經發物業“輸血”關聯方 6300萬收購經發大廈部分物業

觀點網 幾年前，物管行業全面爆發了“去地産化”的潮流，紛紛走上獨立發展之路。只是，轉型之路並不好走，“去地産化”也並非朝夕之間便可完成，因此至今仍有不少物企受困于關聯方。

比如今年11月19日，宋都服務曾以664.83萬元收購杭州“第一高樓”世紀中心的商辦物業，20天前又以1058.67萬元收購關聯方宋都股份旗下50個車位，這些資産均與關聯方脫不開關繫。

而在不久前，再次出現上市物企“輸血”地産的案例，這一次是經發物業。

交易迷局

早在2023年1月，經發物業就曾向關聯方西安金融中心建設開發有限公司收購過一些商業物業。當時，其為了用來當作集團辦公室才向關聯方進行交易，屬于“正當理由”。

而這一次，該公司給出理由根本站不住腳。

12月5日，西安經發物業股份有限公司（以下簡稱“經發物業”）公告披露，拟向地産關聯方經發地産收購一批商業物業，以及與經發地産簽訂人防停車場租賃協議等，總代價6300.75萬元。

從交易條款來看，6300.75萬元總代價被拆分為三部分：5524.75萬元用于商業物業收購，296萬元用于37個人防停車場租賃（總面積2038.64平方米，期限20年），480萬元用于60個機械停車位（總建面1497.96平方米，期限20年）使用權轉讓，所有款項均采用分期支付方式結算。

其中商業物業包括14個商業物業單位（總建面3267.13平方米）和224個地下停車位（總建面8743.12平方米），均處于西安經濟技術開發區核心區域的經發大廈A座内。

據了解，經發大廈為甲級智能寫字樓，由西安經發地産有限公司建設開發，並于2006年8月竣工，項目總建築面積5萬多平方米，樓體總高26層，樓宇主體高度98.5米，擁有完善的樓宇智能管理繫統和先進的硬件設施。現已入駐廣州地鐵、華北設計院等多家企業。

盡管經發物業在公告中表示，本次交易旨在“實現收入組合多元化，獲得穩定租金收益”，並強調因長期為該大廈提供物業服務，對資産價值有充分認知。但這一解釋難以掩蓋本次為關聯方“輸血”的交易本質。

有數據顯示，經發大廈的平均租金為90元/m？/月，車位月租金550元，物業費8元/m？/月，以此數據粗略計算，經發物業将此次交易的資産全部出租後可得到400萬左右的年租金收入，要想“回本”起碼要15年時間，而且還需要在市場情況相當樂觀的情況下才能實現。

根據觀點指數發布的《表現力指數·2025年度商業地産表現報告》，最近一年多，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、武漢等重點城市共69個重點寫字樓樣本的平均出租率出現階梯式下降：出租率從85.37%微降至84.14%，再降至82.54%，累計下跌2.83個百分點。

在全國市場租賃表現不佳的前提下，經發物業此次接收的部分經發大廈資産同樣出現了嚴重的業績下滑。

在2023年時，該部分資産年内實現的租金總收入約為202.67萬元，進入2024年後，大幅降至僅有75.6萬元。與此同時，經發地産方面並未設立團隊專門負責這些資産的出租事宜。

這代表着經發物業不僅面臨着寫字樓空置率高企的行業困局，還需要自己組建團隊熟悉、運轉出租相關事項，但這件事對其來說並不是一件容易的事。

2024年，經發物業旗下商業物業管理服務的毛利率同比下降1.2個百分點至20.6%，今年上半年則進一步降至19.4%。公司商管業務受市場沖擊，盈利能力已出現明顯下滑，“回本”之路更加遙遙無期。

另一邊，截止今年6月末，經發物業賬上現金規模約為3.6億元，如今拿出其中的1/6向關聯方買下一批表現欠佳的商用物業，無疑是一次並不理智的抉擇，要知道當初上市時其淨籌資也不過只有9047萬港元。

依賴基因

如果說此次收購事件是經發物業關聯依賴的“顯性表現”，其業績結構則暴露了這種依賴的“隐性基因”。從客戶結構看，關聯方貢獻曾一度接近該公司半壁江山。

2021-2024年，經發物業的前五大客戶貢獻收入占營收比重分别為49.1%、46.4%、41.1%、36.3%；其中，第一大客戶為公司最終控股股東西安經開管委會。

上述報告期内，經發物業向西安經開管委會提供服務所産生的收益分别為2.02億元、2.25億元、2.33億元、2.33億元，分别占公司總收入的33.9%、31.8%、27.1%、24.49%。

與此同時，經發物業的第二大客戶則是公司控股股東西安經發控股（集團）有限責任公司，近年為其提供的收入貢獻基本集中在6%-8%區間。

進入2025年，經發物業仍未能擺脫“依賴心理”，其在2025年中期報告中提出：“集團将積極尋求其母公司經發集團擴大業務覆蓋範圍帶來的發展機遇，積極參與投標，擴大其經營半徑，确保規模穩定增長。”

其實在上市之前，經發物業便因高度依賴關聯方飽受市場诟病，在一片議論聲中，其還是在2024年7月3日登陸港交所。然後在上市當天，這只“陝西物業第一股”不出意外地破發了，當天收盤價較發行價跌超10%。

另外值得一提的是，經發物業在今年6月經歷了一場“大劫”，月内股價累計下跌近80%，特别是在6月20日和6月23日兩個交易日跌了将近70%。

市場分析認為是因為經發物業的兩位基石投資者，天博診斷及盯準教育将于7月2日迎來限售股解禁。據了解，這兩家機構合計持有經發物業585.48萬股，占總股本約8.78%。

2025年上半年，經發物業錄得收益4.7億元，同比增加約1.8%；毛利7930.2萬元，同比增加13.9%；毛利率16.8%，同比增加1.8%。

目前，經發物業股價收盤報價3.78港元，較7.5港元的發行價已縮水49.6%。

不過，與資本市場表現截然相反，經發物業今年的業績較為亮眼。今年上半年，公司實現營業收入4.71億元，同比增長1.8%；期内毛利潤約為7930.2萬元，同比大幅增長13.9%；淨利潤錄得3209.8萬元，同比增長3.5%。

截至6月底，公司在管建築面積達1749.8萬平方米，較2024年同期增長23.6%。分業态來看，其中城市服務項目在管建築面積654.3萬平方米，同比增長12.7%；住宅項目在管建築面積700.7萬平方米，同比增長1.3%；商業項目在管建築面積394.8萬平方米，同比增長19.0%；三大業務線條管理面積均實現穩步擴張。

不過，規模增長也帶來了一點“副作用”，公司貿易及其他應收款項從2024年底時的2.53億元增加至今年上半年的3.29億元，增幅達30.0%，高于規模增速。

總的來看，經發物業過去一直在依賴關聯方，不知道經過這一次的輸血風波後，是否會迎來一次“覺醒”。

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