60套房源初試水？鎮江時光里項目暗藏的天地源自救路線

觀點網 在行業深度調整階段，房企各顯神通。

面對銷售疲軟、庫存高企、現金流承壓的多重挑戰，越來越多企業開始跳出傳統路徑依賴，嘗試探索在更有效地發揮手中存量資産價值的同時，構建起新的發展韌性和能力壁壘。

天地源近期發布的一則公告，也宣告了其近年來做出的一繫列調整。

11月25日晚間，天地源發布關于公司部分存貨資源轉為投資性房地産的公告。其中提及，根據經營發展需要，天地源下屬全資子公司鎮江天地源置業有限公司 （簡稱“鎮江天地源”）将開發建設的鎮江“天地源•時光里”項目一期2号樓存貨資源由原開發銷售模式調整為階段性租賃+旅居運營模式。

據悉，“天地源•時光里”項目一期2号樓總建築面積5743.8平方米，共計60套房源，單套面積為95平方米，目前已完成軟硬裝施工，具備運營條件。

對于此次轉換，天地源認為有利于推動公司地産開發和資産運營雙輪驅動發展模式的落地實施，能夠有效盤活公司存量資源，提高資産使用效率，增加公司整體收益。

60套房源起點

長期以來，天地源稱不上是一家活躍的公司，但也算具備區域深耕能力的地方性國企代表。

其注冊成立于1992年，在2003年重組上市，之後的二十余年里，從以西安為總部中心的西部經濟圈，逐漸拓展至以蘇州為中心的長三角經濟圈、以深圳為中心的粵港澳大灣區經濟圈、以天津為中心的京津冀經濟圈、以重慶為中心的成渝雙城經濟圈等，形成全國化布局。

此次公告中提到的鎮江天地源，正是該公司在長三角經濟圈布局的主要控股參股公司之一。不過，截至今年中期，鎮江天地源總資産為109798.13萬元，淨資産及期内淨利潤均已轉為負值，分别約為-4.03億元、-1825.49萬元。

據公開信息，天地源•時光里項目容積率約2.0，綠化率30%，整體規劃15棟高層，建面約95-143平方米。項目曾在2023年9月開放城市展廳，並傳來消息稱有望在當年開放銷售，不過後續始終沒有明顯進展。

今年10月，項目官微開始接連推送宣傳内容，傳播方向同步側重于旅居。可以說，在此次正式公告前，天地源已為項目一期2号樓存貨資源由開發銷售模式調整為階段性租賃+旅居運營模式做準備。

調整的基礎在于，項目之初便設定為全齡健康産品，在室外空間打造、主題設施上能夠提供滿足旅居康養生活需求的配套和場景，包括2000平方米社區草坪，“HOME+健康服務體繫”等。另一方面，早期規劃的戶型放在今天需面對更大的去化壓力。

此次将60套95平方米戶型轉換為階段性租賃+旅居運營模式，或許僅是一個開始。

結合出租率、現金流回報、客戶運營反饋等，天地源有望逐步復制這一路徑至其他庫存壓力較大的項目，尤其是在長三角、粵港澳等具備旅居或長租需求基礎的區域。

在這一過程中，逐步建立起的標準化、可復制運營模型，将為公司“地産開發+資産運營”雙輪驅動模式奠定基礎。而事實上，僅就“租賃”而言，這也並非天地源首次進行相關探索。

據了解，天地源首個面世的集中式長租公寓項目——天地源唐潮公寓重慶北碚科學城店，是在2024年9月開業。

項目提供220套房，建面約41-68平方米。周邊交通路網成熟，依托碚青路，可快速連接南部歇馬街道、北側城南新區。不過，距離最近的軌道交通6号線狀元碑站稍遠，約2.8千米。此外，北側2.5千米處為萬達廣場的商業及寫字樓配套。整體而言生活配套較為完備。

自救路線

天地源業務結構的轉變，一方面是對市場需求變化的響應，另一方面也與其近年來經營業績持續承壓密切相關。

數據顯示，天地源在2023年實現營業總收入115.3億元，創下歷史最好水平。但代價是，歸母淨利潤也首次錄得虧損，由上一年的歸母淨利潤3.43億元轉為歸母淨虧損3.90億元，跌幅近214%。

同期，毛利潤由2022年的26.16億元降至14.36億元，接近腰斬；扣非淨利潤由2022年的盈利3.407億元，轉為虧損3.946億元。

進入2024年，天地源的經營壓力未能取得明顯減輕。雖然全年總營收仍維持在百億規模，歸母淨虧損卻進一步擴大至10.2億元，同比增加161.26%。毛利潤小幅回升，為14.65億元，但也難以挽回整體态勢，扣非淨利潤虧損達11.11億元。

經營壓力的另一重體現還在于，經營活動産生的現金流量淨額明顯減少。于2023年，天地源還曾實現約10.22億元的經營性現金淨流入，而來到2024年，該項指標已轉為負值，呈淨流出狀态。對此，天地源表示主要為期内房産銷售收到的現金較上年同期減少所影響。

不可否認，由于市場環境持續承壓，包括天地源在内的大多數房企，近兩年的銷售去化表現均不甚理想。現金流的收縮，更是限制了其資金調配能力。

在今年5月，天地源甚至曾以9.3%/年的融資成本，向西部信托申請總金額不超過3.1億元的信托融資，資金将用于天地源下屬公司合規項目的開發建設。公司對資金的渴求，可見一斑。

也正是基于此，如何調整經營策略以應對發展需求，是房企之間的共同話題，更是天地源眼下的頭等大事。就目前來看，解決燃眉之急的鑰匙，正在于存量資産盤活。

在2023年的年度報告中，天地源就曾勾勒出資産運營闆塊的雛形。

彼時，該公司在2024年重點工作中指出，“夯實經營創新和精細化……構建資産運營平台，完善資産運營管理體繫，建立公寓資源運營標準，逐步提升資産運營能力。”

于年内，這一重點工作已取得成效。即為上文中提到的，在2024年9月正式開業的天地源唐潮公寓重慶北碚科學城店。

在2024年第三季度的業績說明會上，針對資産運營闆塊的相關進展，管理層又進一步指出，“公司已構建資産運營平台，建立了資産運營管理體繫和公寓資源運營標準。目前，公司重慶水墨江山項目唐潮公寓已于今年9月投入運營，首月出租率即突破95%。此外，珠海上唐府長租公寓及酒店項目也将于明年上半年投入運營。”

據悉，珠海上唐府長租公寓于今年2月28日正式開業。在今年上半年，天地源還實現水墨江山2号樓的按期開業，兩個項目共推出房源600余套，開業當月出租率突破80%。截至今年中期，天地源已運營長租公寓800余間。

值得注意的是，對于在資産運營方面剛剛起步的天地源來說，借力是更高效的發展途徑。

正因如此，天地源在珠海上唐府項目引入龍湖集團逍遙洲資管，共同開展合作。項目也由此實現雙品牌冠名——天地源唐潮冠寓珠海北站店。既是冠寓4.0産品線的落地項目，也是天地源推出的首個品質型公寓産品，共推出429套34-48平方米的精裝公寓。

據悉，項目商住樓棟總戶數為966戶，規劃為4.5米層高百變空間（面積約35/48㎡），自帶超4200㎡的濱海風情的商業街。其中，被打造為長租公寓的住宅有427套，涉及樓層為2-4層，6-16層。

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