觀點直擊 | REITs上市讓萬國數據第三季扭虧為盈

觀點網 AI算力需求激增背景下，國内IDC市場正快速增長，作為第三方IDC代表企業的萬國數據也備受市場關注。

這是一家國内面向5G、人工智能、工業互聯網等領域的新一代信息技術基礎設施服務提供商，業務模式主要圍繞提供高效的數據存儲和處理服務。

11月19日晚間，萬國數據披露2025年第三季度數據，期内淨收入同比增長10.2%至28.87億元；淨利潤為7.29億元，去年同期為淨虧損2.31億元，主要是由于C-REIT交易産生的終止並入子公司帶來的收益。

三季度，萬國數據淨利潤率為25.2%，上年同期淨虧損率為8.8%；經調整後的EBITDA（非公認會計準則）同比增長11.4%，達到13.422億元。

有分析指出，因采用租金模式，數據中心業績波動或小于下遊資本開支波動，但受益于互聯網廠商資本開支提升，具備競争力數據中心公司AI相關訂單明顯增長，在手訂單能夠支撐未來1-2年業績增長且業績增速上呈現25年高于24年、26年高于25年。

萬國數據管理層對未來幾年AI需求保持強烈信心，該公司主席兼首席執行官黃偉于電話會議中認為，中國AI需求仍處極早期階段，國内科技行業進入關鍵節點，主要參與者正加大對AI基礎設施的财務投入，標志着此前行業下行周期終結，數據中心行業強勁復蘇開端。

他透露，所有主要客戶均承諾在新一輪投資周期中進行大規模投入，資本支出（capex）計劃達數百億元；國内頭部芯片企業（local chipcompanies）在性能、效率和産能方面持續取得進展，其增長将保障AI基礎設施行業的長期增長。

C-REIT導致的變化

産城園區評論獲悉，萬國數據主營業務主要包括托管服務，托管管理服務和管理雲服務，數據中心分布于對高性能數據中心需求廣泛的中國核心經濟樞紐地區，包括京津冀地區、長三角地區、華中地區、粵港澳大灣區、内蒙古地區、西南地區等。

布局上，萬國數據以批發型數據中心為主，與互聯網雲廠商深度綁定，鎖定阿里、騰訊等超大規模客戶，現有市場份額更大、區位分布更多元、並較早開拓國際業務。

據三季報數據，由于數據中心持續增長，第三季度，萬國數據淨收入為28.87億元，較去年同期增加10.2%；銷售成本達到22.48億元，較去年同期增加9.0%。

期内，萬國數據錄得毛利6.39億元，較去年同期增加14.6%；毛利率為22.1%，去年同期為21.3%；經調整毛利率（非公認會計準則）為51%，而年同期為50.5%。公告中稱，同比增加主要是由于數據中心持續增長，令運營成本占淨收入的百分比降低。

于三季度末，萬國數據已簽約及預簽約總面積為65.67萬平方米，較2024年第三季度末62.68萬平方米及2025年第二季度末66.4萬平方米，分别同比增加4.8%及環比減少1.1%。

C-REIT帶來的影響在報表中有所體現。第三季度，萬國數據總簽約面積總增長為11104平方米，總簽約面積淨增長為負7231平方米，這一差異是由于3154平方米的流失及15181平方米的C-REIT交易有關項目終止合並。

數據中心資源方面，于2025年第三季度末，萬國數據運營面積為65.38萬平方米，較2024年第三季度末59.56萬平方米及2025年第二季度末61.81萬平方米，同比增加9.8%及環比增加5.8%。

據悉，環比增加35701平方米乃由于新投入服務的數據中心50882平方米，部分被15181平方米的C-REIT交易有關項目終止合並所抵銷。

在建面積則有所下滑，由于數據中心投入服務。體現在數據上，三季度末，萬國數據在建面積約為7.28萬平方米，較2024年第三季度末12.04萬平方米及2025年第二季度末13.22萬平方米，分别同比減少39.6%及環比減少45.0%。

