股東會見聞錄 | 新董事長黃力平亮相 萬科未來工作怎麼做？

觀點網 11月20日，萬科在“老地方”深圳大梅沙萬科中心召開了2025年第一次臨時股東會。

據與會投資者介紹，出席的管理層有7人，坐在C位的正是新任董事長黃力平，執行副總裁郁亮、李鋒、李剛、華翠、韓慧華以及董事會秘書田鈞等6人伴随其左右。

盡管比不上年度股東會，但本次臨時股東會來到現場的股東數量並不在少數，或許都是為了見一見黃力平這位萬科新任董事長。

會上，黃力平表示，在房地産新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負擔，必然有一個陣痛期，公司發展面臨嚴峻挑戰，經營業績也會持續承壓。對此，需要凝聚衆人智慧和力量，需要各方相向而行，共同應對，保持堅定的信心和足夠的耐心。

“作為大股東，深鐵集團将與各方一起不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，推動萬科重回健康發展的軌道，不辜負各位股東的支持與信任。”

深鐵的借款

當前外界能觀察到的深鐵集團對萬科最直接的幫助便是借款，本次臨時股東會的召開也與之有關，大會僅審議表決了一個議案，便是《關于就深鐵集團向公司提供股東借款並由公司提供擔保訂立框架協議的議案》。

将時間拉回到11月2日晚間，萬科發布了三份公告，其中一份便披露了深鐵集團向公司提供股東借款並由公司提供擔保暨日常關聯交易的詳細信息，也是本次召開臨時股東會的緣由。

萬科在公告中指出，公司與第一大股東深鐵集團簽署了《關于股東借款及資産擔保的框架協議》（以下稱《協議》），約定從2025年以來至2025年度股東會召開日為止期間，公司拟向深鐵集團申請不超過220億元的借款額度。

截至公告當天，深鐵已累計向萬科提供了12筆借款，額度合計297.94億元，最終萬科提取的金額為291.31億元，且利率均為2.34%。

值得注意的是，萬科方面並未對9月27日那筆9.89億元的股東借款進行單獨公開披露，因此之前市場各方統計的股東借款記錄僅有11次。

據了解，《協議》約定從2025年以來至2025年度股東會召開日為止期間，萬科拟向深鐵集團申請不超過220億元的借款額度，包括《協議》生效之前已實際發生但萬科未提供抵/質押擔保措施的信用借款、已提供擔保但後續确認擔保無法實施或部分無法實施的借款，及框架協議生效之後發生的借款。

簡單來說，就是從2025年開始，深鐵向萬科提供的無擔保借款都包括在了這220億額度之中。

上述已有的12筆借款記錄中無抵押借款共8筆，額度合計203.73億，實際提款金額為197.1億。也就是說，在簽訂《協議》之後，萬科還能向深鐵進行無抵押貸款的額度只剩22.9億元。

在《協議》簽訂之後，11月11日，深鐵再次向萬科提供了一筆額度為16.66億元的無抵押擔保借款，期限不超過3年，利率同樣是2.34%。

算上最新一筆，深鐵年内已累計向萬科提供13筆借款，額度總計314.6億元。假如最近的16.66億被萬科盡數提取，那麼實際借款金額合計為307.97億元，220億額度僅剩個位數，只有6.24億元。

另外值得關注的是，萬科于公告中指出，将對《協議》下實際發生的借款提供抵/質押擔保。也就是說這220億並非真的不用提供抵押或質押，而是“先上車後補票”，先借着花，之後再提供擔保措施。

對于為什麼臨時要求“補票”，韓慧華表示，資産抵質押是借款的常規安排，也是市場化、法治化原則的體現。在此前股東借款合同中已有約定，已披露的股東借款公告中，也都有相應的債權安全保障措施，萬科是在履行雙方簽署的借款合同義務。

韓慧華進一步說明，本次是申請獲得股東授權，完成資産抵質押手續。前期為及時滿足萬科的資金需求，避免因履行股東會審批程序過長而延誤資金到位時間，大股東已先行提供了部分資金，本次向股東集中申請資産抵質押授權額度，是為了完成股東會授權程序，完善抵質押手續。

當天，萬科公告宣布本次臨時股東會唯一的議案獲投票通過。總體來看，同意股數占比98.6371%；反對股數占比1.2122%；棄權股數占比0.1507%。

萬科的未來

截至11月3日，萬科已用深鐵提供的借款償還了12筆公開債券的本金或利息，金額合計165.22億元。

在深鐵再次提供16.66億元借款時，萬科于11月13日償還了“20萬科08”的本金及利息。

近兩個月内，萬科即将到期的債券本金或利息包括“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”、“21萬科02”，金額合計70.15億元，分别于2025年12月15日、12月28日、2026年1月22日到期。

在借款額度即将“歸零”時，這部分到期債務或需以萬科自身的庫存現金、營運現金流或其他外部融資償還。

根據三季度報告，截止9月30日，萬科賬上貨币資金余額為656.77億元，足以覆蓋短期債務壓力。

債務之外，萬科未來經營方向也是現場股東們的關注重點。

對此，黃力平介紹到，對于萬科未來工作，将從三方面着手。一方面，萬科将堅持戰略聚焦，按照《十五五規劃建議》中“推動房地産高質量發展”的工作要求，在穩定住宅開發業務的基礎上，推動業務布局優化和結構調整，從城市聚焦、業務組合、發展模式、産品定位、科技賦能等五個發面綜合施策。

另一方面，萬科将堅持規範運作，健全“治理規範、内控有效、陽光透明”的管理機制，将“強化管控”與“保持活力”有機結合，主動開展組織優化工作，壓縮管理層級，縮短管理鍊條，整合事業部資源，持續構建更加規範、高效的治理機制。

此外，萬科還将堅持科技賦能。充分應用新一代信息技術、綠色低碳技術、新型建造技術，打造具有競争力的産品與服務，並攜手合作伙伴，加快場景培育，開放推動新場景的規模化應用，持續提升多元場景的開發和經營能力。

另一邊，郁亮表示，《十五五規劃建議》内容明确了房地産行業在保障和改善民生方面的重要作用，也再次強調了行業高質量發展的目標，這對萬科發展具有重要指導作用。

他認為，《十五五規劃建議》指出“優化保障性住房供給”、“因城施策增加改善性住房供給”。未來行業将構建起多層次住房供應體繫，創造更多的有效需求以及機會。

“我們相信，随着政策的持續落實，合理住房需求逐步兌現，行業有望逐步走出調整周期，邁向穩健發展新階段。”

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