努力盤活存量資産 外高橋再發18.3億工業廠房私募REIT

觀點網 繼發行公募REITs後，外高橋集團又落地了一筆工業廠房私募REITs。

據了解，“中信建投-外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃”于11月25日在上交所成功設立，發行規模18.30億元，是市場首單以工業廠房作為底層資産的持有型不動産ABS（私募REITs）。

據悉，這一項目采用詢價發行機制，詢價區間17.76億-18.30億元，最終實現發行規模18.30億元，較項目公司股權估值溢價約3%。

該項目獲配投資人合計21家，覆蓋保險、銀行理财、券商、地方國資等多種類型。

18.3億私募REITs

資料顯示，項目底層資産為外高橋間接持有的“H10地塊(111#-122#)標準廠房”、“G15地塊(68#、70#、72#、77#)標準廠房”、“H14地塊(89#)標準廠房”、“H1地塊(101#-103#)標準廠房”4個工業廠房項目，均位于上海市外高橋保稅區，合計建築面積約19.06萬平方米，平均出租率93.16%。

據悉，該項目底層資産主要租戶包括萬國數據、斯凱孚、卡爾蔡司、惠永藥研等知名企業，覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發等行業，聚集多家外資企業在中國的分撥中心、研發總部等。

有分析指，工業廠房相較商業物業通常具備更長的租約期限及租戶黏性，保證了底層現金流的長期穩定和可預測性，與REITs産品要求的長期穩定分紅特點高度契合。

值得關注的是，本項目還設置運營收入考核機制，並通過對運營管理機構及運營團隊的激勵約束機制，提高運營效率，确保運營管理機構及投資人在産品運行過程中利益一致。

項目存續期間，計劃管理人提供包括交易撮合、報價服務在内的二級交易支持，以提高産品的二級市場流動性。同時，本項目采用“基準收益+超額收益”的分配機制，超額收益可在産品發行後持續吸引市場潛在投資人的關注，促使多元化機構群體參與配置，提高證券交易活躍度，從而進一步提升産品的二級市場流動性。

另外，産品設置了擴募機制，意味着可持續将優質工業廠房項目裝入該資産上市平台。

産城園區評論獲悉，機構間REITs又被稱為私募REITs，是多層次REITs市場的重要組成部分，也是交易所挂牌的標準化權益型産品，具備更廣泛的準入資産類型及更靈活的機制設置，旨在服務企業盤活存量不動産資産。

一般而言，私募REITs底層資産相對成熟，已能夠産生期間現金流收益，但尚未達到公募REITs要求。

中金于一份報告指出，從項目實踐反饋來看，私募REITs審核效率較高，審核周期普遍小于2個月，較公募REITs有較大優勢。該機構認為，作為多層次REITs市場建設的重要組成，私募REITs的市場規模有望在2026年實現快速增長。

該機構指出，保險和理财是當前主要投資者。現階段市場主要投資者包括保險機構、銀行理财和券商資管。公募基金、信托等逐步入場。

此前曾發公募REITs

産城園區評論獲悉，外高橋将自身定位于"創新自由貿易園區運營商全産業鍊集成服務供應商"。

其中，在産業園區開發運營方面，外高橋在外高橋保稅區、外高橋港綜合保稅區、外高橋物流園區、外高橋（集團）啟東産業園從事廠房、倉庫、辦公樓宇的投資、建設、運營和産業組織。

截至2025年6月底，外高橋持有可租售物業約455萬平方米，出租率維持在83%以上。

據了解，外高橋集團相關負責人表示，外高橋集團承擔着浦東新區外高橋區域内綜合開發、招商引資、産業培育、物業運營和管理服務等工作，歷經30多年的開發運營，積累了豐富的經營性物業資源。

但這些物業以租賃為主、銷售為輔，因此，資金回收周期較長、資産周轉率較低、資産流動性較弱。

其指出，當前公司仍持續推動外高橋區域内重點項目開發建設，面臨較大的開發資金需求。在舉債融資空間有限的背景下，可通過資本市場權益融資工具，盤活存量資産，滿足投資發展需求。

外高橋已采取多渠道盤活資産。此前于2024年12月25日，該公司為原始權益人發行的公募基金華安外高橋REIT在上交所上市，募集規模為11.16億元（共4億份，發售價格2.790元/份），募集資金總額達到11.16億元。

華安外高橋REIT的底層資産包括位于上海市浦東新區外高橋物流園區（二期）的4處倉儲物流項目，項目運營年限均已超過6年。

根據最新披露的經營情況，2025年三季度末，華安外高橋REIT持有的基礎設施項目建築面積合計14.92萬平方米，可供出租面積合計約14.9萬平方米，實際出租面積合計14.43萬平方米，報告期末出租率為96.83%。

報告期末，華安外高橋REIT基礎設施項目租金單價（含稅）為47.89元/平方米/月，租金收繳率為99.80%，加權平均剩余租期為745.81天。

此次私募REITs設立後，能夠與外高橋既有的倉儲物流公募REITs形成戰略協同，覆蓋不同類型産業基礎設施的資産上市平台。

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