押注桐梓林“絕版地塊” 中海溢價7.2%補倉成都主城

觀點網 11月28日，成都年内最後一場主城土拍落槌，三宗宅地全部成交，總收金約17.58億元。

本次出讓的三宗地塊分别位于武侯桐梓林、金牛茶花及新津花源鎮，總出讓面積7.54萬㎡，總規劃建面16.77萬㎡，總起始價16.98億元。最終，1宗溢價成交，2宗底價成交。

本土國企托底态勢延續，金牛城投聯合體及成都川昱古建聯合體分别底價摘得相應地塊；而市場關注的桐梓林地塊，經多輪競價，由中海以樓面價19300元每平方米、溢價率7.2%競得的桐梓林地塊，成交總價約8.85億元。

桐梓林地塊占地27.5畝，規劃建築面積4.59萬平方米，容積率2.5。地塊位于南二環内，坐擁雙地鐵（1号線、18号線）交匯的黃金區位，500米内教育、商業、公園等配套成熟，南側鄰近機場高速。但地塊形狀呈L形，且西、北、東三面被老舊小區環繞。

該地塊原為四川省旅遊學校用地，于今年9月27日快速完成調規並上市出讓，成為桐梓林闆塊十余年來首次出讓的純住宅用地。因此，地塊吸引了中海、綠城、保利等多家實力房企參與競争。

桐梓林闆塊上一宗住宅用地供應發生在2011年5月，中建地産當時以3800元每平方米樓面價競得盛和二路地塊（即後來的桐梓林壹号項目）。這也是在中海本次拿地之前，該闆塊最近一次住宅用地出讓記錄。

長期“斷供”下積累的購買力，成為中海溢價拿地的關鍵支撐。2023年，中糧·天悅壹号作為闆塊内近期唯一新房項目入市。2023年末該項目推出164套大戶型，總價500萬至千萬元級，短期内即告售罄。目前闆塊内二手房如桐梓林歐城挂牌價仍維持在2.3萬元每平方米左右。

另據了解，中海于11月27日還以12.48億元摘得北京通州九棵樹宅地；于11月24日以底價21.77億元競得上海楊浦濱江地塊。算上此次成都拿地，中海本周共累計拿地金額達43.1億元。

另外，與中海溢價拿地形成對比的是本次土拍中其他兩宗地塊均以底價成交。

金牛區茶花闆塊地塊由金牛城投、國投、環投聯合體以底價13900元/平方米競得，地塊編号JN09(070102/09):2025-046，為住宅兼容商業用地，出讓面積23.4畝，規劃建築面積38927.25平方米，成交總價5.41億元。

該地塊鄰近地鐵6号線與27号線花照壁北站，區位條件優越。相鄰D、E地塊于2025年6月底及7月初由中能建以20200元每平方米樓面價競得，溢價率23.93%。

新津花源鎮地塊由成都川昱古建與瑞新匯創聯合體以底價4000元/平方米摘得，地塊編号XJ2025-15(0701)，位于花源街道楊柳村，為純住宅用地，出讓面積62.2畝，規劃建築面積82907.9㎡，成交總價3.32億元，距地鐵10号線新津站約0.6公里。

2025年9月，成都市規劃部門公示了錦官新城東區約60畝剩余土地續建方案，拟建5棟共211套建面251-395㎡大平層。目前，錦官新城西區二手房挂牌均價25112元每平方米，東區别墅挂牌均價達50683元每平方米。

随着中海桐梓林地塊及錦官新城東區項目陸續啟動，沉寂多年的主城高端改善市場将迎來新一輪供應。在成都整體房價下行的背景下，這批新房能否以預期超過3萬元每平方米的價格成功撬動“零競争”客群，将成為檢驗中海溢價邏輯的關鍵一役。

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