建發房産的舊困境與新處方

觀點網 10月30日晚，建發股份披露了2025年三季度報告，三大業務闆塊呈現“一強兩弱”格局，供應鍊仍在堅強“獨撐”利潤。

據财報顯示，2025年前三季度，建發股份實現營業收入4989.83億元，同比減少0.63%；實現歸母淨利潤11.49億元，同比減少44.19%。

具體看三大業務闆塊的表現：2025年1-9月，供應鍊運營闆塊實現收入4299.76億元，同比增長了3.69%；歸母淨利潤亦較去年同期的22.44億元增長至23.39億元，同比提升4.21%。

房地産業務錄得收入640.39億元，同比減少了21.3%；反向貢獻了2.26億元的歸母淨虧損，同比下跌159.32%。

最後一個闆塊是近期被市場關注的家居商場運營，也是建發股份2023年收購後並表的紅星美凱龍。今年前三季度，家居商場運營闆塊實現收入49.69億元，“貢獻”的歸母淨虧損是房地産的四倍，為9.64億元。

回顧2025年，是建發房地産業務不得不“深度變革”的一年。

存在的最大問題在于存貨大幅計提減值，即過往拿地成本過高，如今市場行情變差，能拿到手的利潤大幅縮水；或是去化速度變慢，房子難賣。

建發股份旗下核心房地産運營平台主要是建發房産和聯發集團，對兩者的持股比例分别為64.65%、95%。

2025年前三季度，建發房産計提了8.17億元存貨跌價準備，實現歸母淨利潤14.5億元，同比下降了6.65%；剔除永續債利息並綜合股權比例因素後，為建發股份貢獻了7.8億元歸母淨利潤。

據觀點新媒體統計，建發房産是建發股份旗下存貨計提項目最多的地産公司，截至目前披露的5個大額計提住宅項目中，其中4個來自建發房産，分别是紹興棠頌和鳴、連江山海大觀、淮安天玺灣、宿遷文瀚府，單個項目計提減值均超過1.4億元。

回溯2024年财報，建發股份大額計提的14個項目中，計提金額最大項目也是建發房産的宿遷·譽璟灣，整個項目計提了7.4億元，2021年至今共計提11.95億元，折損率為52.12%。

該項目所在地塊是建發房産于2021年以22.9億元拿下，溢價率55.26%，也是當時經開區地王。

既然無法改變大環境，不如順勢而為，在新環境中找到新的突破口。2025年以來，建發對旗下房地産平台進行了一繫列的戰略調整。

最先開啟變革的是聯發集團。今年2月初，聯發集團調整了組織架構，同時更換核心管理層，出身于投資領域、曾将君龍人壽扭虧為盈的王文懷坐上董事長之位。

自王文懷上任後，聯發集團不僅加速深度布局核心高能級城市，且更偏向獨立開發。

據觀點新媒體不完全統計，截至目前，聯發集團年内拿了10宗地塊，涉及南京、廈門、深圳、上海四個城市，合計拿地金額約117.57億元。

一位接近聯發集團的人士告訴觀點新媒體，此前為了分散風險，聯發通常會選擇與其它房企合作，但實際上並未能達到預期效果，且存在合作方風險。因此，後期聯發大概率更偏向獨立操盤，尤其是新青年項目。

聯發新青年項目主要是面向年輕群體，目前已在多地落地，如廈門嘉悅里、南京雨花新澍、上海時光新澍等，這些項目以60-80平方米主力戶型為主，設施配套上會打造年輕人喜歡的電競房等主題空間。

該策略得到了市場的正向反饋：前三季度，聯發集團銷售金額194.46億元，同比提升53.31%；權益銷售金額128.38億元，同比提升82.07%。在觀點指數最新銷售榜單中，對應排名分别提升5位、3位。

而聯發集團住宅開發策略在一定程度上會與建發房産形成互補。

緊随聯發集團之後，建發國際核心管理層在今年3月也進行了調整，原CEO林偉國受任為董事會主席及提名委員會主席，CEO一職則由華東區域公司董事長田美坦接任。

建發房産的地産開發業務主要由建發國際負責，今年建發國際提出的全新目標是“燈塔”項目，打造核心地段高端改善性項目，如北京海晏、廈門宸啟瑞湖、上海建發·海辰等。

這三個項目也成為了建發房産今年的“紅盤”。其中，9月30日首開的上海建發·海宸，當天賣出295套，去化92%，銷售金額突破15億元，一舉拿下當月上海單盤銷量冠軍。

放眼整個行業，建發國際也是為數不多明确提出銷售目標增長的房企。

前三季度，建發房産合同銷售金額957.4億元，同比增長12.6%，但距離1500億元目標僅完成了64%，期内拿地金額達約553億元，接近2024年的556億元。

總的來說，核心地塊的獲取需要大量資金投入，建發房産業務仍陷于舊困境，新戰略能不能成為救命稻草，還要看未來市場的走向。

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