北京豪宅地圖 | 中建智地·紫京宸園光環褪色？

觀點網 北京樓市2025年的“王炸組合”正式揭開面紗。

近段時間，中建智地、中國金茂、越秀地産、朝陽城發豪擲126億拿下的黃杉木店平房地塊，正式開盤。

其中，中建智地打造的紫京宸園開盤當日銷售金額達到56.5億元；金茂、越秀聯手打造的璞樾則收金45億元。

對于上述“明星雙子盤”交出的成績單，有觀點認為，兩個項目的登場，無疑為北京樓市增色不少。

不過，也有不同的聲音。不少市場人士認為，紫京宸園開盤表現不及預期。

畢竟，定價10萬+的紫京宸園，價格優勢不算明顯。與此同時，今年以來朝陽區入市的高端項目不下十個，處于神仙打架的狀态。手握現金的購房者們，顯然擁有廣闊的選擇空間。

北京第三座宸園的光環是否稍顯褪色？接下來如何搶占市場、争奪北京豪宅的話語權？

宸園光環褪色

“國慶中秋”長假之後，黃杉木店“雙子盤”接連面世。

早在4月28日，中建智地聯手中國金茂、越秀地産、朝陽城發以126億元底價競得朝陽區黃杉木店城中村改造地塊和孫河組團地塊。

在開發階段，上述地塊被一分為二，北地塊由中建智地操盤，打造成為第三座宸園，南地塊由金茂、越秀聯手開發為璞樾。

地王光環、地段稀缺、宸園加持……一衆標簽之下，紫京宸園還未開盤便已将市場預期拉滿。

今年5月，有市場消息稱，中建繫已經開始為紫京宸園蓄客；截至10月6日，該項目排卡人數已超400組，預計開盤前可達500組。其中，133平方米小戶型早已停止認籌。

要知道，紫京宸園首批取證房源只有559套房源。有相關中介向觀點新媒體透露，133平方米戶型僅100套，其次148平方米戶型也是少量，172平方米至278平方米戶型近500套。

排卡名額接近房源數量的九成，其熱度可想而知。

10月12日下午，紫京宸園在中國大飯店正式亮相，從開盤情況來看，到場購房者不在少數，基本處于滿座狀态。

同日晚間，官方數據顯示，參加選房的客戶400多組，實際選了353套房，總金額56.5億，133平方米戶型直接售罄，148平方米還有少量。

而璞樾項目在10月17日晚開盤，賣出230套，收金45億元。

對于這一銷售表現，有觀點認為，為北京“金九銀十”增添了一抹亮色。不過，也有業内人士表示，紫京宸園的表現不及預期。

據傳，開盤當日，現場參加選房的客戶比較多處于觀望狀态，甚至有不少購房者放棄選房。

有購房者在社交平台表示，排卡基本處于選房末尾，但号稱房源稀缺的148戶型可選擇性還比較高，172戶型也基本能夠選擇心儀的樓層。

也有部分購房者表示，“打算退認籌金”、“繼續觀察，暫時先不下手”、“再等等”……

如今，距離紫京宸園開盤已有一周時間，上述中介透露，133平方米戶型還有一二層可選，而148平方米戶型還有比較多選擇，中間樓層也有少量房源。

有業内人士表示，銷售數據往往存在一定的水分，通常開發商會将購房者的認購金額計入其中，不過認購不代表真實的簽約。

“認購金的轉化率，好一點能到九成，差一點大概在七成左右。”該人士提到。

從北京住建委披露的數據來看，截至10月19日，紫京宸園完成三套網簽，簽約面積412.22平方米，成交均價9.37萬元/平方米。計算下來，目前網簽房源基本為小戶型項目。

