李耀光：“十四五”時期REITs的發展與未來展望 | 2025零售消費峰會

本文為李耀光先生在2025觀點商業年會之零售消費峰會發表的演講。

李耀光（中金基金副總經理、董事總經理）：各位領導、嘉賓，大家下午好，我是中金基金的李耀光，十分荣幸在觀點商業年會這一思想交匯的平台上，與各位分享“十四五”期間基礎設施領域公募REITs試點的豐碩成果並做一些簡單的未來展望。

衆所周知，REITs，不動産投資信托基金，是一種權益屬性的，不動産證券化産品，是基礎設施與不動産資産進行上市IPO的重要方式，也是各類投資人參與基礎設施與不動産投資的便捷工具。上世紀六十年代起源于美國，目前擴展到四十多個國家和地區，本世紀初開始在亞洲市場繁荣發展。截至今年上半年，全球REITs總規模超過2萬億美元。其中，美國占比超過60%，亞洲整體占比約13%。其中，日本、新加坡占比較大，分别占亞洲市場約37%和25%，中國内地占比約9.3%，中國香港占比約6.3%。

國家發改委和中國證監會五年前推出公募REITs制度，並在基礎設施領域首先開展試點，賦予其有效盤活存量資産，填補當前金融産品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效的價值和作用。中紀委将REITs稱為服務實體經濟創新性普惠金融産品的典型代表。

作為權益屬性的資産上市模式，REITs能幫助企業盤活重資産，改善财務結構，增強融資能力，引入社會資本，最終打通“投、融、管、退”的完整閉環。借助與股票相似的二級市場交易機制，REITs将短期資金轉化為支持基礎設施與不動産領域的長期資本，改變過往依賴債務融資驅動的模式。與此同時，也通過二級市場賦予的價格，擴充資産並購能力並體現價值，樹立行業標杆，引導投資運營標準化升級，最終由微觀主體聚沙成塔服務國家戰略與高質量發展。

在十四五期間，我國公募REITs從無到有，健康發展。2021年3月的十四五規劃和2025願景目標綱要，明确提出推動基礎設施領域REITs健康發展，相關監管部門陸續出台繫列文件推動公募REITs誕生並發展，制度體繫逐步完善，資産類型不斷豐富，投資人群體持續多元。

目前我國公募REITs已經擴充至交通、能源、市政、生态、物流、園區、新基建、租賃住房、消費等十余種資産類型，資産類型豐富程度居于全球領先序列並不斷擴展。截至上半年末，中國内地以68支上市REITs的規模，在數量上躍居亞洲之首，全球第二，彰顯出蓬勃的市場活力。這一數量在三季度末目前已經提升75支了。由于起步較亞洲最早市場晚了近20年，REITs尚處于首次公開發行IPO的階段，擴募與並購還未廣泛起步，因此我國境内REITs規模才剛過2000億，約相當于美國市場的2%、日本市場的27%、新加坡市場的40%。

從投資角度看，REITs投資收益來自于資本利得和現金分紅兩方面，這與紅利股具有一定相似性，公募REITs要求每年可供分派現金流的90%以上都要分給投資人，實踐操作中這一比例通常會接近100%，從行業數據看，全市場REIT過去四季度平均現金流分派率在5.8%左右。

從類型上看，消費基礎設施從數量和規模兩個角度均居資産類型第三位。截至9月末已經有11支消費基礎設施REITs上市，包括央企、民企、外資等各類主體，資産類型包括購物中心、超市百貨、奧特萊斯、農貿市場等各種業态，資産多位于一二線城市。

從首批公募REITs開始，中金深度參與公募REITs市場，服務助力創新與發展，目前中金基金作為管理人的REITs累計發行規模達到365億元，加上中金作為财務顧問的規模接近500億元，服務了市場近四分之一的份額，在公募REITs發行、管理、做市、投資、研究等方面處于全業務鍊條市場領先序列。

最後面對REITs發展的未來做個簡單展望，在數量繼續合理提升的同時，以擴募與首發雙輪驅動帶來的規模發展将更為明顯，REITs生态體繫與多層次REITs市場建設将成為關注與發展的重點。由Pre-REITs、私募REITs、公募REITs組成的多層次REITs市場建設能将前面提到的REITs價值與功效惠及更廣泛領域和經營主體，增強其包容性和覆蓋面。地方政府可結合區域協調發展戰略，基于屬地資源禀賦，有規劃、分步驟引導發展，有望取得更好的引導投資效果。企業集團通過參與多層次REITs市場，可以在更早階段即享受REITs盤活存量、拉動投資的功能邊界，投資階段考慮“以終為始”投資經營思路，按照REITs所需標準投資建設、收購資産，将管理提升與資産盤活的循環思路，實現業務發展提速，形成“投融管退”良性循環。

以上就是我的報告，各位嘉賓，在觀點媒體的盛會上，我們共繪公募REITs賦能零售消費的錦繡畫卷，展望‘十五五’，願消費市場如春江奔涌、商業零售似錦繡繁花。期待各位嘉賓乘政策東風，踏時代浪潮，共同譜寫國富民強的嶄新篇章！謝謝大家！

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