宋都服務不買黃金改買樓了？

觀點網 11月19日，宋都服務披露了兩項關聯交易。

公告提到，間接全資附屬公司杭州和宏與綠地控股訂立意向函，據此，杭州和宏将購買綠地控股位于杭州世紀中心的一項資産，交易代價為664.83萬元。根據收購協議，宋都服務對這項物業的使用權至2057年10月19日到期。

該資産具體位于杭州世紀中心2幢（西塔）17層1702号，建築面積約為228.83平方米，許可用途為商業或辦公用途。

物聊社了解到，杭州世紀中心位于杭州新城核心闆塊，由綠地控股和宋都股份投資近百億聯合開發打造，項目規劃總占地面積約7.76萬平方米，總建築面積53.25萬平方米，為甲級寫字樓。

因建築高度約310米，杭州世紀中心被稱為“杭州第一高樓”；又因外形似杭州拼音首字母“H”，被稱為“杭州之門”。

至于建設歷史，還要追溯到十一年前。

2014年，綠地控股以底價5.45億元競得杭州世紀中心所在地塊，成交樓面價僅1561元/平方米。2017年12月，該地塊進行了設計方案公示，明确将分為2期開發。半年後，宋都股份宣布與綠地控股合作開發杭州世紀中心，雙方各持50%權益。

因此，宋都服務此次買下杭州世紀中心商辦單位，看起來也跟關聯方宋都股份脫不開關繫。

投資之路

宋都服務在公告中表示，收購主要出于兩個原因：其一，該資産的優勢在于位處杭州世紀中心的黃金地段，有完善的配套設施，具備強大的保值及增值潛力，同時擁有巨大的市場需求，入住率高，且變現能力相對較強；

其二，目前房地産市場低迷，宋都服務以低于高位時的收購價購入該資産，未來該資産将帶來可觀的資本收益。

抛開加強與宋都股份關聯性這一因素來說，以664.83萬元價格購得杭州核心闆塊商辦單位，長期來看的确是一次回報率高的投資。只是，從宋都服務近年投資動向來看，其投資史未免有些不盡人意。

在過去兩年，宋都服務曾沉迷于黃金生意。

自2023年12月起，宋都服務就有多次認購Black Cat可換股票據及股份的記錄。據披露，Black Cat為一家于澳交所上市的公司，主要從事位于西澳洲的金礦項目的礦産勘探和經濟評估。

彼時，宋都服務認為，認購Black Cat可換股票據可獲得穩定及大量的利息現金流入，而收購Black Cat股份也将助力其探索多元化機會、拓寬集團收入基礎，進而緩解及分散房地産行業相關業務的潛在風險。

只是，宋都服務的這場掘金生意不太“長命”。

2024年6月，宋都服務宣布與Black Cat訂立終止及解除契據，終止認購Black Cat的600萬澳元可換股票據；2024年11月，提前贖回Black Cat的900萬澳元可換股票據，並取回部分利息收入約2.63萬元。

然而這900萬澳元可換股票據産生的總利息收入為70萬澳元，宋都服務只取回了很小一部分利息，還表示曾與Black Cat讨論協商以期得出一個延期償還計劃，但一直未有達成一致。

數據來源：企業公告、物聊社整理

除了在國外布局掘金生意，宋都服務在國内也同步開展了類似的業務。

2024年1月，宋都服務發布公告稱，間接全資附屬公司金本位礦業（重慶）斥資1.5億元與潼南工業投資開發訂立項目投資協議，取得重慶潼南區一宗地塊的國有土地使用權，用于建設黃金精煉代工項目，預計建設周期為18個月。

宋都服務表示，對黃金精煉代工的投資将進一步擴大集團業務範圍，並加強收入基礎。

但據天眼查顯示，金本位礦業（重慶）已于2024年10月注銷，看來宋都服務這場“黃金生意”並沒有達到預期，僅持續了一年便草草收場。

關聯之路

如果說投資收購杭州世紀中心商辦單位是物企追求業務多樣化、尋找新增長點的舉措之一，那麼将視角切換到加強與關聯方業務聯繫上，又是否算得上一筆劃得來的交易？

物聊社了解到，在2024年1月，宋都服務的間接全資附屬公司宋都物業曾與古丈大盈訂立房屋轉讓合同，後者将以3973萬元的代價将其位于杭州上城區多處公寓及底商轉讓給宋都物業。

但直到收購的最後期限日，即2024年6月30日，宋都物業都未收到古丈大盈該批資産，以致于兩度延長收購的最後期限日至當年8月30日。

很顯然，這是一場收錢不辦事的行為。而宋都服務之所以會妥協，在于古丈大盈的“自己人”身份。

據透露，古丈大盈由杭州幸福健持有51%股權，而宋都股份也由杭州幸福健持有約29.04%股份，而創始人俞建午同時為杭州幸福健、宋都股份及宋都服務的控股股東。

回到收購杭州世紀中心商辦物業事項，這筆收購與上述提到的資産收購性質相仿，交付期限也同樣為半年後，即2026年6月30日，至于賣方能否一改常态，按時交付？

除去收購商辦單位，宋都服務不久前才完成了一次對關聯方資産的收購。

10月31日，宋都服務間接全資子公司與杭州宋都房地産達成購買車位的關聯交易，以總代價1058.67萬元收購宋都大廈地下二層的50個車位。

宋都服務表示，這批車位是優質運營資産，具備經營成本較低、經營收入水準較高且現金流穩定的核心優勢，能夠為其帶來持續的收益貢獻，符合集團的投資策略。

可見，在物企們紛紛提出獨立化要求時，宋都服務似乎並沒有跟上大部隊的腳步，反而與關聯方的聯繫更為緊密，而這或許也在于宋都股份在業務上展現的大力支持。

數據來源：企業中報、物聊社整理

以2025年上半年為例，宋都服務來自物業管理服務的總收入為9384.8萬元，其中來自宋都股份獨立開發或合作開發的收入占比84%，來自獨立第三方房地産開發商開發的收入僅占16%；在管總建築面積為850.5萬平方米，來自關聯方和第三方的比例分别為80.1%和19.9%。

而去年同期來自關聯方和第三方的收入占比分别是80.6%和19.4%，來自關聯方和第三方的在管建築面積占比分别是75.2%和24.8%。

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