市值重返千億第二天 華潤萬象生活被折價9.6%減持

觀點網 周三才剛重回千億市值的華潤萬象生活，又打了新一輪市值保衛戰。

11月13日早間，華潤萬象生活發布公告，控股股東華潤置地當日與UBS AG Hong Kong Branch訂立配售協議，同意通過配售代理配售4950萬股股份，占公司已發行股份總數約2.17%。

減持消息一出，華潤萬象生活開盤一度跌超8%，報42.32港元/股，總市值降至965.95億港元。

經過一天起起伏伏，華潤萬象生活收盤報44.5港元，跌幅收窄至3.51%，總市值回到1015.7億港元，再次沖線成功。

不過股東配售減持帶來的影響還在持續，上市以來首次配售的華潤萬象生活，同樣在在股東融資與增強流動性的猜測間徘徊。傳聞落地之前，或許還要繼續承受股價波動。

折價減持

根據公告，配售協議中每股配售價格為41.7港元，出售事項所得款項淨額預估為20.61億港元。

若要和周三的股價高點相比，這次配售價格大約折讓了9.58%。11月12日，華潤萬象生活收盤價報46.12港元。

但和公告發出前最後五個連續交易日的平均收市價42.24港元相比，實際只折讓了1.27%，價格並沒有偏差太多。

目前，華潤置地直接持有華潤萬象生活16.5億股股份，占華潤萬象生活已發行股份總數約72.29%。

而4950萬股股份占華潤萬象生活目前已發行股份總數約2.17%，配售完成後，華潤置地所持股權将下降至70.12%，控股股東地位依舊穩固。

過去物企配售股份，大多是物業公司主動向控股股東增發新股，在融資的同時能夠增加控股股東手中籌碼，但這一次則是控股股東主導的減持配售。

那麼華潤置地又為什麼要配售華潤萬象生活的股份呢？

根據華潤置地發出的公告，認為配售可以令華潤萬象生活的股東結構更多元，從而能夠鼓勵及吸引機構投資者對華潤萬象生活做出投資、並增加其股份流動性，增強市場信心及提高華潤萬象生活股份價值。

在官方新聞稿中，也将提升股份流動性的說法貫徹到底：配售完成後，華潤萬象生活市場流動性得到增強，股東結構多元化水平進一步提升，港股藍籌地位得到鞏固，對境内外投資者吸引力持續提升。

華潤置地還對外透露：“本次配售獲全球機構積極響應，認購倍數達4倍，最終長線投資者獲分配近60%，為近期市場所有配售項目中長線比例最高，包括多家主權基金及長線資管公司。”

在頭部物業股中，其實TOP5的換手率都不算高，包括因為商管屬性在物業股中當上“大哥”的華潤萬象生活流動性也處于低位。

據物聊社了解，華潤萬象生活股份每日成交量基本處于200萬股至500萬股之間，截至11月12日本月平均成交量為344.225萬股，平均換手率為0.15%。

而市值第二的萬物雲每日平均成交量大約在40萬股至200萬股之間，11月目前平均換手率為0.075%；“老三”碧桂園服務則是流通性相對最好的，每日成交量長破千萬股，11月平均換手率約為0.24%；保利物業及中海物業平均換手率則分别為0.17%、0.22%。

華潤置地要配售減持股份的公告公布之後，雖然華潤萬象生活的股價波動下降，但實際截至11月13日收盤，成交量突增至8135.88萬股，換手率提升至3.56%。

除此之外，摩根大通也分析表示，華潤置地此次配售並非出于流動性壓力，因為所得款項相對較小。該行認為，配售主要目的是增加華潤萬象生活股份的流動性，此前集團投資者會議中也讨論過股份流動性不足的問題。

融資猜想

官方說法指向流動性，但無法阻止市場中對于減持真實原因的猜測正在發散。

有人将減持套現與接盤恒大物業相聯繫，有人猜測華潤還是會接盤萬科資産，更多人認為或許是華潤置地在經營上預見了一些瓶頸，畢竟年内拿地明顯比其他同行少一些。

根據華潤置地通訊顯示，10月集團僅于東莞收購1幅地塊，總樓面面積88401平方米，應付對價為19.1億元。

但是，從中報統計披露，華潤置地上半年拿地總價447.3億元，權益地價322.8億元，增持18宗土地儲備，新增總計容建築面積148萬平方米。

相比之下，去年華潤置地新增了11個項目，總地價256億元，權益地價183.3億元，新增總計容建築面積202萬平方米。

和去年相比，華潤置地今年在投資端明顯更為積極，截至目前共拿地27宗，總權益地價約為627億元。

投資端的動作需要資金支持，也将華潤置地融資的猜想帶出水面。

11月10日，華潤置地公布了一項39億美元的中期票據計劃，這是華潤置地6年以來首次進行境外融資。

年内，華潤置地已獲得多項貸款、發行中期票據及公司債等，總融資規模接近650億元。其中，僅6月份便在短短三天内接連推進超150億元融資計劃，整月融資規模超200億元。

不過，僅靠配售華潤萬象生活4950萬股股份獲得的21億港元進行融資補充現金流的說法也並不那麼可靠。

截至2025年6月30日，華潤置地綜合借貸額折合人民币2812.7億元，現金及銀行結存折合人民币1202.4億元，淨有息負債股東權益比率為39.2%，仍處于行業低位。

正如摩根大通分析，此次配售所得款項21億港元，對華潤置地的淨負債率影響不大。

根據配售公告，華潤置地表示出售事項所得款項淨額将用作收購儲備土地、開發成本及一般營運資金。

從盈利端看，華潤置地今年上半年錄得歸母淨利潤118.8億元，同比增長16.2%；但核心淨利潤為100億元，同比微降至6.6%。

再加上年内昆山萬象匯出售給REITs預期所得的約20至30億元人民币處置收益，摩根大通預計華潤置地2025年核心淨利潤将同比下降5%。

只是昆山萬象匯出售事項目前尚未走到最終節點，而年關就在眼前，如果延遲至2026年完成出售，華潤置地2025年盈利或許會下降至10%-15%。

根據市場分析，華潤置地此次配售華潤萬象生活股票所得21億港元，或許在增強華潤萬象生活流動性的同時，也希望能夠保證今年利潤及股息派發。

對于華潤萬象生活而言， 2.17%的股份配售並不會影響華潤置地的控股股東地位，反而能夠增加股票流動性，長期來看其實是穩賺不賠的買賣。

外部環境波動向前，配售減持或許還會對股價造成短期下探影響。而回歸業務情況看，距離2025年的經營還剩下最後一個半月，年中物業航道部分業務承壓的華潤萬象生活能否達成“保持雙位數增長的底線”的目標，答案也很快就能揭曉。

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