中鐵置業65%溢價率奪地 深圳土拍收官戰里的買家們

觀點網 12月10日，深圳土拍市場又迎來一宗“熱地”。當天，B405-0308号宗地順利成交，由中鐵置業集團華南有限公司競得。盡管成交價格不高，為7.92億元，但相較于4.8億元的起始價，溢價率達到了65%，綜合樓面單價42695.42元/平方米。

作為深圳2025年最後一宗挂牌出讓的住宅用地，B405-0308号地塊的成交表現顯然為全年土地市場畫上一個高調的句點，各房企也抓住最後的補倉機會。

據悉，該地塊共吸引8家房企報名競拍，包括中海、保利、越秀、中鐵置業、新世界深圳、華僑城、天健集團、萬駿偉業等。

其中，天健集團是深圳市國資委控股上市公司，萬駿偉業則代表了本土民營企業力量，可以說，參與主體的多元也從側面體現了市場對深圳樓市的期待。

在政策優化與市場信心逐步修復背景下，核心城市的優質地塊仍具有較高吸引力。

基本指標來看，B405-0308地塊位于福田區梅林街道越華路10号，土地面積4994.02平方米，容積率≤3.72，要求建築高度小于100米。

地塊新建規定建築面積18550平方米，其中，住宅面積15380平方米，物業服務用房面積100平方米，商業面積1500平方米，社區公共配套設施面積1500平方米，單元機房面積70平方米。

實際上，地塊面積相對迷你，而之所以引起多家房企關注，以至于溢價率走高，與其稀缺性不無關繫。

據了解，此次成交的B405-0308宗地是深圳市福田區近16年來首宗公開出讓的純住宅用地。這也就意味着，在過去較長一段時間，作為深圳核心城區的福田，新房供應持續緊缺。大量改善型及置換需求難以有效釋放。

本次上架的純住宅用地，一方面能夠緩解福田核心區住房結構性短缺問題，改善新房供應預期，另一方面，對于拿地企業來說，也為後續的去化表現提供了托底，銷售前景相對明朗。

無論競得者是誰，這宗地塊都代表着一張“安全牌”，因此吸引了8家企業參與角逐也就不難理解了。

深圳公共資源交易中心顯示，8家房企共計報價148輪，中鐵置業集團華南有限公司成為最終赢家，成交樓面價約4.3萬元/平方米。

不過，對于拿地企業來說，該地塊的後續開發建設也存在一定挑戰。

公開信息顯示，B405-0308宗地此前為“新型産業+教育設施用地”，于今年7月調整為住宅用地。與此同時，最新的出讓公告中提到，地塊内的商品住房需全部實行現房銷售，地塊須自簽訂出讓合同之日起1年内開工，4年内竣工。

這也意味着，除了對房企開發建設的基礎能力有所要求之外，也對資金實力、全周期的運營效率、産品打磨能力、品牌信譽及知名度等提出更高要求。在無法依賴預售回款，實現“快周轉”的前提下，無形之中也為參拍企業設置了更高門檻。

B405-0308宗地是深圳第二宗實行現房銷售的項目，在此之前，成交于2024年10月的機場東車輛段綜合開發項目，即A219-0080地塊，同樣要求全現房銷售。地塊容積率1.6，規定建築面積28.99萬平方米，其中住宅部分建設用地面積27.25萬平方米。

由于體量較大，加上現房銷售對企業資金的占用，最終是深鐵集團通過招拍挂方式以底價66.65億元競得。

再向前追溯則是2016年6月2日，深圳龍華區出讓的A816-0060地塊，這是一宗商住用地，也是深圳首宗商品房現售試點地塊。按照要求，地塊上建設的商業、住宅等建築物不能進行預售，必須在竣工並取得不動産權證書後才能以現售形式對外銷售。

該地塊成交價高達82.9億元，由首次進入深圳市場的中國電建和金茂聯合拿下。

此次進入深圳市場，勇奪近十年來第三宗現房銷售地塊的中鐵置業有何底氣？又能否在深圳這樣高度競争的市場中成功兌現承諾。

據了解，中鐵置業並非首次進入深圳市場，此前在當地已有布局。

僅近期來看，中鐵置業與中國能建在寶安區聯合打造了“閱臻府”，其中包含現房銷售部分，也是深圳首個預售+現售盤。

項目地塊成交于2023年8月，是搖号方式以成交價34.06億及現房銷售建築面積35520平方米競得，溢價率15%，成交樓面價41385元/平方米，預計于2026年9月交付。

“閱臻府”取自中鐵置業“閱繫”，面向品質改善客戶，突出精致生活和高階資源配置價值。此外，中鐵置業還形成高改類的墅級産品“雲繫”，面向菁英階層首改或高階首置的“逸繫”，以及面向青年一組首次置業的剛需産品“彩繫”。

結合最新成交的B405-0308地塊自身資源禀賦，後續産品空間值得期待。

回到中鐵置業本身，其近年來的市場投拓動作頻頻。除了接連在深圳落子，中鐵置業于上海的拿地節奏也較過往更加積極。

據觀點新媒體此前報道，中鐵置業于2024年還曾在上海外圍區域試探，年内拿下浦東新區上鋼街道地塊和闵行區七寶鎮古美北社區地塊。而今年以來，其重心已轉向市中心豪宅闆塊，接連拿下楊浦濱江“九宮格”兩宗高價地塊。

在北京，今年1月出讓的海澱朱房0029地塊，曾競價170輪，最終由中鐵置業+招商+華潤聯合體競得，成交價91.52億元，溢價率17.33%。

作為朱房雙子之一，項目後續以“華潤臻澐”入市，與項目一街之隔的“建發·海宴”了上演一出貼身肉搏。

兩個項目在5月30日、6月6日先後取證，截至目前，“華潤臻澐”已網簽123套，去化約三成，“建發·海宴”則網簽233套去化接近六成。

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