中報番外篇 | “副手”美置服務

觀點網 來到成立的第25年，美置服務“升職”了。

作為美的置業上市平台規模最大的業務，美置服務已經從過去房地産開發的附庸搖身一變成為上市公司剝離房開業務後最主要的資産。

回顧美置服務一路走來的歷程，在佛山起步成長緩慢，登、退新三闆操作下卻自稱“沒有上市計劃”，再到如今完成“曲線上市”，物管風口不再的當下，看似淡泊資本的美置服務轉眼間從“副手”升級為掌握航向的船長。

支撐起美的置業的半邊天，美置服務身上的壓力卻沒有想象中大。重組完成後，美置服務是目前唯一一家成功脫離房開關聯方影響的上市物企。

而美置服務依舊牢牢依附着美的集團，不獨立可以“背靠大樹好乘涼”，但也意味着背後始終有一雙看不見的手操縱選擇。

保持着一定增長勢頭的美置服務，或許在将來還要回歸“副手”的位置。

選擇物業的理由

若要追溯歷史，美的做物業管理的年歲甚至比進入成立美的置業還長。

成立于2000年，彼時美置服務還叫“美的物業”，前綴中還帶着美的集團從佛山順德起家的地區印記，成立初期管理項目也大多局限在佛山。

2004年美的置業成立，美的集團正式宣告進入房地産開發領域，于是作為美的置業的控股子公司，美的物業管理面積伴随美的置業的地産業務擴張而增加。随後走出佛山，從珠三角擴張到西南、長江中遊、長三角、華北等幾大區域，逐步實現全國布局。

來到2016年12月，美的物業奔赴資本考場，于深交所新三闆正式挂牌，從此确立了以物業管理為主業，向産業鍊上下遊滲透的經營戰略。

登陸新三闆的美的物業身上依舊牢牢打着“美的繫”的標簽，雖然體量對比同時期民營物企更小，但背靠美的置業穩定輸送的管理面積，也不急着擴大自身規模。

截至2020年上半年，美的物業物業管理收入為5.05億元，為關聯方提供物業服務的金額為1.77億元，占主營業務收入比例為35.07%。

而這已經是美的物業大力拓展第三方在管面積的成果，2014年至2019年，來自“美的繫”公司銷售額占比分别為46.26%、45.86%、47.64%、51.07%、52.18%及48.01%。

期間，或許是為了壓降關聯方輸送面積比例，又或者是為了打開北京市場，美的物業在2019年6月收購了北京金頤都物業管理有限責任公司51%的股權，同年9月設立合資公司鉑美物業顧問（北京）有限公司。

也是在2020年，美的物業進行了一場成立以來的最大騰挪。

5月25日，美置服務集團有限公司成立，也是如今最常出現在美的置業物業管理服務闆塊的名字。

但實際上美置服務更像是為美的物業再造的一層“殼”，成立後直接入主美的物業持有98.3761%的股份，也帶來了一繫列變動。

先是7月以“聚焦主業、提升服務力”為理由修改了公司的經營範圍，删除康樂健身服務、建築智能化繫統等12個業務；然後在8月從“廣東美的物業管理股份有限公司”更名為“廣東鉑美物業服務股份有限公司”，證券簡稱也從“美的物業”變更為“鉑美物業”。

又一個月後，效力鉑美物業7年的老将綦海生遞交離職報告，林戈接任公司董事長。修剪旁支、更名以及人事變動，物業企業頗受資本青睐的風口當中，市場紛紛猜測鉑美物業或已準備轉入港交所上市。

這是當時不少物業企業向港交所遞交招股書前的常見操作，但美的置業中期業績會上，公司管理層卻明确表示：“美的物業更名、經營範圍縮減是為了做精服務場景，其使命是專攻社區服務、提升小業主的客戶滿意度，将其單獨拿去香港上市沒有必要。”

