金隅迎戰中建壹品 北京海澱對壘誰是最後赢家？

觀點網 臨近年終，北京新房市場項目取證速度明顯加快，11月以來已有15個項目實現首次取證或是加推取證。

繼11月25日單日連發三張預售證小高峰後，11月27日再度提速，一天内又有4個項目成功取得預售許可證。

此次取證項目包括金隅打造的北京隅·海岄、中建壹品開發的海宸元境，以及位于順義中央别墅區的華潤北京潤園和懋源·骊橒臺。

雖然數量達4個，但實際僅分布在兩個闆塊，其中又以海岄及海宸元境更為鄰近。取證第二天，兩個項目再次“撞期”開盤。

據官方釋出的海報，海宸元境首開當日銷售183套，金隅雖未明确放出首開數據，但也海報中“感謝每一位業主的選擇”，回應市場熱度。

不過，在海報喜訊背後，最終的去化表現仍需等待網簽信息的進一步驗證。

“雙子”命運

今年6月5日，北京海澱寶山村0016、0017地塊成功出讓。其中，中建壹品以27.28億元競得0016地塊，另一宗0017地塊則是由金隅以33.64億元競得。兩宗地塊正對應到此次取證的海宸元境、北京隅·海岄。

從地理位置來看，兩宗地塊緊密相連，僅間隔一條馬路作為切割。作為孿生子，兩宗地塊在數據指標上有頗多相似之處，包括容積率均為2.1，建築控高30米、綠地率30%等。

實際上，在北京近年土拍市場中，雙子地塊出現頻率顯著增多，房企之間的關繫也並非全然是表面上的“隔街對打”。不少企業構建起隐秘而緊密的合作，即在拿地後互相參股、交叉持股，成為風險共擔、收益共享的命運共同體。

當然，這樣的合作也是有利有弊。

就寶山村項目而言，盡管地塊相鄰、出讓條件高度相似，兩家開發商卻選擇了各自獨立操盤，在市場上單打獨鬥，未見明顯的資本或運營層面協同。如此也就更考驗雙方産品的差異化，以及産品力水平。

畢竟，雙方幾乎要在相同的區位和客群中正面交鋒，在沒有價格同盟以及錯位默契下，便只剩産品力說話。

拿地後僅兩個月，便有項目規劃流出；拿地近六個月後，兩宗同日出讓地塊再次于同一天取得預售許可證。随着開盤時間臨近，萦繞在兩個項目間的硝煙也正式彌漫開來。

0016地塊、0017地塊東西向分布，0016地塊位于西側，鄰近配套幼兒園，也是兩個地塊中面積稍小的。用地規模24009.55平方米，地上建築規模50420.055平方米，配建要求包括社區衛生服務站、社區養老服務驿站等。

0017地塊用地規模28592.77平方米，地上建築規模60044.817平方米。配建要求更為復雜，涉及社區綜合文化室、末端營業網點、開閉站、通信接入機房、有線電視三級機房，以及再生資源回收站等。雖然種類繁多，但建築面積合計低于0016地塊。

但或許正因多樣的配建類型，0017地塊在規劃中采用了點狀的樓棟布局，以分散式排布，為各類配套預留空間。

海澱試煉場

據北京市住房和城鄉建設委員會消息，海澱區寶山村棚戶區改造平衡資金地塊（二期）項目HD00-1412-0016地塊的項目為“海辰里”，推廣案名為海宸元境。

項目整體規劃為11棟住宅樓、414戶。此次取證涉及項目的10棟住宅樓，合計共396套房屋，準許銷售面積共46750.42平方米，拟售均價介于9.08萬元-9.77萬元之間。

其中，單價最高的房源集中在7#住宅樓，共計供應20套，9.38-9.41萬元價格段供應36套，其余集中在9.2萬元以下，整體預計可帶來約43億元銷售收入。

0017地塊項目名稱為“海岄雅苑”，推廣案名為北京隅·海岄，共計規劃13棟住宅樓、458套。

項目此次取證涉及12棟住宅樓，合計共442套房屋，準許銷售面積共56783.38平方米，拟售均價在9.01萬元-9.65萬元之間，且僅有5#住宅樓80套房源價格在9.65萬元/平方米，以及10#住宅樓80套房源為9.46萬元/平方米，其余均在9.37萬元以下，整體預計可帶來約52.9億元的銷售收入。

從項目名稱不難看出，兩家房企都在這塊土地上拿出看家本領。

一方面，北京隅是金隅地産去年推出的全新高端産品線，從朝陽區十八里店的北京隅·東序，到豐台中關村科技園的北京隅·西頌，再到如今落子海澱的北京隅·海岄，逐步完成在核心城區的布局。

另一方面，海宸元境是中建壹品豪宅産品繫“元境”首發之作，同樣聚焦豪宅需求。可以說，海宸元境不僅承載着中建壹品進軍高端賽道的使命，更被寄予希望，成為其在北京打造的開篇標杆。

正因如此，兩家房企實際上是展開了一場關于産品、品牌與運營能力的較量。

戶型方面，海岄推出108、129、145平方米三種面積段。海宸元境更豐富一些，包括99、107、123、139、181五種面積段。其中，99-123平方米為主力戶型，合計供應328戶，占比約80%。顯而易見的是，兩個項目在戶型設計上還是存在一定的重疊部分。

需要注意的是，兩個項目的開盤節奏再次同步。

踩着11月的尾巴，海岄在最後一個周五開盤，均價8.2萬/平方米起。而在27日取證之後，海宸元境也迅速啟動提前放售，99平方米戶型成交價約808萬，139平方米樓王端戶封頂價1216萬，成交均價約8.1-8.3萬元/平方米。

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