康達爾“遺産” 京基曲線拿下的深圳寶安舊改終獲批

觀點網 9月11日，深圳市京基智農時代股份有限公司（簡稱“京基智農”）公告稱，控股股東京基集團拟向深圳市中恒通私募證券基金管理有限公司（代表“中恒通啟航1号私募證券投資基金”）轉讓其持有的2651.5萬股公司股份，占公司總股本的5.00%，交易總額為4.26億元。

10月16日，上述股權交易完成過戶。控股股東的減持套現為京基智農增添了一絲郁悶，不過也並非沒有好事發生。

同在16日這天，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局公告宣布，《寶安區新橋街道107發展帶康達爾工業園城市更新單元規劃》已獲得審定通過。

作為申報主體之一，京基智農這家“養豬”企業停滞三年的舊改項目終于迎來新進展。

康達爾往事

京基與康達爾之間存在過一段糾葛。

2015年，京基集團挑起了一場沒有硝煙的戰争，與華超集團之間開啟對上市公司康達爾的股權争奪戰。同為股權之争，京康之間的争鬥被稱為翻版“寶萬之争”，只不過這兩場戰争的最終結局並不一樣。

2018年11月，京基拿下了康達爾控制權，成為第一大股東（持股41.65%）。後來在2020年，康達爾改名為“京基智農”。

通過上述背景資料不難猜出，此次深圳寶安康達爾工業園舊改項目正是“康達爾的遺産”。

資料顯示，康達爾工業園城市更新項目位于深圳市寶安區新橋街道廣深公路與沙井南環路交會處西南側，更新單元用地面積及拆除用地面積均為24.3萬平方米，申報主體為深圳市寶安區新橋街道辦事處和京基智農。

早在2021年5月，深圳寶安區更新整備局發布的《2021年深圳市寶安區城市更新單元第二批計劃》（草案）中，披露了三個項目，康達爾工業園舊改項目就是其中之一。

令人沒想到的是，在這之後的三年時間里，康達爾工業園舊改項目“音訊全無”，遲遲未見有新進展。直到今年4月14日，項目草案開始對外公示，並在半年後獲批通過。

當初與之同批的另外兩個項目中，源展塑膠電子廠城市更新單元在今年5月獲深圳市城市規劃委員會法定圖則委員會審批通過；合隆羽絨廠城市更新單元則将有效期延至2026年4月。

根據最新公告，康達爾工業園舊改項目的住宅開發建設用地面積約為12.03萬平方米，規劃容積為37.5萬平方米。

圖片來源：深圳市規劃和自然資源局官網

目前，該項目方案最受關注的指標是3.1的容積率，創下深圳近八年來城市更新項目最低密度紀錄。

在深圳過去舊改規劃中，容積率在7以上的項目比比皆是，10以上也有。

有分析指出，康達爾工業園舊改中低至3.1容積率或許是受新規影響。今年3月13日，住建部發布國家標準《住宅項目規範》，在住宅項目的空間環境控制指標中，規定容積率在1.0-3.1之間。基于當前的方案，康達爾舊改項目将為片區新增近40萬平方米居住空間。

據了解，康達爾工業園周邊目前在建僅有萬豐海岸城和鴻荣源珈譽府。其中，萬豐海岸城是沙井片區的網紅盤，項目于2021年2月首開，推售玺園、錦園共計721套房，均價約5.75萬/平方米，價格區間為5.18-6.23萬/平方米，最終全部售罄。

此外據市場消息，萬豐海岸城·檀府已取證，預計10月25日入市，率先推出的是3棟1單元和3棟2單元“樓王”，合計443套，備案均價約5.46萬元/平方米。

康達爾工業園與萬豐海岸城之間僅相隔500多米，因此後者的價格可作為參考。

養豬的企業

不出意外的話，康達爾工業園舊改項目操盤方将是京基智農的關聯方京基地産。

今年4月份，京基智農在投資者平台上披露，于2020年6月與第三方簽署《城市更新項目合作協議》，約定由第三方負責沙井城市更新項目規劃、計劃申報以及項目所有開發工作及資金投入，公司将獲得安置補償物業面積約12.3萬平方米。

京基智農口中的“第三方”正是京基地産。

翻閱過往資料，京基智農曾在2020年6月2日晚間發布過一份公告，與京基宏達簽署《城市更新項目合作協議》。雙方就京基智農位于深圳寶安區沙井街道土地證号分别為寶府國用字（1992）第0400137号、第0300075号以及土地證号寶府國用字（1992）第0400136号的土地開展城市更新項目合作，涉及合作面積25.7萬平方米。

其中，京基智農作為城市更新項目的申報主體，由京基宏達（京基地産持股100%）作為項目實施主體。

該公告指出，京基宏達應補償京基智農物業面積共計12.3萬平方米，其中住宅面積9.35萬平方米，商業面積9500平方米，辦公面積2萬平方米，均為毛坯房交付。這與公司今年在投資者平台上公開披露的信息剛好能夠對應。

實際上，作為一家“養豬”企業，京基智農早已主動放棄房地産方面的業務。

自從更換了控股股東之後，京基智農發展方向發生了180度大轉彎。盡管公司當時地産收入占比近八成，卻堅持去地産化，房地産業務僅限于對既有的存量土地以自行或與第三方專業機構合作等形式開發和運營，不再新增其他房地産項目。

同時，該公司房地産項目也基本交予京基地産開發。

放棄房開業務之後，京基智農将主營業務聚焦于生豬養殖。2020年時，旗下養殖業僅占營業收入比重的1.8%，到了2024年飙升至65.45%。

今年上半年，京基智農養殖業務實現營業收入19.25億元，同比增長11.13%，占總營收比重再次上升至80.67%；房地産開發業務收入僅1.28億元，同比下滑79.55%，占比只有5.38%；去年同期房開業務的收入尚有6.28億元，占比為23.26%。

對于營收下滑的原因，京基智農表示，房地産業務僅為存量銷售，存貨随銷售去化庫存遞減，報告期内房地産項目交付數量較上年同期大幅減少，結轉銷售收入減少，對應結轉成本及銷售費用同步減少。

圖片來源：企業公告

截止上半年末，京基智農僅剩山海公館和山海禦園兩個主要存量項目，其中山海禦園項目已接近售罄，因此期内公司在售産品只有山海公館公寓項目及部分商鋪，並實現銷售約1.07億元，銷售面積3383.96平方米。

如今，康達爾工業園舊改項目獲審定通過，或又将為京基智農這家養豬企業創造新的房地産“增量”。

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