朝陽豪宅地圖

實際上，紫京宸園開盤表現略顯失色，一方面與定價有關，另一方面是受周邊競品項目影響。

從預售證情況來看，該項目首批559套房源預售均價11.93萬元/平方米，多套高層大戶型單價超13萬元，最高預售價達到13.32萬元/平方米。

開盤當日成交價來看，133平方米戶型價格約9.1萬元/平方米，148平方米戶型成交價在9.3萬元左右。

有購房者透露：“當月支付50%款項，額外給一個點優惠，當月支付全款額外給兩個點優惠，其他（優惠）就沒有了。”

對于小戶型産品的定價，市場普遍認為不算高，但是小戶型面臨臨街噪音以及鄰近高壓線等問題，很多購房者比較介意。

有市場人士點評稱：“這個價格非常的卡喉嚨，要說貴吧，9.5萬元好像也不貴，要說便宜吧，确實沒有讓買房人占到便宜。”

至于172平方米的大高層房源，定價大概在9.6萬元左右；172平方米的小高層房源、232平方米的房源，成交均價大概在10.2萬元左右；278平方米在11.2萬元左右；400平方米大概在12萬元左右。

對于大戶型項目，10萬+乃至11-12萬元的定價，趕上了位置更為核心的酒仙橋豪宅定價，也因此，市場普遍認為性價比不高。

觀點新媒體查閱發現，紫京宸園周邊挂牌的二手豪宅包括星河灣、天鵝灣等。

第三方平台數據顯示，星河灣暢園房源28套，單價從7.13萬元/平至11.35萬元/平不等，9月份參考均價為8.9萬元/平方米。

而天鵝灣在售99套，小區均價為7.7萬元/平方米，目前挂牌房源中單價最低的為一套364.38平方米復式房源，單價約5.08萬元/平方米，總價為1850萬元。

換而言之，從大戶型項目來看，紫京宸園10萬+甚至12萬單價，與周邊二手項目價差較大。

其次，朝陽區今年迎來改善盤集中供應潮，闆塊内有不少豪宅項目在售、待售，10萬+價格之下，購房者可選擇性還有很多。

比如黃杉木店“雙生子”北京璞樾10月18日開盤，首批取證房源308套，推出152、188和258平方米三種戶型，各樓棟拟售均價在11.46萬-12.9萬元/平方米之間。

10月18日開盤均價來看，約在9.5萬元至10萬元/平方米左右，總價在1400萬至3000萬元之間。

作為同期入市的高端項目，璞樾在共享周邊配套同時，能夠規避紫京宸園面臨的主幹道噪音幹擾問題，這也是部分購房者猶豫不決的原因。

除璞樾之外，朝陽區在售高端改善型住宅還有三間房闆塊的保利朝觀天珺、金茂滿曜，均價在8-9萬左右，目前仍有不少房源在售。

其中，金茂滿曜9月20日剛剛獲得一張新的預售許可證，預售房源套數124套，預售住房面積0.61萬平方米。

距離紫京宸園更遠一些的位置，還有中海三個改善盤——中海時光之境、中海朝陽ONE、中海萬吉玖序。位于酒仙橋的中海萬吉玖序價格更高，其余兩個盤均價在7至8萬元左右。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

同時，在紫京宸園五公里範圍内，還有長江實業旗下和記黃埔地産開發的北京禦翠園項目，該項目因為“七折抛售”吸引了一大批購房者，一定程度上也會影響紫京宸園的出售。

除此之外，朝陽區還在持續供地。根據北京市規劃和自然資源委員會披露的消息，朝陽區未來三年将推出30宗優質住宅地塊，其中不乏酒仙橋、太陽宮、小紅門、呼家樓、廣渠路等區域。

國慶節前夕，中建智地鏖戰339輪以43.15億元代價奪得太陽宮地塊，也将在不久之後面向市場。

換言之，朝陽區豪宅目前已然是“神仙打架”狀态，在核心地段的持續供應下，接下來一到兩年時間里，朝陽豪宅地圖将會百花齊放。

而紫京宸園光環的褪色，或許不僅僅是中建智地的問題，接下來布局朝陽高端樓市的房企，也将面臨同樣的市場環境。

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