物業水仍冷 國信服務、奧聯服務沖擊港交所

觀點網 關聯方與行業趨勢的雙重挑戰下，今年物管闆塊上市的水溫依舊“有點冷”。

9月30日，同樣來自廣東的國信服務與奧聯服務，不約而同趕在國慶假期前向港交所遞交了上市申請。

近幾年物管股熱度明顯下降，或許是看到新股認購熱潮炒熱了港股氣氛，國信服務與奧聯服務才選擇如此時機部署上市。

只是，距離進入2026年只剩下兩個月，遞表沖刺港交所主闆的物管企業仍舊只有國信服務與奧聯服務，今年物業上市闆塊似乎已成廣東物企的主場。

雖然同是廣東出身，國信服務與奧聯服務實際上在業務範圍、在管規模、盈利指標上都大有不同。

除此之外，奧聯服務早在今年3月便已遞交招股書，如今是二度向港交所主闆發起沖擊，國信服務則是首次闖關港交所。

家族企業

和奧聯服務相比，國信服務的發展策略更像前些年上市潮中的物企前輩們。

據招股書，國信服務成立于2006年，是廣東及湖南省内的綜合物業管理及代理服務供應商，並且只在湖廣兩省範圍内開展業務。

其實國信服務進入湖南省物業市場不過兩年，真正耕耘多年的大本營還是在廣東省内。

國信服務總部設于佛山，據灼識咨詢資料，2024年按收益計算，國信服務是佛山第四大市場參與者，市場份額為0.08%，于湖南省市場份額為0.06%。

截至2025年6月30日，國信服務總在管物業項目數量42個，總在管面積540.3萬平方米，合約建築面積585.7萬平方米。

其中，廣東省物業項目位于佛山及肇慶，在管物業項目數目12個，在管面積168.3萬平方米，合約建築面積210.1萬平方米；湖南省物業項目位于婁底、長沙、株洲、懷化及邵陽，在管物業項目30個，在管面積372萬平方米，合約建築面積375.6萬平方米。

從項目分布看，國信服務将近七成在管面積均位于湖南省，但並非來源于自主拓展，而是上市物企們過去更常用的擴張手段——收並購。

2024年1月，國信服務收購了湖南智達物管作為附屬公司之一，由此将市場版圖擴展至湖南省。換句話說，國信服務湖南管理面積全部都是收購湖南智達物管帶來的。

同樣的操作又在今年4月再次上演，國信服務收購無錫藍盾物管50%股權，将業務範圍擴張至江蘇省。截至2025年6月30日，無錫藍盾物管擁有45個在管物業，主要為住宅物業，在管面積約980萬平方米。

刨除收並購合並的管理面積，國信服務“嫡繫”只有廣東省内的168.3萬平方米。但加上湖南智達物管及無錫藍盾物管帶來的管理面積，總在管面積已然來到1520.3萬平方米。

並且，國信服務收購動作主要集中在最近兩年，收購無錫藍盾物管更是今年4月敲下的交易，急速擴大管理面積的決策更像是為了沖擊上市做準備。

和以往上市物企情況相似，國信服務與控股股東之間擁有着相對緊密的聯繫。

國信服務由集團主席梁贊文創辦，主要業務包括為控股股東國信控股開發的地産項目提供物業管理服務、物業代理與增值服務。

根據招股書，國信服務管理面積中有56.1%來自控股股東。也是在2024年，獨立第三方一欄才出現在國信服務的項目來源表之中，這意味着國信服務收購湖南智達物管不僅打入了湖南市場，更借此增強了業務上的獨立性。

