牽手成都網紅文創坊 華潤萬象生活商管服務版圖再添一子

觀點網 今年以來，擴内需、促消費政策帶動消費市場增速回升，消費支出成為了經濟增長核心動力。

但當前的消費需求結構出現了深度分化，高端消費承壓，行業“以價換量”現象依然存在，並在短期内可預見地會持續下去。

另一方面，受房地産行業沖擊，物管行業增長空間受限，整體已然步入存量市場，行業競争日漸激烈，頭部聚焦效應加速。

華潤萬象生活作為集消費、物管于一身的上市公司，所承受的壓力無疑也是雙份的。不過，從今年該公司的表現來看，其商業拓展的步伐似乎並未受到行業影響而有所放緩。

近期，華潤萬象生活再次取得成果，成功擴大其在成都的商業版圖。

成都再下一子

10月13日，天府藝術公園“文創坊項目持有型商業委托運營”招標結果公布，潤欣商業投資（深圳）有限公司成都分公司中標第一成交候選人。據了解，潤欣商業為華潤萬象生活的境内主體，旗下擁有萬象城、萬象匯、萬象天地三條産品線。

資料顯示，華潤萬象生活此次中標的項目天府藝術公園文創坊，位于成都金牛區國賓闆塊核心，是天府藝術公園“三坊”文博坊、文創坊、文商坊其中之一。該項目由5個地塊組成，主要包含科創、文創空間、潮流文創街區、配套商業及地下建築，總投資約13億元。

據招標公告，文創坊項目持有型商業總面積約28.44萬㎡，拟委托運營商業部分面積約21.2萬㎡，該部分地上約11.3萬㎡、地下約9.9萬㎡，包含盒子、街區以及對應地下商業和配套空間。租賃年限15年，項目建設總投資28.55億元。

作為一塊“風水寶地”，該項目自9月12日發布招商公告以來便備受關注。實際上，早在10月10日開標之日便已有了爆料稱幸運兒是華潤萬象生活。10月16日，作為項目業主的成都城投置地在其微信公衆号上發文為這一消息蓋棺定論，華潤萬象生活正式成為了文創坊的商業運營方。

目前，關于華潤萬象生活會将文創坊項目打造成哪種産品，市場流傳着兩個版本，一個是“萬象匯”，這是流傳最早和最廣的說法；另一個則認為會是更高級的“萬象天地”，一方面是其“購物中心+開放式街區”的形态，與文創坊的設計規劃、公園環繞的自然氣質更為契合，另一方面是要對標文博坊的街區商業“天府111”。

但無論是何種版本，市場各方大多對“頂流玩家”華潤萬象生活的到來備受期待。截至2025年6月30日，華潤萬象生活全國在營購物中心125座（26個為向第三方的管理輸出項目），其中104個項目零售額排名當地市場前三，零售額達1220億元，商業會員人數突破6500萬。

圖片來源：企業公告

據不完全統計，目前華潤在成都已布局6座商業體，包括成都萬象城、中和萬象天地、東安湖萬象匯、武侯區國際體育公園城購物中心、川師TOD萬象匯等，但大部分都還未面世。因此在成都市場中，華潤經常被“诟病”賣房才是主要目標。

據了解，華潤萬象生活本次主要負責文創坊項目持有型商業的前期定位及設計咨詢、招商管理、運營管理、物業咨詢等項目各項管理工作。另有消息稱，該公司團隊将在本周内啟動針對文創坊項目的規劃設計會。

商管闆塊快跑

從上半年的數據來看，華潤萬象生活商業闆塊表現比較亮眼，期内實現收入達32.67億元，同比增長14.6%，闆塊毛利率高達66.1%。

具體來看，購物中心業務收入達22.64億元，較去年同期增長19.8%，毛利率同比提升6.2個百分點至78.7%；寫字樓業務收入10.02億元，較去年同期增長4.5%，毛利率達37.7%。

可以看到，華潤萬象生活商業航道中最重要的貢獻來自于購物中心業務，該分部78.2%的收益來自為購物中心提供的商業運營及物業管理服務，其余收益來自商業分租服務。

上半年，華潤萬象生活旗下在營購物中心實現零售額1220億元，同比增長21.1%；業主端租金收入147億元，同比增長17.2%；業主端經營利潤率同比提升0.4個百分點至68.2%。期末購物中心整體出租率也保持在97.3%的高位。

寫字樓業務表現雖不及購物中心業務，但也有亮點。在公司“招商+運營+物管”一體化能力建設推動下，該分部提供運營服務的27個項目出租率較去年末提升了0.5個百分點至74.1%。只不過該分部94.5%的收益都來自物業管理服務，因此毛利率相對購物中心業務要低。

據不完全統計，今年以來華潤萬象生活已新開10個商業項目，分布在西安、南京、杭州、深圳等地。

截至年底，華潤萬象生活預計還有5個項目待開業，分别為深圳懷德萬象匯、蘇州萬象天地、東莞MIXCVILLAGE萬象濱海購物村、合肥瑤海天地BYMIXC、深圳自由里Neighbors等。

在項目簽約方面，該公司則已拿下合肥濱湖寶能城商業地塊、廣州白雲萬象匯、武漢漢陽龜北片文創園、重慶盤龍廣場等項目。

可以說，華潤萬象生活的商業管理闆塊在今年是一路高歌，但與之相比，旗下的物業闆塊要稍顯遜色。

今年上半年，華潤萬象生活來自物業航道收入約為51.56億元，占總收入比例分别的60.5%（商業航道占比38.3%）。但在毛利貢獻方面，物業航道約為9.68億元，占總毛利比例僅有30.6%（商業航道占比68.2%）。

公司管理層在上半年的業績會上表示，在短期内公司物管與商管的利潤結構将維持在3：7的比例，但從中長期來看，兩者将會進一步拉開5點左右的差距。也就是說，其物管闆塊将會進一步落後于商管。

另外，華潤萬象生活旗下物管闆塊還面臨着收繳難題。數據顯示，其社區空間業務收繳率一直在走低，2022-2024年分别為91%、89%、87%。另一方面，公司應收賬款周轉天數也在逐年拉長，2022-2024年分别為40天、44天、47天，今年上半年則達到了56天。

因此，該公司下半年的重點工作之一便是收繳清欠，推動大宗回款落地。與此同時，為了改善收繳率，公司主動退出了一些低質低效項目，並優化取消了增值服務業務部門中存在庫存環節的部分業務。

管理層表示，經過一繫列調整後，公司利潤和毛利率将會出現小幅度的正向提升，並預計今年毛利率水平較去年會有一定程度的改善。

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