北京豪宅地圖 | 電建地産纏鬥京西

觀點網 在拿地搶開盤的競速時代，電建地産近期推出的一處“新盤”，卻有着七年歷史。

2018年2月2日，電建地産聯合隆泰實業（北京）有限公司，以底價46.5億元拿下北京市門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村一宗涉宅地塊。

此後經歷兩次更名，該地塊上的住宅項目以“瀧悅玖宸”為名，在今年9月正式入市。

國慶假期第三天，電建地産釋出項目銷售喜報，除了正中央的“開啟半山院子封面時代”字樣，具體銷售表現方面，首開半月熱銷3.09億，荣膺9月北京别墅“三冠王”。

需要注意的是，在地塊成交同一天，電建地産與隆泰實業還共同聯合山西建投、金地摘下門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村另一宗純居住用地，成交價34.5億元，溢價率28.83%。

兩幅地塊不同命運，後者在2018年11月順利入市，一度成為區域銷冠，瀧悅玖宸卻“沉寂”在時間里，直至近期才迎來市場檢驗。

如今，“慢入市”地塊再獲市場關注，沉寂多年的項目又是如何重獲新生？

雙子命運

自最開始說起：2018年2月2日，北京門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊以底價成功出讓。

該地塊編号為京土整儲挂(門）[2017]117号，土地面積約31.6萬平方米，用地性質除居住用地外，還包括商業、基礎教育，以及其他類多功能用地。其中，住宅類用地規劃建築面積11.6萬平方米，商辦類用地規劃建築面積15.2萬平方米。

據挂牌文件，地塊商業用途建築規模自持比例為50%，自持年限為20年。對于自持50%的商業部分持有經營期滿後，如需分割出售或轉讓需經門頭溝區政府批準。

除了相對嚴格的自持及配建要求，宗地商品住房銷售均價不超過53900元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過56595元/平方米（含全裝修費用），進一步約束了利潤空間——這些或許都是電建地産與隆泰實業“撿漏”的主要原因。

拿地後，電建地産與隆泰實業迅速成立了一家合資公司——龍赫置業（北京）有限公司。

企查查顯示，龍赫置業成立于2018年3月13日，也就是地塊成交後約一個月。目前，電建地産對龍赫置業的持股比例為63%，隆泰實業持有另外37%股權。

僅從持股情況看，龍赫置業應由電建地産並表。不過，據相關公開信息顯示，按照合作協議約定，股東會決議的事項需由全體股東一致同意方可通過，電建地産不能實際控制龍赫置業，故未納入合並報表範圍。

這在某種程度上，犧牲了效率。

盡管過往不曾有過合作基礎，電建地産卻與隆泰實業在一天内連下兩子。

在117号地塊成交的同一天，兩家企業攜手還與金地、山西建投拿下地塊東側的京土整儲挂(門）[2017]116号地塊。

相比之下，116号地塊的用地性質更純粹，僅涉及居住用地，用地面積8.2萬平方米，建築控制規模約9.9萬平方米。減少自持、配建壓力後，116号地塊吸引了更多關注。除最終拿地的聯合體之外，還有綠城、金茂、龍湖及首開報名參拍，並将地價擡高，使得成交價較起始價溢價28.83%。

隆泰實業（北京）有限公司成立于2003年5月，公司股東為兩個自然人。以該公司的歷史動态為線索，來自吉林長春的隆泰實業實際上是門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村兩地塊的土地一級開發單位。

從後續表現，116号地塊以相對常規的節奏開放售樓處並開盤入市。據悉，該項目為華萃西山，項目公司北京西元祥泰房地産開發有限公司與龍赫置業成立于同一天，拿地同年9月開放售樓處，11月正式開盤。

不過，在2019年5月23日，也就是拿地一年後，隆泰實業退出了這家公司，山西建投、金地、電建地産分别持股50%、30%、20%。這也意味着，隆泰實業與電建地産的合作項目僅剩117号地塊。

作為利益共同體，不算順利的項目進展或許是隆泰實業還未能體面撤退的原因之一。

116地塊在2018年11月即取得首張預售證，117地塊則是在2020年11月18日取得預售許可證，進度上慢了兩年。

117地塊唯一的預售證準許銷售面積21.49萬平米，對應地塊位置為永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地塊。項目名稱鴻瑞溪悅府，宣傳案名為鴻瑞西峰·溪悅府，彼時消息稱将在2021年7月開盤。

