28.5億再入上海楊浦濱江 中建壹品在“九宮格”里玩起了井字棋

觀點網 在拿地這一塊，中建壹品成了上海楊浦濱江“九宮格”棋盤上的第一位赢家。

随着I10-01地塊的實施主體結果塵埃落定，中建壹品在濱江“九宮格”地塊里已然留下了三處呈直線分布的腳印。

10月13日，上海市楊浦區人民政府公示了楊浦區定海社區I10-01地塊（大橋街道90街坊）歷史風貌保護項目實施主體結果。

公告表示，經楊浦區政府第134次常務會議審議通過，I10-01地塊項目的實施主體為中建壹品投資發展有限公司。

該地塊的協議出讓價為28.5億元，折合樓面價7.65萬元/平方米，成為2025年楊浦區第三宗成交的風貌宅地。

于中建壹品而言，I10-01地塊将成為其在楊浦濱江區域開發的第五個項目。在此之前，中建壹品已手握浦江之星、外灘元鏡、外灘源著三個住宅項目以及一處商業别墅項目。

三進濱江“九宮格”

8月29日，楊浦區人民政府發出一則有關I10-01地塊實施主體候選人的遴選公告。

據介紹，I10-01地塊位于楊浦濱江南段區域，東至規劃奎文路，南至周家牌路，西至規劃三星南路，北至杭州路，建設用地面積約2.86萬平方米，規劃用途為二類住宅組團用地，容積率1.3，地上計容建築面積約3.72萬平方米，建築限高12米。

同時，由于該地塊均位于規劃肌理保護單位内，風貌保護用地占整個地塊出讓範圍的100%，約為3.5萬平方米，且均為里弄建築，因此，後續開發須以風貌建築規模不變為原則，結合保護更新開展細化甄别，在建設項目設計方案中落實各項保護要求。

此外，公告明确指出，申請人或其關聯企業應具有2022-2024年在本市歷史風貌保護項目的開發經驗。

這一限制條件，讓沒有相應開發經驗的諸多房企可望不可及，但對中建壹品來說，則又是一個大展身手的機會。

時間回到2023年5月，那是中建壹品第一次挺進上海區域，並在濱江“九宮格”地塊里放下了第一顆棋子。

彼時，中建壹品斥資38.62億元拿下了定海社區I14-01地塊、I15-03地塊、I15-02地塊，均為歷史風貌保護項目。

根據三宗地塊不同的用地性質，中建壹品分别将I14-01地塊、I15-03地塊開發為住宅項目和商墅項目，I15-02地塊則為廣場用地（公共通道）。

具體來看，I14-01地塊總占地面積1.34萬平方米，總建築面積7.9萬平方米，最終項目定名為 “浦江之星”，共規劃5幢商品住宅和1幢保障房，戶數478套。

2024年5月，浦江之星迎來開盤，428套入市房源合計獲得520組認購，認購率約合121%，未觸發積分，開盤首日去化率80%。

I15-03地塊用地面積約1.66萬平方米，規劃土地用途為辦公，容積率1.2，地塊保留歷史建築面積約1.9萬平方米，該地塊因具備商業地塊性質而被規劃建設為商墅項目；面積僅921.5平方米的I15-03地塊則需由中建壹品按相應標準出資建設為廣場用地。

今年6月30日，中建壹品通過公開遴選方式再獲“九宮格”區域地塊--定海社區I9-01地塊，成交價22.56億元，折合樓面價7.6萬元/平方米。

該地塊用地面積約2.12萬平方米，為二類住宅用地，容積率1.4，建築面積約2.97萬平方米，建築限高12米。後來項目命名為“外灘元境”。

9月29日，外灘元境正式對外公示設計方案，計劃建設21幢2-4層住宅、1幢3層保障房以及1幢2層物業用房。

棋盤現狀

濱江“九宮格”位于楊浦濱江大橋東地區，這里互聯網頭部企業總部雲集，代表性企業有央企中節能總部、濱江創智中心、美團上海科技中心、B站總部等等。

楊浦區規劃和自然資源局有關負責人曾表示，該地區之所以形成濱江“九宮格”，得益于厚重的歷史人文條件：工業遺存、風貌街區交錯密布的歷史肌理，将該區域“自然”切割形成規整的地塊。

除此之外，“低密”也是濱江“九宮格”從上海衆多“九宮格”地塊中脫穎而出的重要亮點。

觀點新媒體了解到，除了濱江“九宮格”之外，上海還有前灘“九宮格”、後灘“九宮格”、金橋“九宮格”、九星城“九宮格”等類似組合地塊。

但上述“九宮格”地塊的容積率普遍在2.0-3.0之間，而濱江“九宮格”地塊中除了浦江之星的容積率是3.9以外，其余項目的容積率均在1.2-1.8之間，建築高度也僅處于12-24米之間。

在種種優勢的加持之下，濱江“九宮格”僅差最後一塊拼圖就完成了全部地塊的出讓，而後灘“九宮格”據稱目前僅完成了2幅地塊的出讓。

據統計，目前入局濱江“九宮格”的房企分别有中建壹品、保利、中鐵置業以及南通潤臯置業。

濱江“九宮格”地塊現狀

其中，已入市的樓盤項目有中建壹品開發的浦江之星，目前已全部售罄，此外還有保利開發的海玥外灘序BUND98，也實現了兩開兩罄。

中鐵置業則分别于去年11月和今年9月通過公開遴選和聯合競拍（南通潤臯置業）的形式，分别取得I15-01地塊和I4-01地塊，成交價為14.26億元和27.36億元，折合樓面價7.50萬元/平方米、9.22萬元/平方米。

其中，I15-01地塊已公布案名“雲繡外灘”，規劃建設20幢低密住宅産品，含13幢2-3F聯排，6幢4F疊排和1幢3F保障性住房。

目前，濱江“九宮格”僅剩I11-01地塊的開發主體未确認，市場消息稱，該地塊預計于今年内完成出讓。

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