現場 | 瑞安張斌：讓大家重新認識新天地

觀點網 近年來，房地産行業步入存量提質關鍵期，城市更新也進入深水區。

當多數企業仍困于“城市更新同質化”與“輕資産運營失焦”的僵局時，瑞安房地産如何實現新天地從商業品牌向社區品牌躍遷？又能為行業提供怎樣的商業範本？

今年11月底，觀點機構與瑞安新天地行政總裁張斌進行了一場深入交流，他詳細拆解了瑞安在城市更新與商業運營中的方法論。

“品牌煥新的核心是把我們過去多年在城市更新、社區營造賽道里的綜合解決方案，與所有客戶、合作機構做深層次互動，讓大家重新認識新天地。”

談及2025年新天地升級為社區品牌，張斌指出，這一過程面臨着内外雙重挑戰。難題在于，新天地並非新事物，多年來已經在市場中形成根深蒂固的認知，“要把新的定位用更準确、更到位的方式與客戶溝通，達成共同理解，需要時間。”

這是轉型面臨的外部挑戰。

内部挑戰則聚焦于團隊認知與行動的統一——品牌戰略升級本質上是“自我革命與新征程的決心信号”，尤其是一線的同事，他們對新天地的傳統認知需要轉變，“要讓他們完全學透新品牌的内涵，在與客戶溝通、日常工作中體現出品牌承諾，尚需時間。”

張斌強調，内外兩大挑戰，共同構成了品牌煥新後需要長期聚焦的核心方向。

為應對挑戰，瑞安制定了繫統方案。在項目層面，張斌介紹，新天地旗下所有社區項目已明确了具體的落地措施，“包括與租戶的溝通方法、項目内的活動策劃、標志繫統的調整，以及員工培養體繫的優化，這些措施都已在推進中，不是停留在紙面上的規劃。”

在策略上，品牌煥新對産品的空間、内容、服務提出了更高要求，瑞安的應對思路是“繫統性提升場所精神，打造創新且有旗艦屬性的内容，同時升級服務體繫”。

以新天地東台里項目為例，作為上海新天地“東擴”的核心，一直是市場關注的焦點。

“這里和新天地石庫門街區一樣，是開放的、歡迎所有人來，大家進來會覺得親切”。

張斌介紹，東台里的設計首要原則是“保留城市肌理”，有百年歷史的東台路被完整保留、地下“東台食集”的設計融入了原東台路的歷史元素、十六組消防門邀請藝術家設計創作，以還原“過去東台路的點點滴滴”；原東台路旁邊的老建築喇格納小學，也被保留下來。

“只保護不夠，還要創新。”張斌口中的創新，是東台里最引人注目的“上海最大全景天幕”——讓東台路變成了“城市舞台”。

更重要的是，東台里讓“古董一條街”實現了煥新升級：“原來大家去東台路淘文物，是為了讓生活更美好。現在我們把這種‘美好’擴展到全域，讓東台路從平面的古董街變成立體的主題街區。”

張斌進一步介紹，東台里T2樓有近4000平“東台藝術中心”，未來還會策劃一年幾次的古董文物集市，既保留東台路的歷史記憶，又加入新的藝術内容，形成沉浸式氛圍。

東台里的打造正是體現了瑞安“産品優先”理念的落地，張斌在接受觀點新媒體采訪時也強調了這一原則，表示“資本端可以‘輕’，但産品打造和運營不能‘輕’——把每個項目都當自己的孩子一樣，很慎重地對待”。

截至2025年，瑞安輕資産規模快速增長，但始終堅持“非擅長領域不做”。

張斌表示，瑞安挑選輕資産項目的核心標準是“能成為成功的城市發展解決方案”。

“如果一個項目，我們沒信心為城市帶來長期價值、為區域人群帶來美好生活動力、為産業提供好載體，就堅決不做。”

資本合作層面，張斌表示，瑞安優先選擇“有長期視角、理念一致”的合作伙伴，他進一步拆解“合适伙伴”的三個維度：一是戰略互補，瑞安擅長産品打造與運營，所以找的是有資本實力的伙伴；二是文化契合，認可項目不止看經濟收益，更要看長期價值與城市貢獻的理念；三是機制一致，在合作中，雙方要信任彼此的擅長領域，要讓各自的優勢都發揮到極致。

科技也是瑞安近年重點布局的領域，張斌表示：“在我們行業，科技創新不是追求‘造火箭、登月’式的高科技，而是能讓産品更好、管理效率更高、客戶服務更優，真正有價值的科技應用。”

目前，瑞安在科技領域的發力主要分為三大闆塊：一是前沿生态構建，通過兩支自有VC基金鍊接創新資源，與香港科技大學成立未來城市聯合實驗室，並開展針對性課題研究，如“用數字繫統精準衡量企業碳排放、針對夏季降溫需求為東台里天幕研發更高效且顯著降低整體成本的降溫塗層”。

二是在業務上，smart building領域，瑞安研究通過AIoT技術采集並控制建築末端設備；在客戶端，瑞安即将落地的全新CRM平台，可實現跨城市、跨項目、跨人群的一站式服務；在内部管理上，AI技術正被植入決策環節，“讓部分崗位能基于數據快速做決定，提升效率”。

三是生态協同創新，比如與合作伙伴探索“機器人解決充電樁短缺”的方案——“上海每年EV銷量已超過傳統燃油車，但地庫充電樁比例不到5%，裝充電樁成本又高，所以我們在研究移動充電樁的解決方案，針對性解決行業痛點。”

瑞安深耕的方向——“未來城市”不是一個口号，而是要通過一個個具體的技術應用，讓社區更有韌性、更可持續。這與瑞安“打造可持續、自生長社區”的理念，本質上是相通的。

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