雅居樂的麻煩事 首提清盤呈請與清水灣地塊被賣

觀點網 境外債務重組還未明朗，雅居樂的麻煩事又接踵而至。

12月9日晚間，雅居樂發布一則内幕消息，公司遭到昔日合作伙伴新濠（中山）企業向香港高等法院提交清盤呈請，案件排期2026年2月25日聆訊。

在此之前，海南陵水稅務局又發布公告，決定拍賣雅居樂手中三宗清水灣地塊使用權，以15.62億元保留價抵繳稅款及滞納金。

一邊忙着争取在年底期限前與境外債權人達成一致，另一邊是手上資産不斷流失，雅居樂如今還要應對日期已不遠的清盤呈請，重重境遇皆是難關。

償債主旋律之下，雅居樂的自救之路依舊是荊棘密布。

呈請始末

在晚上公告發布之前，雅居樂被提請清盤呈請的消息已經在市場上擴散，最明顯、也是最先承受這波影響的就是雅居樂的股價。

雅居樂盤中已經暴跌19%，最低觸及0.305港元的歷史新低，截至下午收盤報0.310港元，跌18.42%，成交額1057.57萬港元，總市值跌至16.9億港元。

蝴蝶扇動翅膀，這場突如其來的風暴，起源于四年前一項價值40億元的合作項目。

2021年6月，中山新濠雅創房地産開發有限公司以40億元成功競得廣東省中山市南朗鎮（翠亨新區起步區）西四圍約50.4萬平方米土地。

根據項目合作協議的條款，合營伙伴将通過項目公司共同開發項目土地，而中山新濠雅創房地産開發有限公司分别由新濠中山、雅居樂參股公司中山雅辰持有51%及49%股權。

按照雙方最初設想，這宗地塊将建設主題樂園及商住物業。而合作協議也詳細規定了雙方在項目中的運營、建設範圍劃分以及出資數額。

協議顯示，新濠将負責主題公園的建造及所需的運營資金置出，主題公園建成後，新濠可以通過中山新濠雅創房開獨立管理及運營。

作為合營方，新濠需要出資1.5億元以支付收購價；向中山新濠雅創房開出資2.5億元支持發展項目地塊；還有為主題公園提供超過14.5億元的建築成本及開業前開支，並且撥付主題公園的持續經營成本。

雅居樂則負責項目中非主題公園地塊的項目建設，也承擔了開發資金更重的部分。

據了解，雅居樂要撥付40億元拿地價中的38.5億元，還要協助合營公司籌集資金，否則将以股東貸款的方式向合營公司提供最多14.5億元資金，用來支付主題公園的建築成本、前期費用以及項目其余部分所需要的所有資金。

也就是說，雅居樂預計要對這個項目總承擔最多56.5億元的資金支出。

而當時的雅居樂已經開始謹慎拿地，收縮土地投資，2021年上半年拿下22幅土地的權益地價為105億元，中山主題樂園地塊已經占去接近四成金額。

然而，新濠沒能等來主題公園的建成，先等來了合作破裂。

根據2023年中期報告，新濠已在當年7月13日向雅居樂寄送通知書，因為雅居樂未履行合營協議條款而終止協議。此外，新濠就合營公司中山新濠雅創房開錄得應占虧損296.3萬港元。

中報内，新濠表示：“管理層預期公司将能夠收回于該合營企業的投資賬面價值”，于是新濠開啟了向雅居樂追收投資的漫漫長路，也打開了雅居樂今時被提清盤呈請的潘多拉魔盒。

根據公告，清盤呈請涉及雅居樂未付款項合計1858.71萬美元即223.43萬港元，款項源自2025年9月25日中國國際經濟貿易仲裁委員會的仲裁裁決。

針對新濠提請的清盤呈請，雅居樂表示極力反對呈請，将積極與呈請人溝通，力求協商達成有效解決方案。

或許是“極力反對”的态度起了效果，雅居樂10日股價經歷劇烈波動，開盤即跌3.2%後，一度下跌11.3%，觸及0.275港元的新低，随後股價回升，截至收盤報0.33港元，張6.45%，成交額1400.29萬港元。

