金茂财技：抵押上海金茂大廈融資百億置換CMBS

觀點網 一紙公告，掀開了中國金茂資本棋局的一角。

最新消息顯示，由建設銀行牽頭的七家國有大行組成的“超級銀團”，拟為中國金茂提供不超過99億元的中長期貸款額度。

換取這筆巨額信貸的“鑰匙”，正是上海灘有名地標——浦東金茂大廈的核心樓層與車位。

将“陸家嘴三件套”之一的塔尖資産擺上抵押桌，金茂此番重押究竟意欲何為？

債務置換

百億銀團貸款到手，代價是抵押上海地標金茂大廈。

11月28日，中國金茂發布公告表示，與建設銀行牽頭的七家國有大行簽署了銀團貸款合同，上述銀團拟為公司提供不超過99億元的中長期貸款額度。

針對上述貸款，金茂以所持位于上海世紀大道88号的資産（含31-50層、88層、地下車庫）作為抵押。

查閱發現，上述資産正是上海地標性建築——金茂大廈。

一直以來，上海金茂大廈都是遊客鏡頭里的朝聖地，更是資本暗戰中的角逐場。資料顯示，金茂大廈于1999年8月28日竣工，共88層，高度420.5米，曾經是中國内地最高的大樓，更是浦東發展的時代符号。

項目位于浦東新區黃浦江畔的陸家嘴金融貿易區，毗鄰上海證券交易所和中國人民銀行第二總部，交通區位可以說是得天獨厚。項目單體建築面積29萬平方米，是集現代化辦公樓、五星級酒店、會展中心、娛樂、商場等設施于一體的多功能型摩天大樓。

此次抵押的31-50層資産，是金茂大廈辦公區；88層則為觀光大廳，是上海著名高空觀景台之一。

在市場人士看來，在房地産行業信用分化明顯的背景下，金茂憑借上海金茂大廈順利獲取七家國有大行的融資，說明具備持續經營能力和現金流的優質資産，仍然是金融體繫重點支持的對象。

公告還提到，此次抵押資産的評估值為47.6億元，計算下來，99億元的融資金額約為該評估值的2.08倍，同樣印證了優質物業“壓艙石”的作用。

不過，金茂此番“重押”並不是為了新增融資，而是一場精心籌劃的“債務置換”。

公告透露，此次獲取的貸款資金主要用于置換2023年及2024年發行了三筆綠色資産支持專項計劃。

觀點新媒體查閱發現，早在2023年2月，金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資産支持專項計劃（碳中和）獲得受理，規模高達100億元，成為全國規模最大的碳中和CMBS産品。

同年3月，金茂發行首期産品“金茂鑫悅2023-1”，規模為30億元；4月“金茂綠色2023-1"成功發行，規模35.01億元；而後，2024年2月，“金茂綠色2024-3"成功發行，規模34.99億元。至此，金茂的百億綠債發行完畢。

此次獲取的99億元資金，幾乎能夠完全覆蓋上述綠債的本金。

換而言之，金茂以地標為籌碼，完成了一次從公開市場債券到銀行體繫貸款的“融資轉換”。在資本與資産間，這座金茂大廈又一次成為關鍵注腳，不動聲色地續寫着它的金融故事。

金茂财技

中國金茂這一連串動作背後，藏着怎樣的财技邏輯？答案很簡單：在利率下行周期，用更便宜的錢置換更貴的債，把融資成本“打下來”。

實際上，對中國金茂而言，此前借助政策紅利多次發行綠債，初衷是為了降低融資成本。然而，随着市場環境變化，這種優勢逐漸被侵蝕，在當前利率環境下，銀行貸款反而成為了降低融資成本的關鍵解法。

先來看兩組數字：2021年-2023年，中國金茂平均融資成本為3.98%、3.9%、4.3%。相比之下，此前發行三期“金茂大廈CMBS”，票面利率在3.2%-3.6%之間，顯然已經是發行時的最優選。

時間來到2024年，房地産行業風險逐步出清，國央企、優質民企能夠獲取更低成本的銀行貸款。

此前，中國金茂首席财務官喬曉潔提到，2024年新增融資成本為3.39%，較2023年4.4%出現了大幅下降，境内新增融資平均成本僅2.87%。

2025年上半年，金茂境内外新增融資平均成本2.7%，當前整體平均融資成本下降至2.96%。

利率“剪刀差”出現，置換窗口随之打開。

雖此次公告並未明确百億銀團貸的融資利率，但若以2.7%新增成本置換原3.2%以上的綠債，粗略計算下來，金茂每年節省利息支出可達6400萬元；将時間線拉長到15年，累計節省接近10億元。

實際上，這並非金茂第一次“借低還高”。

早在今年3月，中國金茂就以北京凱晨世貿中心作為抵押物，獲得了86.9億元貸款資金，並用上述資金償還“中信證券-金茂凱晨2022綠色資産支持專項計劃（碳中和）”剩余本金。

這場從CMBS到銀行貸款的“債務搬家”，是在利率環境變化下的順勢而為，也是一場關于資金成本、資産價值與财務安全的精細平衡術。

顯然，在行業風險逐步出清與利率下行的階段，中國金茂試圖用更低成本的銀行資金，替換曾經的“便宜債”，為自己争取更大的财務彈性。

不過，财技魔術的背後亦有代價。此次押上的金茂大廈相關物業，占公司上年末合並口徑淨資産的38.22%，近四成的占比無疑是一次“重押”，一旦未來償債出現波動，這座地標建築的完整性或将面臨考驗。

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