28億再入昌平 北京城建的聯合開發棋局

觀點網 北京城建再次光顧昌平。

10月30日，北京市昌平區東小口鎮賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目CP02-0405-0001地塊以底價28.09億元成交，競得人為北京城建投資發展股份有限公司和北京藍華宇房地産開發有限公司聯合體。

其中，北京城建已是年内第二次布局北京昌平。

早于今年6月5日，來自北京市石景山區、海澱區、昌平區三區的共計4宗地塊完成出讓，彼時，北京城建與越秀、未來科學城、貝好家組成聯合體，以底價23.95億元摘得其中的昌平區中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造和環境整治B地塊項目CP01-0601-0077、0078地塊。

這一次重回昌平市場，北京城建也依然選擇了與其他企業聯合的方式。

企查查信息顯示，北京藍華宇房地産開發有限公司注冊成立于2001年6月19日，由北京銘嘉房地産開發有限公司持股100%，後者的大股東為北京市昌平區人民政府國有資産監督管理委員會，持股比例達到96.2136%。

也就是說，北京城建這一次的合作方，實際上為昌平區屬國企平台。如此，雙方也能夠實現互相借力。

實際上，從2021年以來的拿地情況看，北京城建對昌平的布局稱不上密集。

在石景山、朝陽、通州（城市副中心）、豐台，乃至平谷、房山等區域，北京城建在過去幾年均有落子。雖降低了單個闆塊的市場風險，但同時也意味着，北京城建始終未能形成對區域的深耕，尤其是享受到連片開發所帶來的規模效應與品牌集聚優勢。

在此方面，一個可比對象是保利。2023年4月，保利和光煦境售樓處開放，兩年後的2025年，保利朝觀天珺沿用了此前和光煦境的售樓處，在省去了一項成本支出的同時，也能夠将闆塊内的客群進行引流。

而實際上，中海更是深谙連片開發之道，在幾年前也曾采用過這一招。作為石景山區的常客，中海對于海澱區的布局相對要少一些。但在2022年的第三輪土拍中，一舉拿下兩宗來自海澱區的地塊。

這兩宗地塊臨近當時中海在售樓盤中海·匯德里。後續，部分住宅用地案名為中海·富華里，再加上同年2月，中海底價拿下的昌平沙河闆塊創新基地C30項目（中海·匯智里），三項目合一共用一個售樓處。

一方面，精細化的成本管控由此實現，另一方面，通過在同一空間内展示不同産品，既有利于客戶直觀感受到企業的産品力與品牌矩陣，也有利于提高客戶轉化率。

當然，對于北京城建來說，也實在是有心布局，卻難成體繫。

早年間北京土拍市場熱度高漲，優質地塊競争激烈，溢價率觸頂轉入競高標準建設方案、競配建，甚至進行搖号的情況比比皆是，企業只能寄希望于好運降臨。

也正是在這樣搶速度、拼概率的環境下，北京城建過往不得不采取激進策略，“大膽出手”承接了多個溢價地塊。而随着市場變化，去化與成本壓力也随之而來。

就在東小口地塊成交當天，北京城建發布了今年第三季度報告。

數據顯示，北京城建期内實現營業收入65.51億元，同比增長25.01%；利潤總額為7.69億元，同比減少7.52%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.56億元，同比減少77.09%。

從前三季度整體表現來看，1-9月，北京城建營業收入193.11億元，同比增長64.2%；利潤總額15.06億元，同比增107.92%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為7.65億元，同比增40.24%。

值得一提的是，同日發布的關于計提存貨跌價準備的公告中，北京城建表示，“2025年三季度，根據對公司降價項目審批銷售價格、成本、交易費用以及相關稅費等情況，公司對北京合院、龍樾合玺、府前龍樾、北京國際社區等項目存貨跌價情況進行了測試，決定對上述項目的部分存貨計提存貨跌價準備，計提金額為86279萬元（約8.63億元）。”

當然，歷史為師，北京城建近年的拿地動作謹慎許多。繼去年以底價在北京市場獲取了四宗住宅用地之後，北京城建今年繼續沿用“底價”策略。僅在昌平區，從上半年的北四村地塊到最新成交的東小口地塊，均為底價交易，兩宗地塊成交價合計約52.04億元。

據此前披露的相關信息，在北四村地塊中，北京城建、越秀、未來科學城、貝好家四方投資比例為30%、30%、20%、20%。東小口地塊中，北京城建投資比例為80%。

今年9月5日，北京城建聯合住總集團、北京建工，以底價29億元拿下的豐台區嶽各莊L01地塊中，三方的投資比例為48%、10%、42%。

算下來，三宗地塊總成交價81.04億元，北京城建對應的拿地價約為43.57億元，相當于以半數金額撬動了三個項目的開發權益。同時，北京城建引入的合作方，也均為業内具備資本實力與開發經驗的企業，從風險分擔的角度，為項目在後續融資、開發、運營等環節的平穩推進提供了有力支撐。

回到地塊本身，昌平東小口地塊曾出現在今年第五輪拟供應商品住宅用地清單中，當時共有三宗子地塊“打包”，此次将居住用地部分拆分出進行單獨出讓。

地塊土地面積31342.647平方米，建築控制規模87759.412平方米，限高60米，容積率2.8。

挂牌文件顯示，項目須滿足以下高標準商品住宅基本品質要求，包括綠色建築二星級標準、實施裝配式建築且裝配率達到60%即A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱繫統等。

同時，項目鼓勵建設全齡友好社區，鼓勵實施超低能耗建築；需建設地上建築規模500平方米社區管理服務用房一處，不出讓，無償移交相關部門。

從項目區位來看，地處北五環與北六環之間，西側與海澱區接壤，東側有東小口城市休閑公園等景觀資源，商業配套有西三旗萬象匯等。

有公開信息指出，其所在闆塊近五年來無新增宅地供應，這也使得項目更為稀缺。而接下來，如何打磨産品，滿足區域内居住期待，以及采取怎樣的推盤節奏和價格策略，都将會是市場關注的焦點。

北京城建的昌平新盤，或許不會讓市場等待太久。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。