償債主旋律

今年8月披露最新境外債務重組情況時，雅居樂表示争取在2025年底前與境外多數主要債權人達成一致。只是，距離進入2026年只剩下不到一個月的時間，還未有更新的境外債重組消息傳來。

處在關鍵時刻，心繫償債的雅居樂似乎也主動或被迫加快了資産處置和變現的動作。

先是九月底雅居樂在中山的凱茵雲頂項目被傳開啟“骨折價”降價清盤，從開盤時最高的銷售單價1.8萬元/平方米，降至8000元/平方米左右，折讓幅度将近六成。

雅居樂的壓力也能從降價清盤中窺得一二：銷售始終是活錢來源，打折清盤總比尾盤難售要好得多。

從庫存情況來看，雅居樂目前在78個城市共擁有規劃總建築面積3122萬平方米土地儲備，最核心土儲可分為兩類：一類是海南、雲南等地的文旅大盤；另一類是存在一定去化壓力的非主流城市項目，如中山、惠州等。

而雅居樂位于一線城市的項目大多數在2021年便已入市，如今要麼處于周轉完畢狀态，要麼處于尾貨清倉階段。

債務難關還懸在頭上，讓銷售盡快回到正軌時雅居樂的當務之急。只是行業還處于調整期當中，雅居樂並不能急于求成，管理層也在股東會上表示“會視乎市場情況而決定推售步伐”。

無法通過銷售帶來實實在在的資金回籠，雅居樂只能主動處置資産。

今年10月，雅居樂委托第一太平戴維斯出售其2023年7月以9.66億港元強拍獲得的香港九龍塘義本道6号龍圃别墅項目。

但資産出售還未有下文，雅居樂在海南陵水的清水灣項目A06-2地塊又被端上拍賣桌。

拍賣信息顯示，A06-02地塊分為三幅地，使用權面積分别為44401.6平方米、69007.4平方米和60638.5平方米，總面積174047.5平方米，土地性質為城鎮住宅用地，競買參考價約為15.62億元。

拍賣信息登報公開，也佐證了此前業内傳出“雅居樂欠有當地大量稅款，後期可能要賣地交稅”的消息。

而根據市場統計，關于海南雅居樂的欠稅公告有9條，其中2025年4月8号發布的土地增值稅欠稅一項，金額超過30億元。

清水灣項目曾被稱為雅居樂手上的“明珠”，在最開始也的确為雅居樂貢獻良多。

據觀點新媒體了解，雅居樂于2006年8月與海南陵水政府簽訂《清水灣開發合作協議》，首次以約10億元（約226元/平方米）取得清水灣一期 12 塊地塊。

随後兩年，雅居樂又分别以226元/平方米（一期）和 207元/平方米（二期）低價競得後續地塊，累計取得約25億元的三期土地，總占地約1萬畝。

2009年，清水灣項目首期開盤便為雅居樂帶去了64億元銷售成績，占雅居樂當年總銷售額約30%。此後将近8年時間，清水灣項目仍在源源不斷為雅居樂提供銷售支持，僅2017年銷售金額便達到170億元，占其全年銷售近22%，項目毛利率約為58%。

即便後來處于償債壓力之中，雅居樂依舊在2023年取得清水灣B11？1商業組團的建設工程規劃許可證，並進入施工階段，2024年B09地塊（第3、4期）二階段 30 棟低層住宅、2棟電房、綜合樓的規劃也進行核實批前公示，住宅區建設正在推進當中。

雖然項目還在陸續推進完善，但為了償還債務，雅居樂近年來已經将清水灣項目中包括萊弗仕酒店、假日酒店等在内的核心酒店資産出售，住宅資産也大量以包銷形式出售。

而原定于12月8日進行A06-2地塊拍賣事項，也在開拍前臨時被當地稅務局緊急中止，再次拍賣時間未定。

根據市場消息，地塊拍賣中止或許與“抵押權人提出異議”有關，意味着地塊在當地稅務局之外還有其他債權人，後續拍出的難度或許不小。

另外，清水灣項目坐擁一線海景，在拍賣前也有風聲稱已有5家房企報名。只是雅居樂在清水灣的往日輝煌已然不在，未來轉變也很大可能再與其無關。

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