國家隊如何下場做鄰里商業 從深圳安居的“安荟鄰”說起

觀點網 11月26日，深圳市安居集團打造的羅湖蓮塘商業綜合體景福安荟鄰正式開業。該項目定位為"友好鄰里生活中心"，以服務在地生活及銜接深港消費為驅動，引入超50個品牌，涵蓋餐飲、零售、親子等多元業态。

據了解，該項目繫蓮塘片區首個兼具"友好鄰里"與"深港融合"屬性的商業空間，吸引了悅得閑、野人先生等多家首次進駐該區域的品牌旗艦店。項目通過特色商戶組合，旨在強化片區商業配套並推動粵港澳消費協同。

作為深圳保障房配套商業玩家，深圳安居目前運營商業項目總數已達66個，管理面積超55萬平方米。然而，在規模擴張的同時，出租率下滑、租金承壓、品牌能級不足等問題也逐漸顯現。

保障房模式加持

作為深圳市單一市場上運營規模最大的房屋租賃企業，深圳安居集團于2023年推出了鄰里商業品牌——安荟鄰，宣布深耕鄰里商業領域，将商業運營與民生保障深度融合。

就發展策略而言，聚焦增量端，深圳安居計劃通過持續不斷地為新入市保障性住房做好商業配套服務，實現規模化發展；聚焦存量端，其則全力推進老舊社區商業項目的運營提升，擴大品牌影響力。

資料顯示，深圳安居目前運營有羅湖景福安荟鄰、南山桃源安荟鄰、福田富蓮安荟鄰、光明鳴鹿安荟鄰、福田彩田安荟鄰、南山高新安荟鄰等項目，形成了深圳多區的“安荟鄰”網絡。

2025年，更是深圳安居鄰里商業快速擴張的關鍵一年，随着運營的多個項目陸續開業，其運營商業項目總數達66個，管理面積超55萬平方米。

觀點指數認為，深圳安居這種與保障房綁定發展鄰里商業的模式具備較大優勢。從政策維度上看，作為承接“一刻鐘便民生活圈”建設等國家政策的國企，其鄰里商業項目易獲得政策層面的資源傾斜。

深圳住建局披露的數據顯示，2021-2027年，深圳市将累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間）。而作為深圳保障房專營機構，深圳安居的商業布局天然與保障房項目綁定，能為商業發展提供穩定的增量載體。

另一方面，保障房鄰里商業項目的主力客群由住戶直接轉化而來，這意味這其擁有穩定的社區客群基礎，能快速積累客流，並較大程度上規避傳統商業普遍面臨的客群流失風險。

在對商業發展至關重要的資金層面，深圳安居這類企業前期投入的資本壓力也相對較小。首先，REITs作為深圳安居的核心資本化手段，底層資産雖多為保障性租賃住房，但鄰里商業作為保障房項目的組成部分，同樣能共享回籠資金。

如紅土深圳安居REIT、多期類REITs發行募集的大量資金，在支撐保障房建設的同時，也為配套的安荟鄰商業項目提供了裝修、初期招商、業态搭建的啟動資金。

再則，借助市屬國企信用背書，其能通過銀行低息貸款、中期票據、長期債券等方式獲取低成本資金。

安居樂寓是深圳市安居集團旗下的全資企業，主要通過收儲城中村房源和非居住存量房屋改建等方式籌集房源。

而在安居樂寓的城中村改造項目中，銀行貸款在資金來源中占比約70%-80%，貸款期限最長達13年，融資成本能控制在3%以内。這類資金除用于住房改造外，也會投入到城中村及保障房周邊安荟鄰便民商業設施的建設中。

營收運營壓力待解

從打造方向上看，安荟鄰項目的建築面積大多在1‑5萬平方米之間，定位為“友好鄰里生活中心”，強調“一站式生活圈”。

因此，在業态組合方面，安荟鄰普遍引入盒馬鮮生、華潤萬家、天虹等商超及百勝餐飲等大衆生活品牌，以項目所在社區為核心，輻射半徑約3 公里，服務人口從10萬人到20萬人不等，瞄準的是社區高頻剛需消費。

聚焦具體項目運營層面，可以發現，深圳安居在鄰里商業的操盤上有一定可取之處。針對存量與增量項目，其采取了差異化策略，對不同客群進行精細化适配。

其中，存量商業項目大多面臨設施老化、業态滞後等問題，運營核心是通過低成本、漸進式的微更新，貼合周邊固定客群需求，強化社區屬性，進而激活資産價值。

南山桃源安荟鄰就屬于老舊社區改造項目，其側重便民服務、鄰里互動，通過引入超市、餐飲和兒童業态，打造共建閱讀空間等方式構建鄰里生活圈。

而新建項目則無過多硬件限制，可圍繞預設核心客群的消費偏好與生活方式，從定位、業态到空間進行全維度定制，打造差異化競争力。

南山高新安荟鄰作為新建項目，主力客群為南山科技園23-35歲的青年人群，因此其選擇引入餐飲、零售和運動等業态，适配青年客群的消費習慣。

不過，即便具備差異化運營的“一店一策”思維，在商業運營這一高度依靠運營經驗和能力的領域，深圳安居這類企業仍面臨着不小挑戰。

以其運營的紅土創新深圳安居REIT為樣本，數據顯示，2025Q3該REIT的配套商業出租率為76.96%，較2024年末的94.12%大幅下滑17個百分點，項目正面臨較大的招商壓力。

出租率下滑也帶來了收入滑坡，2025Q3的收入為37.96萬元，同比下降9.12%；同期商鋪平均租金單價為337.71元/平方米/月，同比下降8.26%，收入也受到挑戰。

即便後續項目通過有效手段緩解了招商壓力，收入增長上也面臨瓶頸。一般情況下，保障房配套商業租金以市場調節價為基礎，受民生定位約束，但人力、物業、營銷等運營成本會随着市場變化而持續上漲，項目的盈利能力容易受到影響。

除此之外，就目前已開業項目的品牌組合而言，吸引跨區域客群難度較大。以最新開業的羅湖景福安荟鄰為例，項目主打服務在地生活及銜接深港消費，但核心業态集中于基礎餐飲、零售，缺乏針對深港人士的特色業态，或難以真正承接跨境消費需求。

基于此，其可考慮聚焦高頻剛需型跨境消費，在主動對接香港品牌資源，引入港風餐飲、跨境服務等特色業态的同時，與深圳本土特色品牌、新興網紅品牌合作，打造“小而精”的跨境鄰里中心，形成差異化競争優勢，承接深港人士的即時消費需求。

總體上看，深圳安居對社區商業的探索，不僅是保障房配套的重要組成部分，也是國内社區商業“規模化、民生化”的樣本。

未來，如何在堅守民生服務定位的同時，實現商業可持續發展，是深圳安居及同類企業需要破解的核心命題。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。