“芳草地”再陷出售傳聞 120億元估值能否為僑福集團解渴

觀點網 近一年來，關于北京僑福芳草地即将“出售”的消息不時傳來。

作為北京標志性商業地標項目，僑福芳草地自2012年開業以來，曾憑借其獨特的藝術氛圍、前沿綠色思維和高品質零售組合，一度成為北京乃至全國的藝術商業高地。

但近幾年，面對層出不窮的新興商業項目，以及更具創意的運營模式，其市場影響力逐漸顯出疲态。

客流減少、空置店鋪增多……僑福芳草地尚未來得及走出自身的經營困局，卻已經站在了被“出售”的關口。

11月17日，有市場消息稱，僑福集團一筆9.4億美元（約73億港元）的貸款應于周五到期，公司希望能展期一年，但還在進行磋商。

據悉，僑福集團同時繼續尋求出售位于北京的僑福芳草地項目，估值約120-150億元。

落空的交易

實際上，最新事件也是此前出售傳聞的後續。

在去年12月，曾有市場消息稱，僑福集團在尋求至少28億港元的私募信貸，用于為一筆銀行貸款再融資。僑福集團提供港島陽明山莊的兩座塔樓、一個停車場及其他資産作為抵押，貸款期限可能在兩到三年。

其中，由于高額抵押貸款還款壓力以及較低的入駐率，位于北京中央商務區的芳草地商業綜合體項目也被納入出售之中。

彼時消息指出，已有資方表達了對北京資産的興趣，且進入評估階段，但最終決定尚未做出。而從後續進展來看，這場交易最終沒能順利進行。

在事件發酵的幾個月時間里，僑福集團始終沒有對外正式披露進展。直到今年3月，僑福芳草地宣布與輕資産運營商甯樸集團達成戰略合作，開啟全面輕資産運營模式。

這則消息也從側面對沒能成行的出售事項進行了“辟謠”。在此之後，市場焦點迅速轉到新的運營管理團隊。

據悉，甯樸集團全稱為上海甯樸企業發展有限責任公司，成立于2024年12月24日，這一時間恰逢北京僑福芳草地傳出“出售”消息之際。

雖然是剛剛成立不久，但甯樸集團由前香港置地中國區總裁淩常峰掌舵。香港置地在内地推出的幾座商業項目無不收獲良好口碑，淩常峰及其團隊也有望以更先進的運營經驗為僑福芳草地注入新鮮血液，助力項目打破眼前困局。

按照計劃，項目将以“時尚與藝術的社交中心”全新定位進階，構建為京城文藝新地標。基于此次合作，僑福芳草地将同步啟動全方位戰略升級計劃，以“煥新消費體驗、激活商業勢能”為核心，聚焦項目定位重塑與業态組合優化。

具體而言，更換為甯樸集團運營之後，僑福芳草地重點打造多元餐飲集群，引入品質中餐、創意西餐及國際美食，滿足全時段社交與商務消費需求；同步煥新零售業态布局，重塑品牌矩陣，構建層次豐富的消費場景。

看起來，僑福芳草地距離新生更進一步。而在保持原有藝術性基調的同時，以餐飲業态助力項目取得經營收益，也是新管理團隊的大致思路。

随着新管理團隊的進入，關于項目即将出售的消息也被暫時“按下”。畢竟，沒有企業會願意投入時間與資源去拯救一個行将易主的資産。

項目未能變現，僑福集團的償貸壓力又該從何解決？

在5月19日，有外媒報道稱，僑福集團已從太盟投資集團（PAG）獲得3億港元私募信貸資金，利率大致在11%至16%之間。這筆為期9個月的過橋貸款有望緩解僑福集團近期的資金壓力。

然而，3億港元的金額相較于至少28億港元的私募信貸融資需求，仍有明顯缺口。

三個月後，僑福集團再被曝73億港元貸款獲銀行批準延期3個月。該筆貸款原定于8月15日到期，僑福集團以北京朝陽區的僑福芳草地綜合體項目為抵押物獲得了寬限。

以此推算，如今恰好到了3個月的延期寬限截點。據相關消息，僑福集團正在争取該筆貸款展期一年，目前仍在進行磋商。

藝術商業高地

在内地市場的印象中，僑福集團是香港“老錢”的代表。

據官方介紹，僑福集團由黃氏家族創立，總部設于香港。開發項目不僅覆蓋亞洲，更将觸角邁向歐陸，面向全球視野，是當代地産發展、休閑産業與精致生活品質創造者的卓越代表。

僑福芳草地是由北京僑福置業有限公司開發，也是僑福集團在中國内地投資的第一個大型商業綜合體。位于北京市朝陽區東大橋路西側，緊鄰北京CBD核心地帶，總面積達20萬平方米，是一座集綠色環保寫字樓、時尚購物中心，藝術中心和精品酒店于一身的創新建築。

