方圓生活服務1600萬應收款的漫漫長路

觀點網 兩年半前無奈簽下的置換交易被按下了終止鍵，方圓生活服務的虧損态勢或許能夠拐入慢車道。

11月28日，方圓生活服務集團有限公司披露了一則主要交易終止公告。公告指出，其間接全資子公司“廣州方圓生活服務有限公司”已于同日以書面形式通知“鶴山市富都物業發展有限公司”全面解除一項置換協議。

穿透股權發現，鶴山市富都物業發展有限公司由鶴山市明鑫房地産投資有限公司持股82%，該公司曾用名鶴山市方圓房地産投資有限公司。

方圓生活服務在公告中解釋稱，解除協議的原因是這批物業實體未按原定計劃完成交付，先決條件無法在2025年11月28日或之前達成。

這項置換協議最早可追溯到2023年。

2023年6月21日，廣州方圓生活服務與富都物業訂立置換協議，後者拟将旗下一批住宅物業轉讓給前者，以此抵消約1600萬元未結應收款。

而由于這批住宅物業總估值約為2000萬元，方圓生活服務當時還向富都物業支付了20%的首付款，即400萬元。

據了解，該批資産包括位于廣東江門鶴山市“方圓·鶴山雲山詩意”住宅區的23套一手住宅物業，總建築面積為2614.7平方米，個别面積約為99.8平方米至130.5平方米，自2021年11月起由富都物業開發。

過往

方圓生活服務前身為方圓房服集團，其于2017年11月在創業闆上市，後于2020年5月在港交所正式批準轉闆上市，開始在主闆交易。

次年初，方圓房服集團完成了對廣州方圓現代生活服務股份有限公司66.31%的股權收購，並正式更名為“方圓生活服務”。

與當時大多數上市物企的選擇一致，方圓生活服務也迅速加入了收並購的浪潮中。據市場統計，更名後不到半年的時間内，方圓生活服務合計斥資7000萬元、進行5起物業公司收並購事項。

得益于通過收購物業公司帶來的業務拓展，方圓生活服務在2021年實現總收益5.71億元，同比增長約106.5%；盡管2022年總收益出現約10.4%的跌幅，但也保持了5.12億元的較高收益水平。

盈利能力也基本做到了與業務能力共進退。2021年至2022年，方圓生活服務分别錄得淨利潤2019.70萬元及1816.30萬元，分别較上年同期增加85.06%及減少10.07%。

然而好景不長，2023年8月，方圓生活服務的地産關聯方“方圓集團”旗下公司“方圓地産”官宣違約：未能支付境外債券本金3.4億美元，累計未付利息6936萬美元。

從此，方圓生活服務也加入了“以資抵債”的隊列，被迫接受多批來自方圓地産的物業資産，以抵消大量未結應收賬款。

據物聊社粗略統計，2023年全年，方圓生活服務前後與方圓地産訂立三份置換協議，用以抵消應收貿易款項的資産包括多套住宅物業、商業物業及車庫，合計抵消金額超3700萬元。

從整體看，方圓生活服務因此陷入了營收連年下降、虧損不斷擴大的困局。

2023年至2024年，該公司分别實現總收益4.27億元及3.69億元，同比減少16.63%及13.53%；錄得虧損6060.90萬元及虧損7693.10萬元，同比下降433.69%及26.93%。

數據來源：企業年報、物聊社整理

轉折點在于，或許是意識到另一邊的方圓地産銷售情況持續惡化、境外債重組遙遙無期，方圓集團創始人方明選擇将重心移回至集團内物業上市平台——方圓生活服務重獲眷顧。

現狀

今年3月，方圓生活服務公告稱，方明由非執董調任執行董事。

據了解，方明自2006年起便主要負責進行投資決策、提供總體策略規劃及監督方圓集團的物業發展項目；2017年2月至2025年3月，方明任方圓生活服務非執行董事，主要負責向集團提供策略意見。

那麼，迎來創始人出山的方圓生活服務，是否能倚靠創始人走出一條有效生路？

2025年上半年，方圓生活服務實現收益約1.68億元，較去年同期下降約9.5%；毛利為3343.1萬元，同比減少12%；期内虧損為652萬元，較去年同期虧損1.23億元大幅收窄。

方圓生活服務表示，由于房地産行業的持續低迷以及主要資源被轉移至物業管理服務，同時合約面積和在管面積減少，導致房地産代理服務分部及物業管理服務分部的收益均有所下降，使得公司總收益下降。

具體來看，報告期内，方圓生活服務在房地産代理服務業務僅錄得收益約為70萬元，較去年同期的540萬元減少87.3%；在專業物業管理服務分部錄得收益約為1.68億元，同比下降7.1%。

好在，收益下滑的同時，方圓生活服務的虧損較過往有所減輕，同比收窄47.0%至652萬元，淨利潤率也從去年同期的-6.6%收窄至-3.9%，主要在于金融資産減值虧損情況的好轉。

上半年，方圓生活服務金融資産減值虧損淨額約為2369萬元，同比減少約28.2%，主要包括約1650萬元的應收貿易款項及約690萬元的應收關聯公司款項的減值撥備。

盡管未能實現扭虧，但方圓生活服務能夠收窄虧損也算一種進步，畢竟在2023年之後，方圓生活服務到現在都還處在地産關聯方暴雷的陰霾之下。

回到事件本身，若本次置換協議成功解除，富都物業需在截止日期後十個營業日内，向廣州方圓生活服務退還400萬元首期款項，否則需按每日首期款金額的0.01%計付違約金，即額外支付每日400元的違約金。

此外，富都物業還需要履行支付未償應收款項及其他貿易應收款項的義務。截至目前，富都物業應付廣州方圓生活服務及其附屬公司的總金額約為6400萬元，其中包括首期款約400萬元、未結應收賬款約1600萬元及其他貿易應收款項約4400萬元。

因此，樂觀地看，若富都物業能夠如期退還400萬元首期款項，並盡快支付所有應收款項，方圓生活服務有望再進一步收窄虧損。

至于業務規模縮減及收益下降的困境，這或許是不少物企擺脫地産關聯方負面影響的必經之路，因此，方圓生活服務接下來需要做的，是思考如何更好地走出去。

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