牌桌上的房企 | “政策捕手”中交城投走向城市更新深水區

觀點網 如果要列出這個夏季廣州最熱銷、最受關注的樓盤，中交科城·黃埔未來城可以算是其中之一。

這個位于黃埔區南部的項目，以“四代宅”概念和較低的“上車”門檻，受到追捧。

資料顯示，中交科城·黃埔未來城于今年6月份首開，當天去化率達到93%，8月份二次開盤當天去化率也達到86%。因此，該盤成為這段時間黃埔區與廣州成交套數、成交面積的頭部選手。

不過，跳動的銷售數字之外，似乎沒有太多人去注意，項目“産業先行”的發展理念（樓盤旁的粵港澳大灣區數創園項目已率先建成準備交付），以及開發商中交城投的運營模式。

作為中交集團旗下城市綜合開發運營專業平台，中交城投2015年從廣州南沙起步，編織了一張融合基礎設施、産業導入與城市運營的復雜網絡。

如今，中交城投将業務增長寄希望于房地産行業結束增量時代後的下一場機會——城市更新。

解決“從無到有”

中交城投的誕生本身就帶有強烈的戰略布局意味。

2015年，中交集團整合優勢資源打造城市綜合開發價值鍊，在廣州全資創立了中交城投。

生于廣東，身上又帶着央企的基因，中交城投創立時就明确了“城、房、産、基、金”五大業務闆塊，将自身定位為“城市合伙人”。這家公司扮演着“政策捕手”的角色——擅長捕捉國家與城市發展的戰略方向，将企業發展與政策導向緊密相連。

2015年5月，中交城投在廣州正式挂牌成立，紮根于南沙，第一個獲取的項目便是南沙靈山島尖區域城市綜合開發，這條路徑與廣州城市發展“南拓”戰略主軸高度契合。

當時，正值“中國制造2025”被提出並實施的關鍵節點。

資料顯示，“中國制造2025”是國務院于2015年5月印發，全面推進實施制造強國的戰略文件，是中國實施制造強國戰略的十年行動綱領。

2014年12月，“中國制造2025”這一概念被首次提及，随後“中國制造2025”計劃在2015年3月于全國“兩會”上被提出。

“中國制造2025”戰略的核心目標是通過技術創新、産業升級和可持續發展，提高中國制造業的全球競争力。

2015年，也是南沙被賦予國家級新區和自由貿易試驗區雙重使命的起步階段。中交集團作為央企，整合優質資源設立中交城投，本身就帶有服務國家戰略的使命。選擇南沙，正是瞄準了其作為粵港澳大灣區幾何中心的戰略定位和發展潛力。

當時的南沙，特别是靈山島尖等區域，開發強度較低，如同一張“白紙”。這為依托中交集團的産業鍊優勢，專注以基礎設施建設為核心，大規模、成片區綜合開發的中交城投提供了絕佳舞台。

據此，中交城投能夠從規劃開始，繫統性落地，打造一座國際化濱海新城。這種“從零到一”的整體打造，遠比在廣州成熟城區進行“插花式”開發更能發揮其全産業鍊優勢。

南沙作為廣州改革創新的前沿陣地，政府在規劃和管理上更具前瞻性和開放性。中交城投作為央企，在政府資源協同上也更得心應手。

這種緊密的“政府主導、企業主體、市場運作”的合作範式，為企業深度參與城市建設奠定了基礎。

這個階段，中交城投以“投資人+EPC（工程總承包）”模式參與項目，逐步形成“城市綜合開發+”模式，涵蓋價值策劃、規劃設計、投資建設、産業導入、資産運營等全産業鍊服務。

優勢在于能進行全産業鍊資源整合，深度參與片區綜合開發，通過基礎設施投資+産業導入+智慧運營，實現政企資源高效整合。

以靈山島尖為例，中交城投的開發路徑就是：基礎設施先行，首先建設了標準“200年一遇”的生态防洪（潮）堤，通過多級緩沖設計将防洪功能與濱水景觀結合，形成水清岸綠的公共空間。同步，完善地下綜合管廊、智能電網等新型基礎設施。

下一步，中交城投通過産業導入，打造中交匯通中心項目，吸引金融機構和科創企業集聚；建設智慧城市示範園。近年來，中交城投也積極為區域引入低空經濟，推動數字孿生、北鬥時空等技術應用。截至2025 年，區域已納入廣東省未來城市綜合實證試點。

在其他城市，中交城投也于2015年開始着手優化順德高新區項目的城市空間格局，並通過一二級聯動模式，将昔日工業園區改造成以高新技術産業為支撐、具有特定功能内涵和鮮明特色的“産-城-人”融合新城項目“美的·中交翰誠”。

該項目地處順德高新區重點發展組團的順德高新區西部啟動區核心區，總占地約3.8萬平方米，總建築面積約10.5萬平方米。

通過在廣州南沙和佛山順德的布局，中交城投積累了應對復雜項目的經驗。這種成熟的能力模型，使其有信心和能力應對靠近主城、利益關繫更復雜的項目。

深入“騰籠換鳥”

2020年，是中交城投戰略深化與規模擴張階段的起點。該公司明确了“城市綜合開發+”模式為發展主線，開始走出廣東，聚焦“兩灣一江”，即粵港澳大灣區、長三角、長江經濟帶核心區域進行布局。