随後不久，鉑美物業因做市商不足兩家被停牌，最終在2021年1月向全國中小企業股份轉讓繫統申請股票終止挂牌。

摘牌新三闆之後，美置服務沒有了上市的動靜，物管公司上市的風口也逐漸收緊，美置服務最終還是留存在美的置業的上市平台中，沒有單打獨鬥。

直至如今，美置服務也沒有走上通過收並購擴大規模的路徑，始終穩定地作為美的置業房地産開發闆塊的輔助角色開展業務。

或許有着差點上市的基礎，又或許是美的置業剝離重資産後規模最可觀的業務，始終依附着關聯方開發業務的美置服務，才被“臨危受命”成為上市平台中的支柱業務。

“副手”的未來

重組完成後，美的置業的業務構成分為四大闆塊，即代建開發服務、物管服務、資産運營及房地産科技，統稱為“持續性經營業務”，其中物管服務是最主要的營收支撐。

對比其他三項業務，物管服務的優勢或許不僅在于規模最大，還在于穩定。

剛剝離重資産後的第一份年報中，美的置業持續性經營業務2024年全年營收37.26億元，來自物管服務的收入為18.39億元，占總收入比重為49.35%。同時，收入持續增長的物管闆塊還貢獻了較大的利潤和現金流。

截至2025年6月30日，物管服務貢獻收入9.3億元，同比增長8.7%，占總收入比重為46.59%。

管理規模方面，美置服務物管服務合約面積為9606萬平方米，在管面積7946萬平方米，以上市物企管理規模衡量，大約處在中遊水平。

在物企規模擴張最激進的時期，美置服務並沒有随大流進行大規模收並購，除了開始對外尋求第三方項目拓展，最穩定的在管面積來源始終是美的置業開發業務的轉化。

給開發業務當“副手”的模式一方面沒能支撐起管理規模躍進，另一方面其實也不斷加強着物管闆塊在上市平台中的“附屬”屬性。

發展至今超過20年，美置服務對“美的繫”依賴程度依舊很高。

資料顯示，2024年美置服務的在管面積中第三方占比為20%，管理層也在美的置業2024年業績投資者會上表示：物管服務接下來也會持續依靠控股股東的力量。

換句話說，雖然美置服務最近幾年重視在市場拓展中的成果，但不會像大多數物企一般全力壓降關聯性，而是欣然接受來自家族的饋贈。

比起其他物企以住宅物業為主、增值服務為輔的業務結構，美置服務相對特殊，非住業态已經達到與基礎住宅物管平分秋色的水平。

同時跟随着美的集團向産業園區及醫療康養延伸的觸角，美置服務今年上半年5.1億元非住業态合約收入中有3.3億元來自于産業園及醫養業态。

拓展方面，美置服務上半年新簽美的華東創新總部、無錫檢驗檢測認證研究等7個千萬級項目。

從物企過去的經驗看，除了在市場拓展上下苦功，能夠快速收獲在管面積從而取得更高經營收益的方式便是收並購。

從過去的“副手”變為上市平台短時間内的“掌舵”，對外拓展“求精不求多”、關聯方面積占比較大的美置服務卻不急于迅速擴大在管規模。

或者說，在美的置業的規劃中，雖然看重物管服務的穩定，卻並不希望将上市平台的增長指標全數壓在美置服務身上，更偏向于在物業之外繼續扶持業務增長點。

在美的置業2025年中期業績會上，管理層表示：“目前很多企業都選擇跑馬圈地，競争策略看重的是在行業内的市場份額，但我們更珍惜的是現在服務的45萬個家庭、150萬業主。”

不盲目追求服務規模，管理層也透露當前並沒有在市場上進行並購的想法。

但根據管理層預期，未來三年内，物管服務及開發服務兩者在上市平台中規模占比基本會保持在70%左右的水平。

押寶代建開發是美的置業對未來增長的判斷，這也意味着不急于擴大規模的美置服務在上市平台中其實仍舊充當“副手”一職，等待代建業務能夠撐起另一片天。

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