接棒阿里？傳京東競購香港中環建設銀行大廈50%股權

觀點網 随着市場逐步回暖，趁行情還未完全恢復，内資企業開始抓緊競購香港核心區寫字樓資産。

在阿里巴巴和螞蟻集團斥資72億港元，向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹号中心（One Causeway Bay）13層商業寫字樓後。另一互聯網巨頭——京東，被傳出手。

11月26日港媒報道，京東或有意競購麗新發展推售的中環中國建設銀行大廈50%股權。

截至發稿，京東對收購物業的傳聞並未置評。

中國建設銀行大廈（CCB Tower）位于香港中環幹諾道中3号，港鐵重要樞紐中環站上蓋，地面層設有人行天橋連接中環碼頭，地理位置優越，是香港中環地區重要的甲級摩天商業大廈。

它不僅是建設銀行在香港的重要運營基地，也是中環天際線的組成部分。

圖片來源：百度地圖，商業客截取

據了解，該大廈原址為香港麗嘉（即麗思卡爾頓）酒店。酒店于1993年開業，設有216間客房，憑借融合英國傳統風格與東方文化元素的設計，成為香港第一家後現代派風格的典型建築，非常引人注目。

但開業短短14年後，業主麗新發展在2007年初便開始計劃将酒店重建為甲級寫字樓，以把握香港寫字樓市場的潛力。

當時，香港的甲級寫字樓市場尤其是中環核心區，表現非常暢旺。無論是買賣還是租賃市場，交易量和金額都出現了顯著增長，市場投資氣氛濃厚。

來自中原地産研究部數據，2007年内，全港寫字樓買賣合約登記宗數錄得3609宗，創歷史新高，交易金額306.8億港元，也創下1997年後新高。同時，大額交易（特别是1000萬至2000萬港元類别）的宗數和金額均較2006年大幅上升約96%，顯示投資者信心強勁。

在這種熱烈氛圍下，麗新發展找來建設銀行作為投資者，簽署合作協議将麗嘉酒店重建為甲級商廈。後續，原酒店物業于2008年拆卸，並在原址上重建起如今的中國建設銀行大廈。

資料顯示，這棟27層高辦的公大樓于2014年竣工投入使用，總建築面積約22.92萬平方呎（不包括停車位），由麗新發展和建設銀行分别持有50%股權。

其中，大廈内的18層辦公樓層和位于3層的大堂，就被租予建設銀行用以經營其香港業務，建設銀行香港分行及建設銀行（亞洲）總部均進駐在此。

由于有大租戶存在，中國建設銀行大廈的經營表現相對比較穩定。新冠疫情以來，香港經濟環境發生多輪波動，大廈租金收入卻一直穩定在2億港元，出租率也未曾跌破過90%。

因此，當現正面臨債務問題的麗新發展，希望出售投資物業換取流動性，這項穩健資産相信是必選項之一。

今年3月初，麗新發展就曾宣布計劃在未來兩年内，出售約80億港元（約合10億美元）的資産。截至2024-2025财年年度末，麗新發展擁有賬面值326.37億港元，總建築面積645.63萬平方呎，分布于中國内地、香港和英國倫敦的投資物業組合，中國建設銀行大廈是其中之一。

不久後的7月，中國建設銀行大廈50%股權（涉建築面積11.46萬平方呎）首次被傳即将推售。當時，麗新發展並未确認或直接否認大廈出售傳聞，只是表示集團正有序執行既定的資産出售的策略，會積極考慮合适的交易機會，“作為地産公司，有好的價錢，都會考慮。”

根據報道，長實集團和建設銀行最初被認為是大廈50%股權的競購者。其中報道描述，建設銀行似乎對買賣物業興趣不大，而長實集團則委任了财務顧問，研究交易的可行性。

京東則是最新被傳參與競購的一方，且消息指出，京東的出價是一衆競争者中最高的。

在此之前，京東並未在香港直接持有投資物業。目前，京東在香港的總部，仍位于2015年進入香港市場時在銅鑼灣利園一期設立的辦公室。

但京東在香港的業務體量已實現幾何級數的增長。

今年以來，京東正積極拓展香港線下零售與供應鍊業務。包括3月份，京東快遞港島運營中心正式投入運營，進一步完善了京東在香港的快遞網絡；8月，京東完成對香港佳寶食品超級市場的收購，獲得其90家門店的實體網絡，随即啟動“連續三日全場八折”促銷；9月，京東零售與華潤隆地正式達成戰略合作，宣布京東Mall香港首店落戶灣仔港灣道28号華潤Brim28灣景匯2層，計劃于2026年開業。

随着香港業務布局加速，擁有自有的總部物業，越來越成為京東需要考慮的議題。

正是此時，香港甲級寫字樓市場似乎也已到了适合“抄底”的時機。

2020年以來，香港寫字樓市場經歷了前所未有的劇烈波動，呈現出“空置率攀升、租金持續下行、資産估值回調”的多重特征。但進入2025年，特别在第三季度，市場開始有明顯復蘇迹象。

在強勁的IPO活動和家族辦公室服務日益增長的刺激下，市場復蘇情況理想，租賃需求正從谷底顯著回升，尤其是核心商務區。

來自世邦魏理仕《2025年第三季香港商業房地産市場觀點》，全港甲級寫字樓淨吸納量達到69.18萬平方呎，為 2018 年第三季以來的最高。所有主要地區的淨吸納量均為正值，為自2015年第二季以來的首次。

中環地區表現尤為突出，淨吸納量升至13.8萬平方呎，為十年來的最高季度水平。“只有9棟商廈的租賃率下降。”世邦魏理仕稱。

但與此同時，全港整體租金按季下跌0.7%，年初至今的跌幅為3.4%。“除尖沙咀地區外，本季所有主要地區租金均出現下降。”

仲量聯行一份于11月發布的報告也表示，香港甲級寫字樓市場在2025年第三季度顯示出逐步復蘇的早期迹象，總淨吸納量環比激增，整體辦公室空置率持續改善，從2025年6月的13.6%下降到9月的13.4%。中環的空置率則降低了0.8個百分點。

但租金層面就相對仍在下滑，整體市場租金環比下降了0.8%，所有子市場均錄得跌幅。而中環的租金下跌了0.3%。

租賃需求凸顯，但租金仍然下行，意味着資産的估值不會太高，這為希望加強香港布局的企業，購得自己心儀的物業創造了機會。

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