南京西路仙樂斯廣場21億終成交 上海大宗交易市場轉變

觀點網 近日最新市場消息顯示，廈門市屬國企象嶼集團通過股權方式以21億元收購仙樂斯廣場90%權益，成交單價約3萬元/平方米。

據知情人士透露，該筆交易目前尚未完全收官。另有業内人士進一步證實，交易的標的物業由多方共同持有，因此象嶼集團此次收購並未取得仙樂斯廣場的全部股權，原持有方仍保留了少量權益。

作為南京西路東段的地標性商辦綜合體，此次交易不僅是該項目近十年内的第三次重大産權變動，更以較此前報價4萬元/平方米，約25%的折價幅度，成為上海核心商圈近期“以價換量”的典型案例。

值得關注的是，戴德梁行數據顯示，2025年三季度，上海大宗交易市場在外資階段性離場的背景下，以内資力量為核心引擎實現逆勢突圍，143.6億元的單季成交額環比激增67%。

戴德梁行認為，三季度上海大宗市場内外資成交額呈現極端情況，内資占交易總額的100%、外資的集體缺席，標志着上海大宗交易市場進入“本土化”新階段。

十年三度易主

仙樂斯廣場不僅是上海的文化地標，更是歷史的見證者。它的前身是上世紀三四十年代的“仙樂斯舞廳”，曾與百樂門、大都會、麗都並稱為“上海四大舞廳”。

這座于2001年完成重建的商辦綜合體，總建築面積約8.5萬平方米，業态涵蓋商業裙樓與甲級辦公樓--其中B1至7層為2.28萬平方米的商場，以餐飲、美容及生活配套便利店為主；9層至39層為5.23萬平方米的甲級寫字樓，另配套250個地下停車位（位于B1-B3層）。

仙樂斯廣場的地理優勢尤為突出，毗鄰人民廣場地鐵站，日均客流超百萬，長期以來是南京西路東段的商業與商務地標之一。

從運營數據看，仙樂斯廣場的基本面始終保持穩定。據高力國際及第一太平戴維斯此前披露，截至2023年底項目啟動出售時，商場出租率約90%，辦公樓出租率超70%，作為核心區位的成熟物業，其收益穩定性曾吸引多批外資基金入駐。

仙樂斯廣場的首次公開交易可追溯至2014年4月。彼時，持有項目産權的基匯資本計劃以30億元總價将項目出售給瑞安房地産旗下的中國新天地，按當時8.496萬平方米的總建築面積計算，收購單價約3.73萬元/平方米。

有市場分析認為，基匯資本彼時出售的核心目的是“套現支持其他投資”，同期其還以9.28億美元收購北京盈科中心，成為當時外資在華最大單項物業收購案。

不過，這筆出售最終未能達成，業内人士透露，中國新天地測算的年回報率未達預期，導致談判終止。

時隔一年，仙樂斯廣場迎來第二次産權變動。2015年8月，由太盟投資集團（PAG）、高盛商業銀行部門牽頭的财團，聯合香港震雄集團旗下震雄投資等主體共同收購了該項目。渣打銀行為此次收購安排了3.3135億美元貸款，建生國際公告顯示，項目當時估值為34億元人民币，較2014年意向售價高出約13%。

此次交易後，仙樂斯廣場由三家外資基金共同持有，基匯資本仍保留部分權益並負責資産管理，其上海團隊辦公地點也設在項目内，形成“業主+管理者+租戶”的多重身份。

2023年底，仙樂斯廣場再次啟動整售，代理機構公布報價為4萬元/平方米，總價約28億元，較2015年估值下降約18%。

最終達成的21億元成交價，較初始報價再折價約25%，成為南京西路近三年來折扣幅度最大的商辦收並購交易之一。

值得關注的是，該項目截至2025年剩余土地使用年限僅16年，這一“短年限”特征並未降低地方國資的承接意願，此前2024年底成交的力寶廣場（剩余9年年限）也由北京國資接盤。

市場結構性轉變

仙樂斯廣場的成交並非孤立事件，而是當前上海大宗交易市場特征的集中體現。從2025年上半年及三季度動态來看，上海作為中國商業地産最具吸引力的投資目的地之一，市場呈現“内資主導、結構優化、以價換量、外資謹慎”的格局。

據高力國際統計，2025年上半年，上海房地産市場大宗交易合計錄得42筆大宗成交，總交易金額近258億元，和2024年同期相比在交易數量和交易金額上都有一定量的萎縮。

但2025年三季度市場回暖顯著，戴德梁行數據顯示，上海大宗交易市場單季成交額達143.6億元，環比激增67%。

交易結構上，小體量資産仍為高頻交易標的，2025年一季度5億元以下單宗資産交易宗數占比67.7%，3萬平方米以下單宗資産面積宗數占比74.2%；同時優質大體量項目成交帶動單體金額提升，三季度單體項目平均成交金額達8.81億元，較2024年均值顯著增長，5億元以上交易占總宗數的47%，其中超10億元的成交記錄有4宗。

資金結構上，内資買家已完全主導市場格局，2025年一季度内資占比達97%，三季度更是占據交易總額的100%，外資集體缺席標志着市場進入“本土化”新階段。

内資買家呈現明顯分化，一方面中郵保險、信達資産等專業機構持續發力核心資産布局，另一方面地方政府、上市公司和實體企業構成非機構投資者主力。

值得關注的是，外資延續謹慎态勢，2024年度未參與上海寫字樓市場大宗交易，這一态勢持續至2025年上半年，投資活動急劇減少，僅個别外資機構有零星布局，且方向仍集中在長租公寓等資産類别。

資産類型劃分上，辦公樓依舊是上海市場核心標的，戴德梁行數據顯示，2025年上半年成交占比達62%，三季度以60%的交易筆數占比重回主導；零售業态位列第二，上半年成交金額32億元，三季度占比16%；長租公寓與綜合體交易各占8%，成為市場重要補充。

有分析指，困境資産交易持續活躍，涉不良抵債類成交數量增加，法拍項目成為重要交易渠道，民營企業多以“抄底”心态參與。商務園區交易相對平淡，2025年上半年成交額27億元，集中在張江、金橋等區域；酒店業态成交放緩，以1-3億元法拍項目為主。

值得關注的是，“以價換量”趨勢持續深化，買賣雙方對合理估值的共識逐步形成。投資型交易占比顯著提升，高力國際指出，2025年上半年投資目的交易占比高達88%，一季度投資類交易重回主導，法拍交易筆數占比過半。

對于上海大宗交易市場的未來走向，機構普遍持“謹慎樂觀”态度。

世邦魏理仕2025年初發布的報告指出，“2025年适度寬松的貨币政策有望進一步降低融資成本，而房企持續的'瘦身計劃'将為市場提供更多優質投資機會，推動投資市場流動性穩定提升”。

從仙樂斯廣場的成交來看，其背後是上海大宗市場“外資有序退出、内資主動承接”的結構性轉變。這種轉變既體現了本土資本對核心城市核心資産的信心，也反映了“合理估值”的回歸。

未來，随着更多類似交易的落地，上海大宗市場或将逐步擺脫此前的“低溫運行”狀态，向更穩健的方向發展。

而核心商圈的地標性項目，即便面臨土地使用年限縮短等問題，仍可能憑借稀缺的區位優勢和穩定的現金流，成為資本争奪的焦點。

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