不變的是，中交城投走的依然是城市開發資源整合的路徑，並非單純做地産開發商，而是做城市運營服務商，堅持“城市合伙人”定位。

以大本營廣州為例，繼續圍繞廣州的城市發展重點，一方面在南沙繼續布局一繫列重大項目和戰略合作。

例如建設南沙全民文化體育綜合體配套骨幹道路，以及與南沙新區簽訂明珠灣全空間無人體繫和低空經濟發展戰略合作協議，雙方在低空經濟規劃、場景試驗、産業培育等方面深度合作，助力南沙打造粵港澳大灣區低空經濟先導示範區。

另一方面，中交城投北上落子黃埔、增城，進一步深化了市場布局，特别是深度參與進黃埔區的城市更新之中。

城市更新可以被視為中國房地産行業在增量時代結束後一場宏大的内涵式轉型，與傳統房地産增量開發解決解決“有沒有”的問題不同，城市更新是“從有到優”的價值重塑。

2025年7月召開的中央城市工作會議作出重大判斷，指出我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主，會議也提出将“高質量開展城市更新”列為核心任務。

目前，許多城市也面臨着産業結構待升級、城市空間老化等問題，需要通過“減脂增肌”來治理。“減脂”指的是疏解低效産能、整治環境；“增肌”則是為城市引入高精尖産業、補足公共服務設施、增加便民商業網點和休閑文化設施，最終實現城市功能與品質的提升。

視覺從全國縮放到廣州，城市更新是目前廣州城市發展的重中之重，近年來這項任務正在加速。

2023年，廣州市人民政府印發的“做地”新政中，提出推行“依法征收、淨地出讓”的“做地”模式。

2024年，廣州繼續提出“一年開局、三年攻堅、五年見效”目標，2025年則是攻堅的第二年。黃埔是“舊改大戶”，肩負着最重的城市更新擔子，中交城投最新瞄準的正是黃埔區。

2025年4月，中交城投與科學城集團就繫列“依法征收、淨地出讓”模式城中村改造項目達成重要合作共識，雙方圍繞繫列新模式城中村改造項目開展深度合作。

過去數年間，科學城集團接手了大批停滞的城中村改造項目。據披露，這批城中村改造項目包括夏園、南崗北、金坑銀嶺片、金坑鄧屋片，共四個項目。

随後相關工作進展十分迅速，7月推進夏園、南崗北城中村改造項目的項目公司成立——廣州科城領航夏園投資運營有限公司、廣州科城亨元柯莊投資運營有限公司。

随後，金坑銀嶺、金坑鄧屋城中村改造項目涉及的廣州科城領航銀嶺投資運營有限公司以及廣州科城領航鄧屋投資運營有限公司也同時宣布成立。

稍早前于6月28日，金坑村銀嶺片區城中村改造項目復建區已全面動工。

四條村之外，中交城投與科學城集團合作的項目還包括将軍山片區開發（中交科城·黃埔未來城）。

将軍山片區位于夏園村以北，屬于大夏園改造的核心之一。資料顯示，項目以“産業先行、職住平衡”為核心理念，構建“智造+數創”産業生态，同步規劃高品質居住區與公共服務設施。

項目前身為将軍山采石場，因土地利用效率低下，2019年起黃埔區啟動收儲，2020-2021年期間完成收儲。2022年項目改規完成後，引入了民營房企開發，不過很快該企業選擇退出，科學城集團随後找到了中交城投。

2024年12月，中交城投與科學城集團通過招拍挂方式取得土地，總建築面積200萬平方米，其中住宅85萬平方米，産業載體約58萬平方米（一期）。

按照規劃，項目分三期推進：一期聚焦開發大道以西58萬平方米産業闆塊，打造數創産業園，同步建設主題公園與成熟社區；二期向東延展，新增教育設施與生活配套，引入新能源、新材料等戰略性産業；三期則要完善城市功能鍊，與周邊闆塊形成協同效應。

目前，一期粵港澳大灣區數創園已完成部分樓棟竣備交付，其余樓棟拟2025年底全面交付。數創園聚焦智能裝備、新一代信息技術等領域，目前簽約人工智能、大數據、工業互聯網等領域企業，初步形成“研發+孵化+産業化”的産業生态鍊。

住宅方面，如上所述，商品房項目2025年6月獲預售證，主打改善型住宅，一經推出後銷情比較理想。

從以上動态不難發現，中交城投正在深化“城市合伙人”角色，強化央地合作。在黃埔區的城中村改造和将軍山片區開發中，中交城投均選擇與本地國企科學城集團緊密合作。

中交城投發揮全産業鍊優勢，科學城集團則貢獻本地資源（手中有大量城市更新項目）和對區域政策的精準把握，大大提升了項目落地效率和成功率。

除廣州之外，近年來中交城投也以同樣的模式在上海與青浦區合作鳳溪“城中村”改造項目，在東莞投資建設中交濱海灣科創智造園，在杭州與錢塘區推進中企國際港項目……

截至目前，中交城投已在9省（自治區、直轄市）21城落地投資項目超90個。在打樁機的轟鳴聲背後，中交城投正在走向城市運營的深水區。

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