顯然，後續並未按照計劃進行。一年後，首次更名亮相的西山源著才正式開放售樓處並開盤“首銷”，此時項目已接近準現房階段。

再探京西

從西山源著到如今的瀧悅玖宸，還跨越了電建地産的一場重要發布會。

2024年11月，電建地産在重慶召開了一場發布會，正式推出“綠水青山”全新産品戰略。四個字分别對應四條産品線，按照官方釋義，“綠”為現代輕奢産品“華曦府”，“水”為風雅宋式産品“瀧悅長安”，“青”為城市更新産品“公館繫”，“山“則是文旅康養産品“山谷繫”。

在全新的産品體繫下，117号地塊也被賦予了新的叙事。轉入次年7月，西山源著正式以“瀧悅·玖宸”全新名稱亮相。

實際上，這也是電建地産對項目的一次重新定位。

瀧悅玖宸位于北京門頭溝新城核心闆塊，依托西長安街沿線發展軸，承接中心城區外溢的改善型需求。

項目所在的西山别墅區是與中央别墅區齊名的北京老牌别墅區之一，背靠西山，周邊自然生态資源豐富，具備打造低密、高品質住宅的先天優勢。

據官方宣傳資料，“自2012年從限墅令到禁墅令，北京西山十年零新增别墅用地”，這也讓117地塊更顯稀缺。于是，基于1.05的低容積率，電建地産以“把院子還給北京”為理念，打造融合新中式設計與稀缺生态資源的“半山中式院子”瀧悅玖宸。

與此同時，地塊出讓時的配建/自持要求也成為加分項。據了解，瀧悅玖宸自身配套商業，規劃引進綜合超市、菜場、洗衣店、要點、寵物店等全業态生活配套，能夠滿足生活需求。

不過，相較于提前入市的116地塊華萃西山，瀧悅玖宸在價格上還是做出了讓步。

據華翠西山網簽數據，項目住宅部分網簽均價集中在4.3萬元至5萬元之間，未觸及拿地時要求的宗地中MC00-0500-0009地塊商品住房銷售均價不超過51205元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過53765元/平方米（含全裝修費用）；MC00-0500-0010、0013地塊商品住房銷售均價不超過53900元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過56595元/平方米（含全裝修費用）。

以瀧悅玖宸約350平方米的上疊戶型為例，總價790萬元起，單價約2.26萬元/平方米，較地塊1.7萬元/平方米的起始樓面價高出不到六千元，距離銷售指導價更是“腰斬”。

這場歷時七年的去化長跑，如今才真正邁入關鍵階段，以價換量，力求将虧損降至低點。但市場對稀缺的“半山院子”究竟能給予多大程度的認可與買單意願，還需要時間來給出答案。

在此之前，電建地産也将部分注意力投入到9月末新獲取的項目中。

9月30日，北京市門頭溝區S1線區域組團01-12地塊土地一級開發項目MC00-0605-0006地塊R2二類居住用地成交，電建地産再次進駐北京門頭溝。

對于電建地産來說，門頭溝是其頗為熟悉的一片區域。這一次與北京京西門城基礎設施投資建設有限公司組成聯合體，以底價9.57億元摘地，成交樓面價約2.35萬元/平方米。

北京京西門城基礎設施投資建設有限公司由北京市門頭溝區人民政府國有資産監督管理委員會持股100%。可以說，電建地産為自己找到了更為靠譜的合作伙伴。

出讓信息顯示，地塊容積率2.0，建築高度45米，綠地率30%，建築密度30%；規劃公共廁所一座，建築面積30-80平方米，滿足環衛部門相關標準，具備24小時對外開放條件。

結合地塊條件，後期或将主推剛需改善需求，去化和回款節奏将更快。就在10月9日，據北京市規劃和自然資源委員會顯示，項目規劃設計方案總平面圖進行公示，算下來，距離拿地成交不到十天。

64262.74平方米的總建築面積中，地上部分達40728.74平方米，其中住宅部分約為4.03萬平方米，共計規劃421戶。

在推出了瀧悅長安、西山藝境等項目後，電建地産劍指京西，再探門頭溝。而長安華曦府“三開三磬”的光環之下，電建地産能否再次塑造區域銷冠？

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