項目用地是由僑福集團創始人黃週旋在1995年拿下，項目規劃在初期經過反復調整，直到2004年才啟動施工建設。由于集團創始人去世，集團二代黃建華在同年接手，並推動項目于2012年正式入市，也因此，黃建華被稱為“僑福芳草地之父”。

2017年，已經營五年的僑福芳草地正處于巅峰時期，卻又迎來集團二代的離世，項目再次被“轉手”交接。

在環保理念尚未如今天這般普及時，僑福芳草地已成為中國第一個獲得綠色建築評估體繫LEED鉑金級認證的綜合性商業項目。

此外，讓僑福芳草地紅極一時的是項目濃厚的藝術氛圍與先鋒未來感。從整體建築結構到内部陳設，無不透露着天馬行空，藝術品陳設随處可見，亞洲最長室内步行吊橋貫穿空間，中庭上空倒懸的鲨魚更是知名打卡點。

立足北京芳草地片區濃郁的國際氛圍與優勢地段，僑福芳草地致力打造多元的商業及文化休閑綜合體，成為北京風格時尚與高品質的新復合生活闆塊。

前沿的環保設計、永續發展的理念和豐富多元的藝術氛圍構成了僑福芳草地的獨有特色，即便到了今天，北京僑福芳草地也始終無人成功復制。

但叫好又叫座似乎也難以在一個商業項目中出現。随着周邊項目的興起，僑福芳草地以及不遠處的世貿天階都被市場“革新”，後者也在近期迎來新的管理團隊。

另一方面，有觀點認為，僑福芳草地的沒落，與其周邊交通不無關繫。據了解，項目周邊有多條公交線路，但最近的地鐵站為地鐵6号線東大橋站，距離項目約500米，其余地鐵站均在1.3公里及以上，在某種程度上确實限制了客流抵達。

而僑福芳草地又似乎不足以成為“目的地”。客流以藝術品觀賞、打卡紀念為主，難以推動消費形成。

2023年7月，位于北京僑福芳草地的COS中國首店正式閉店。這家門店是在2012年，與項目同步開業。

雖然該品牌全球門店數量都在縮減，但在北京，COS共有5家門店，除了芳草地門店确認關店外，其余門店仍正常營業。這在某種程度上，也說明了項目處境。

與此同時，無處不在的藝術曾是項目最大亮點。也有消費者指出，項目内部藝術陳設久未更新，原先的部分設施甚至已經被撤。也就是說，藝術商業高地的光環也逐漸褪色。

在集團的資金壓力下，今年6月下旬，還曾有外媒報道稱，僑福集團在今年早些時候曾與國際拍賣行蘇富比接洽，試圖以超過200件珍貴藝術品作為抵押物獲取貸款。

這些藝術品中包括西方藝術大師畢加索、沃霍爾、達利以及中國藝術家嶽敏軍、齊白石和趙無極等人的傑作。不過，由于雙方對将藝術品運入拍賣行倉庫的物流問題存在擔憂，談判最終陷入僵局。

藝術品們免于流落在外，但壓箱底的藝術珍藏都不得不考慮拿出來變現，也足以見得僑福集團的“現金荒”。

自管理團隊更換為甯樸集團運營之後，僑福芳草地一度将打造多元餐飲集群列為重點，引入品質中餐、創意西餐及國際美食，滿足全時段社交與商務消費需求；同步煥新零售業态布局，重塑品牌矩陣，構建層次豐富的消費場景。

然而落地仍面臨不小阻力。在首發經濟加速演進下，頭部商業地産運營商早已構築起品牌壁壘，甚至深度參與到新消費品牌的孵化與成長過程中。對剛剛接手、尚在磨合期的僑福芳草地與甯樸集團而言，要在激烈競争中突圍，實非易事。

同時，若僑福芳草地最終易主，項目又将迎接新一輪定位重構與管理磨合，項目復興的進度表或許将進一步拉長。

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