物聊社了解到，國信控股由梁贊文于1995年創立，主要于廣東省内從事物業開發，擁有國信服務100%股權。

除此之外，梁贊文曾擔任多個社會職務，包括佛山市高明區慈善會荣譽會長、廣東外語外貿大學客座教授、廣東省高等教育學會顧問等。

梁贊文26歲的兒子梁君豪也在2021年加入國信服務，目前擔任首席執行官及執行董事，負責整體戰略與運營管理。

狹路相逢

在業務線上，主要集中于住宅物業、物業代理和增值服務的國信服務更偏向傳統物企，奧聯服務則更偏向商企和城市空間服務、小區生活服務。

至于發展路線，國信服務最大的特點就是對控股股東管理面積輸送的依賴，而奧聯服務獨立性相對更強，前五大客戶均為獨立第三方，且來自于占去收入大頭的商企和城市空間服務。

截然不同的主攻方向也勾勒出當前物管行業中兩種物企畫像。

國信服務走着住宅物管發家的傳統路線，對應碧桂園服務、萬物雲等有着地産開發商控股背景的物企，當前最大的風險也來自于背後輸送管理面積的關聯方。

而奧聯服務更像以新大正為例的獨立物企，整體業務更靠近需要強品牌效應或招投標的商企管服、城市服務，業務風險集中在項目結款的周期性與市場競争波動上。

同樣來自于廣東，細分方向大不相同的國信服務和奧聯服務卻在資本場上狹路相逢。

單純以财務指標及管理面積來看，奧聯服務實際上要較國信服務更勝一籌。

以截至2024年12月30日數據為基準，國信服務在管面積為539萬平方米，49.2%來自住宅物業，50.8%來自非住宅物業；奧聯服務總在管面積為3038.8萬平方米，其中76.6%來自社區生活服務，23.4%來自商企和城市空間服務。

收入方面，國信服務2022年、2023年、2024年營業收益分别為8810萬元、1.15億元、1.96億元，2023年及2024年收入增幅分别為30.9%、69.9%，今年上半年收入8910萬元，同比增加8.6%。

奧聯服務2022年至2024年收入分别為3.42億元、4.31億元、4.76億元，2023年及2024年收入增速為25.8%、10.4%。截至2025年7月，今年營收2.93億元，同比增加7.9%。

雖然國信服務因為關聯方輸送住宅管理面積增加、收購湖南智達物管等因素強勢擴大在管面積，收入也因此“狂飙”，但規模上仍屬于“蚊型物企”行列。

業務線中，國信服務物業代理服務闆塊相對更依賴關聯方。2025上半年，代理業務收益與毛利主要來自控股股東集團，包括君禦海城及君禦海岸。並且期内獲得國信控股委聘，為三個項目提供代理服務。

國信服務也在招股書中将關聯方放在風險因素的第一位：公司于往績期間提供的大部分服務均來源自控股股東集團公司開發的物業項目，日後增長可能因控股股東集團公司的前景而受到影響。

根據招股書，國信服務2022年、2023年及2024年來自控股股東輸送的管理面積收益分别為4076.8萬元、4747.2萬元及4705.8萬元，增長相對平緩，這或許也是國信服務選擇收並購捷徑的因素之一。

另一方面，房地産行業仍處于調整期之中，關繫緊密的關聯方無法提供階梯式上升的管理面積及收益，意味着國信服務未來增長點要麼在于繼續收並購，要麼需要在第三方拓展中下更多的功夫。

淨利潤方面，國信服務2022年、2023年及2024年分别錄得2018萬元、2808萬元及3733萬元，復合年增長率為39.1%。

但今年上半年，因為一宗交通事故，國信服務需要向第三方作出賠償，期内其他開支增長659%，導致利潤下降25.4%至978萬元。

和大多數上市物企相同，住宅物管占據國信服務将近半數盈利比例，今年上半年物業管理、物業代理服務及增值服務三大業務分别錄得毛利1320萬元、1131萬元和514萬元，占總毛利比例分别為44.5%、38.2%和17.3%。

總體而言，物管股估值尚未擡頭，投資熱情偏移離開物管行業，國信服務與奧聯服務此時沖擊上市确實避開了更大的競争，但也面臨着更大的上市難度，兩家廣東物企的上市前路荊棘仍存。

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