Apple及汽車品牌的銷售額近2000萬元，同時近100家品牌斬獲全國銷售冠軍、近50家品牌登頂深圳銷冠。

作為“擁抱年輕人”的商場代表，深圳大悅城在招商上也是卯足了勁，不僅開業招商率達到了99%，場内近400家品牌，超50%均為首店/定制店。得益于品牌的獨特，寶安政府官網數據顯示，開業首月，商場出租率穩定在98%以上，周末客流峰值保持在15萬人次左右。

當然，這份熱度並非昙花一現。12月初的周六，商業客下午閑逛時，深圳大悅城場内客流依舊可觀，尤其是LG層戶外星光道，不少身着精致服飾的年輕女性正排隊打卡聖誕限定的“雪中宮廷紅牆”場景。

事實上，在周邊商業體都在搶流量的當下，深圳大悅城仍能維持開業時門庭若市的景象，實屬不易，尤其在競争格局堪比“修羅場”的寶安區。

戴德梁行數據顯示，第三季度，深圳新增約28萬平方米新供應，季末全市優質購物中心存量進一步上升至775.7萬平方米，預測2025年第四季度至2026年末，深圳預計将有53.4萬平方米的優質購物中心入市。

而寶安區的商業體量位于深圳首位。據不完全統計，深圳寶安區3萬平方米以上的大型商業綜合體已達35家，商業體量更是攀升至超360萬平方米。

不過，這也反映出了在當下非核心商業項目融資遇冷時，“核心區位+強運營”的資産或正成為房企“現金流救生圈”。

然而，市場的關注點同樣放在了這筆50億巨款的規劃用途上，大悅城打算怎麼花？

巨款的規劃

目前，大悅城在公告中並未詳細闡述的資金用途，僅提及用于業務經營。

值得一提的是，就在上個月，大悅城同樣以旗下另一座購物中心資産及未來收入作為質押，貸款融資33億元。

11月13日，大悅城控股公告稱，北京西單大悅城以其購物中心、酒店、寫字樓等不動産及未來運營收入作為質押，拟向招商銀行申請不超過33億元借款，中糧置業則以所持西單大悅城100%股權提供擔保。

截至2025年9月30日，北京西單大悅城成本法賬面價值19.28億元，而中糧置業所持西單大悅城100%股權賬面價值13.28億元，合計價值32.56億元。

西單大悅城在北京位于第一梯隊的中遊，上遊是國貿商城、SKP等高奢購物中心。據财報，2025年上半年，西單大悅城貢獻租金收入近2.85億元，出租率高達95%，2024年淨利潤更是達到3.96億元。

事實上，通過抵押成熟項目獲取低成本資金,也能替代部分如信托貸款等高成本融資，進一步降低财務費用。目前，國有大行的商業物業抵押貸款年化利率低至3.0%-3.45%。

對于這兩筆“巨款”，市場推測一部分将用于存量項目場景與品牌的煥新、新項目如成都青羊大悅城的前期投入，另一方面或将用于補充公司經營流動資金。

今年11月，大悅城地産從港股退市中的其中一個目的就是為了減少資本消耗，目前母公司大悅城控股正面臨階段性資金回籠壓力。

據大悅城控股财報數據，現金流方面，前三季度經營活動淨現金流17.38億元，同比大幅降低47.01%；投資活動現金流淨額和籌資活動現金流淨額分别為-5.54億元、-59.97億元。

同時，2025年前三季度淨虧損5.33億元，2021年以來累計虧損超70億元，且收入75%依賴波動較大的物業開發業務。

因此，在面對現金流緊張和擴張需求的矛盾之下，大悅城控股早前便已通過多種融資方式解決資金難題。

例如資産證券化，2024年9月發行的成都大悅城商業REIT，已實現現金回流16.6億元。截至2025年12月12日，該REIT收盤價較發行價漲幅達42%。

此外，在11月13日公告同一天，大悅城控股旗下佑城有限公司同樣以自身100%股權作為質押擔保，拟向招商銀行借款42億元，而該100%股權截至今年9月底賬面值118.88億元。

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