現場 | 瓴寓國際張愛華：市場不缺錢 缺的是優質資産

觀點網 近日，江蘇省及南京市相關領導赴南京青晏閣（河西南G116社區）調研保障性租賃住房工作。作為南京首個“國企+民企”合作模式下的保租房標杆及瓴寓3.0旗艦産品，正式走入公衆視野。

作為該項目的資管方兼運營方，瓴寓國際CEO張愛華在接受觀點新媒體采訪時表示，青晏閣（河西南G116社區）為行業樹立了國企和民企強強聯合、優勢互補的典範。瓴寓将在打造“好房子”的基礎上，持續通過專業服務和社區治理的創新，讓青年才俊擁有美好生活。

在采訪過程中，張愛華還細細地向我們解答了瓴寓“以退定投”背後的投資邏輯。

市場缺的是優質資産

“租賃住房的邏輯，看成熟市場就能找到答案。美國過去20年，租賃住房是不動産品類里最好的賽道，沒有之一。”張愛華如是說。

“平均IRR（内部收益率）穩定在8%~12%，遠高于酒店、辦公、商業等品類；Cap Rate（資本化率）低至3.8~4點多。”低Cap Rate意味着投資人對其長期穩定性更有信心，願意接受更低初始回報，看好長期增長潛力。關鍵在于，租賃住房具備稀缺的復利屬性。每年穩定增長3%，長期下來，收益相當可觀。

張愛華認為，租賃住房的增長與GDP、居民消費支出強相關，”拉長到20年周期看，只要市場供應逐步趨于穩定，增長率清晰可見。“這恰好契合險資等低風險資本的訴求。

與資本熱度形成鮮明反差的是市場活躍度不足。數據顯示，近三年租賃基礎設施公募REITs交易額不足200億，加上非公開市場交易，全年成交總量僅一兩百億。

“市場不缺錢，缺的是符合投資人回報要求的優質資産。”張愛華直言：“一方面，公募REITs對資産合規性要求極高；另一方面，早期多數企業忽視資産流動性，導致大量項目陷入‘退不出’困境。很多項目的錢只能長期趴在賬上，無法形成資金循環。”

張愛華強調，行業要突破當前困局，必須滿足兩大前提：一是合規化，二是資産流動性。

美國租賃住房行業的快速增長，也是在公募REITs推出後才實現的。中國如今完成行業立法，疊加公募REITs成熟，正走上發展快速路。只有合規化才能讓投資人放心，只有流動性才能吸引更多資本進入，二者缺一不可。”

面對行業優質資産短缺的困境，瓴寓走出了一條差異化發展路徑。截至目前，已完成12個租賃住房項目退出，遠超行業平均水平。

“我們的核心策略是‘以退定投’。”張愛華表示，在項目立項階段就明确退出節點、投資人的回報要求、風險控制標準，再根據這些核心指標來管理規劃投資選址、産品設計、運營的每個環節。

在資本端，瓴寓構建了“先募後投”的體繫，以避免“投後融資難”的行業通病。“南京河西南（G116）項目開發初期，瓴寓就和新華沣裕、紫金财險成立了聯合基金，瓴寓既是聯合GP（管理人），也是LP（投資人），持有20%股份。

目前，瓴寓已與多家頭部機構建立合作，形成穩定的”資管朋友圈“，並落地兩支核心基金：河西南G116社區歸入新華、紫金聯合基金，松江柚米社區項目歸入其與中信聯合管理的基金，且兩支基金均可支持二期、三期擴募。

瓴寓的基金運作邏輯是“先募後投”，而不是“投了再融”。在募資階段就有機構明确承諾資金，同時确定清晰的投資標準，再按標準去篩選項目，從根本上降低投資風險。”

張愛華強調，全鍊條自主能力是實現“以退定投”的關鍵。

據悉，瓴寓從2018年就開始搭建客研繫統，累計上百億條用戶數據，捕捉年輕人租賃需求的變化。從早期“只要價格便宜、能住就行”的基礎居住需求，轉向“既要私密空間、又要社交場景，既要高性價比、又要情緒價值”的復合需求。

基于這一洞察，瓴寓3.0産品形成三大核心特征：人性化、個性化、社區化。

在瓴寓3.0産品理念中，租賃産品是一整套關于租住生活的解決方案，包含戶型、配套、環境、服務等元素，可滿足“一個孤獨青年”的居住、社交、學習、健康、生活等需求，青晏閣（G116社區）也以此為設計核心——将生活空間按使用頻率解構為高頻的私密空間、中頻的半私密空間、低頻的公共空間。

這種産品設計直接轉化為運營優勢，以上海松江西部科技園柚米社區為例，最小戶型定價雖高于周邊，但通過提供免費公共空間、社區虛拟币兌換半私密空間使用權、民水民電等增值服務，最終實現1.3倍于行業平均的坪效。

做租賃住房一站式綜合服務商

談及未來市場趨勢，張愛華坦言，短期看，2024-2025年将是租賃住房供應高峰，尤其上海及華東地區，保租房供應量大，需求增長相對平緩，“市場處于'供大于求'的階段，大家都在搶存量，租金快速上漲的概率不大”；但中長期看，2027年市場或迎來供需拐點。“這兩年租賃用地供地幾乎沒有了，而租賃項目從拿地到入市需要2-3年周期，2025年後新增供應會逐步縮減，市場将逐步回歸‘供需平衡’狀态”。

在不确定的市場環境中，張愛華認為企業的核心競争力在于“跑赢市場”。而支撐這一競争力的，是科技賦能下的精細化運營能力。

張愛華透露，瓴寓總部技術團隊占比達1/3，自研的FALCON繫統已叠代至3.0版本，可實現智能客戶描摹、市場研判、智能定價，並構建了覆蓋投資、産品、運營全流程的數字化體繫。

在租金定價上，繫統可動态追蹤項目從開業、爬坡期到穩定期的租金波動，區分淡旺季、長短期租賃價格，通過50+維度形成綜合評分，确保定價精準。

在産品評估上，将戶型、裝修、配套、區位等因素拆解為700余個可量化維度，精準計算每一項因素對租金的影響，調研準确率能做到95%以上，超行業平均水平，以降低租金波動風險。

對于未來發展方向，張愛華信心滿滿，“瓴寓要做租賃住房一站式綜合服務商，既做資管，為投資人提供長期穩定回報的優質資産，也做開發和運營，把'好資産'的標準落地到每一個項目。

最後，張愛華總結道：“這個行業需要耐心，時間會給長期主義者帶來復利。”

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。