離開世茂後的“中國第一高樓” 深港國際中心即将復活？

觀點網 11月7日，上海世茂建設有限公司發布公告，披露了公司涉及的重大訴訟、未能清償到期債務等重大事項。

公告顯示，世茂建設新增1件標的金額為112.91億元的未決訴訟案件，原告為中國中信金融資産管理股份有限公司深圳市分公司等，被告為世茂建設，案由為合同糾紛，一審受理時間為2025年9月30日，目前案件尚未開庭。

雖然由于案件還在審理過程中，目前並無太多公開信息，不過有市場人士認為，如此大額的涉案金額以及結合世茂近期的動态，上述案件或許與世茂深港國際中心有關。

就在11月5日，深圳政府采購網公布了一份招標公告，正式啟動深港國際中心12宗地塊及大運中心場館地塊規劃研究，預算金額107.45萬元，采購人為深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局。

這意味着，在停工三年後，這座“中國第一高樓”即将邁出重生後的第一步。

重生信号

2016年7月有報道指出，深圳市政府與世茂集團簽署框架協議，同時龍崗區政府與世茂股份簽署框架協議，涉及多個合作項目的開發建設，其中就包括深港國際中心。

後來在2017年12月6日，世茂集團以239.43億元的價格拿下了位于深圳龍崗大運片區G01046-0095号地塊，即後來的深港國際中心項目地塊。

該項目成為了世茂集團布局深圳的龍頭項目，占地面積32.19萬平方米，計容面積約136萬平方米，總投資額将達500億元。2019年1月，深圳市公布了宗地分宗事宜，該地塊最終被分成14宗子地塊。

根據總體規劃，項目将建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合開發運營項目，並建造700米高度的超高層建築。

這一建設高度已超過當下國内最高建築--上海中心大廈（632米），因此市場早早地給它打上了“中國第一高樓”的標簽。盡管後來由于各種原因，“第一高樓”的高度歷經兩次調整，從700米降至500米以下，每當人們提及該項目時依然會想起這一標簽。

然而，除了項目高度“屢遭下降”，更重要的是建成時間也脫離了掌控。

按照原定計劃，深港國際中心應該在2025年7月竣工。但市場各方實際等來的並非是竣工喜訊，而是一則收儲傳聞。

今年7月中旬有媒體報道，中信信托有限責任公司向投資人發送了一份《關于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025年第一次受益人大會的通知》，表示将于7月29日就政府土地收儲等關鍵事項進行投票表決。

其中包括“深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心以土地整備方式收回該信托計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及地上物”，即深港國際中心項目當中的11宗地。

只是，這11宗土地，連同“中信信托·西安經開項目貸款集合資金信托計劃”項下抵債宗地編号C01045-0199的國有土地建設使用權，12宗土地的回收補償定價合計只有68億元，與當初世茂集團的拿地價格相差甚遠。

據投資人反饋，如果此次方案投票通過，項目最終将對投資者累計兌付比例約為本金的85%，與此同時，兌付周期也将延續至2027年1月左右。不僅“打折兌付”，還需要等待較長的時間。

對此，世茂方面在《世茂集團致中信信托投資人的公開函》中表示，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，“公司與中信信托及信托計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目建築高度規劃審批義務，直接間接遭受巨額經濟損失”。

關于這一場由中信信托召開的表決大會，網上並沒有後續的報道記錄，亦沒有明确消息源表示深港國際中心地塊已被深圳政府收回。

但近期，深港國際中心12宗地塊及大運中心場館地塊規劃研究的招標公告，與世茂建設披露的百億未決訴訟案件，都成為了深港國際中心即将迎來“重生”的佐證。

“第一高樓”沉浮

實際上，深港國際中心項目坎坷的一生從世茂集團當初高價拿地時就已經埋下了伏筆。

數據顯示，世茂股份2017年實現的收入為186.7億元，遠低于近240億的拿地價格。另外，2017年-2021年，世茂股份實現的歸母淨利潤分别為22.25億元、24.04億元、24.30億元、15.5億元、9.61億元，此後自2022年開始便進入持續虧損狀态，直至退市。也就是說，世茂股份近8年賺的錢都不夠支付當初的拿地款。

因此在拿地不久後，2018年3月，世茂股份就為深港國際中心拉來了投資，中信泰富通過上海隆汀企業管理中心（有限合伙）出資48億元，成為項目的股東之一。

2018年，世茂向中信信托融資132億元，其中37.6億元為股東貸款，45億元為特定資産收益權貸款，剩下49.4億元為增資款，中信並通過此次增資獲得了項目公司30%股權。在這之後的兩年時間里，世茂有序地推進着深港國際中心的建設，並在把貸款還清後再次融資建設項目。

2020年7月，中信信托以深圳深港國際中心項目為底層資産發行信托産品“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”，募集規模為87億元。

随後，世茂集團的債務問題逐漸爆發，2022年2月，中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難，深港國際中心也随之停工。

據悉，在世茂方發生違約後，中信信托迅速啟動司法程序，先申請執行證書，進而申請強制執行。後來在2023年7月及11月，深港國際中心12宗地土地使用權及地上物被挂在京東法拍網上進行公開拍賣，起拍價分别為130.44億元、104.35億元，但均無人接盤。

後來于2024年7月，中信信托通過向法院申請以物抵債以物抵債方式，取得了11宗國有建設用地使用權及其地上物。基于此，才有了今年7月受益人大會的召開。

此時，整個深港國際中心項目的14宗地塊中，只有兩宗商業地塊已經實現開發和銷售，分别是10号地塊（G01046-0098）和11号地塊（G01046-0294），總用地面積約為6.97萬平方米，建築面積32.36萬平方米。

據了解，上述兩宗地塊的拿地價款合計約63.18億元，也就是說，深港國際中心被收回的12宗地，當初的拿地價格合計約176.25億元，網傳的68億收儲價只有拿地價的38.6%，不到四成。

雖然“折舊”嚴重，但對于當下業績壓力巨大的世茂而言，這並非是難以接受的事情。

數據顯示，2025年1-9月，世茂股份實現淨利潤為-20.56億元，占2024年末淨資産-20.55億元的100.05%。另一方面，根據世茂集團披露的公告，公司前十個月累計合約銷售總額約為209.19億元，同比下降26.5%；累計合約銷售總面積為172.1萬平方米，同比下降22.5%。

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