三季度末，數據中心運營面積簽約率為92.3%，在建面積預簽約率則為73%。

計費面積方面，三季度末計費面積為48.66萬平方米，較上年期末43.87萬平方米及

2025年第二季度末47.92萬平方米同比增加10.9%及環比增加1.5%。

于第三季度，計費面積總增長為23291平方米，淨增長為7421平方米，這一差異主要是由于1254平方米的流失及14616平方米的C-REIT交易有關項目終止合並。

第三季度末，萬國數據運營面積計費率為74.4%，第二季度末計費率為77.5%，該公司稱環比暫時下降乃主要由于新投入服務的數據中心，包括于2025年第一季度赢得的152兆瓦超大規模訂單的所有有關數據中心。

萬國數據維持2025年總收入指引112.9-115.9億元；經調整EBITDA介乎51.9-53.9億元。

40-60億資産有望注入

主席兼首席執行官黃偉在業績會上表示，萬國數據已做好充分的戰略準備以把握人工智能領域日益增長的需求，並将人工智能視為公司業務長期增長的重要催化劑。

管理層預計明年萬國數據的新訂單規模更高，並表示新訂單增長依賴于能否成功獲取新的電力土地，“如果能獲取，我們就能做更多業務”。

在AI業務核心資源上，管理層認為赢得AI相關業務的兩大關鍵要素為“适合AI的土地”與“資本獲取能力”。

據悉，萬國數據目前已在台海周邊獲取約900MW适合AI需求（尤其AI推理，AI inference）的電力土地；正與客戶溝通在互補區域獲取更多電力土地，預計900MW規模仍将不足。

數據中心公司需要進行前置的資本開支驅動公司業績增長。2025年，數據中心REITs發行渠道已被打通，優質項目相比于二級市場公司整體的溢價發行可以帶來一定的數據中心公司資産估值提升，同時加速資金回籠優化負債結構。

萬國數據三季度完成國内首個數據中心C-REIT首次公開發售及上市。産城園區評論獲悉，萬國數據REIT于2025年8月8日于上交所開始交易，截至11月18日收盤，C-REIT交易價格較IPO價格溢價45.8%，隐含EV/EBITDA倍數為24.6倍，隐含股息收益率為3.6%。

數據中心REIT作為“新基建”重要組成部分，市場熱度較高，在C-REIT于IPO中已發行份額中，萬國數據認購20%，基石機構投資者通過預先配售認購50%，並受1-3年禁售承諾限制，余下30%通過機構詢價程序和散戶公開發售認購。

交易完成後，萬國數據于第三季度收取現金對價22.48億元（扣除交易成本）作為投資現金流入，萬國數據亦已支付4.8億元作為投資現金流出以認購20%的C-REIT份額。

管理層電話會議中提及，萬國數據計劃2026年向該C-REIT注入更多資産，建立持續的資産證券化渠道，實現資産高效、重復且低成本的變現。

據該公司透露的資産注入計劃，為擴大並多元化C-REIT規模，使其成為“重復循環資本（recyclecapital）”的可行渠道，為GDS股東釋放價值並騰出資金用于新投資，根據現行規定，可在IPO後6個月（即2026年）申請首次IPO後資産注入，後續需一定時間完成監管審核。

據悉，萬國數據首次IPO後資産注入的目標企業價值約40-60億元，而2025年IPO時注入資産的企業價值為24億元。

管理層進一步表示，過去幾年采取保守策略，提升資産利用率，顯著優化資産負債表；2026年起将繼續保持财務紀律，同時以更積極的姿态拓展新業務。

除此之外，此前于一季度萬國數據還完成第一筆ABS交易，底層資産標的項目為國家A級數據中心，機房等級為T3+，總價值29億元，EV/EBITDA估值約13倍，萬國數據認購30%且保留運營權。

在本次發行中，國壽作為産品總協調人和投融資顧問，協調機構投資者認購70%的ABS，萬國數據認購剩余30%，並保留相關數據中心的持續運營權。

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