龍湖、遠東宏信與大龍地産棋局 北京順義新城“最好的地”易主之後

觀點網 備受矚目的順義東風商場地塊，正式揭開面紗。

9月24日，北京順義主城核心區的龍湖·宸翰正式開盤，從官方披露數據來看，當日銷售額8.6億元。

在項目開盤當日，“孿生地塊”SY00-0201-093宗地卻面臨着股權的更叠。

9月24日晚間，大龍地産發布公告稱，計劃收購北京城竺房地産開發有限公司60%股權，由此獲得順義東風商場地塊的控制權。

據了解，順義新城0201街區的東風商場片區項目SY00-0201-093、096居住用地、SY00-0201-086托幼用地在今年2月正式成交。

上述地塊被市場稱作“順義今年最好的地”，但伴随着接連的交易，地塊将被割裂為幾個部分，分别由大龍地産、遠東宏信作為大股東，且引入龍湖進行代建代銷。

大龍地産此番入局究竟為哪般？遠東宏信、龍湖在其中又扮演着什麼樣的角色？

大龍地産考量

自15年前“地王夢”幻滅之後，大龍地産便迎來了長時間的沉寂，如今因順義一宗熱門地塊再次進入媒體的聚光燈下。

9月24日晚間，大龍地産發布公告稱，該公司與北京順義新城發展有限公司達成初步意向，拟收購其持有的北京城竺房地産開發有限公司60%股權。

城竺地産的核心資産正是順義靓地——順義新城0201街區的東風商場片區項目SY00-0201-093地塊R2二類居住用地、SY00-0201-086地塊A334托幼用地。

大龍是誰？此番收購為哪般？

過去，大龍地産被市場稱作是“名不見經傳”的小國企。

早在上世紀九十年代末，作為順義國資背景的開發企業，大龍地産便在北京順義區開發了大量的項目。

在那個遍地是黃金的年代，大龍地産慢慢打響了名氣，而後将步子邁出北京，踏入了廣東、内蒙古等地。

2005年，大龍地産迎來了第一個高光時刻，通過借殼“塞外茅台”甯城老窖上市，一躍成為北京市首家登陸資本市場的區級地産公司。

根據彼時的公告，大龍地産将旗下三塊地産類資産注入上市公司、同時置出酒類資産，“甯城老窖”自此轉變為房地産及建築企業“大龍地産”。

一場騰籠換鳥之後，大龍地産迅速的發展壯大，並在上市當年實現了扭虧為盈。

從過往财報顯示，2005年，大龍地産實現營業收入2.78億元，同比增長4551.76%，同期淨利潤增長112.62%至1134.12萬元。

此後幾年時間里，大龍地産更是“步步為赢”，不斷發展壯大，很快迎來了第二個高光時刻。

2009年，大龍地産的業績站上了借殼上市後最高峰，同年實現營收17.48億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤為3.39億元。

也是那一年，大龍地産在鏖戰190輪之後，擊退了龍湖、遠洋、保利等頭部企業，以50.5億價格拿下了天竺22号住宅用地，折合樓面價超過2.9萬元/平方米，創造了當時北京土地總價、單價“雙料地王”。

光環加持下，大龍地産一時風光無兩，然而，變故發生在幾個月之後。

2010年1月，欠繳地價款、招拍挂成交後未按期簽訂土地出讓合同，大龍地産被暫停拿地的資格，大手筆奪得的地王地塊也因無力支付剩余地價款被北京市國土局收回，同時被沒收的還有2億元保證金。

還沒來得及享受一夜成名的甜蜜，大龍地産便落得了錢地兩空的尴尬境地。此後幾年，這家企業一直沒有在北京公開市場拿地，反而走向二三線城市，業績也不斷下坡。

從最新披露的2025年中期報告來看，上半年，大龍地産實現營業收入3.12億元，同比減少9.53%，歸母淨虧損達到1075.68萬元。

中報顯示，目前該公司在售房地産項目僅有五個，包括北京順義東樓廣場、廣東中山裕龍君悅、裕龍君匯及裕龍皓澤苑，内蒙古滿洲里市裕龍園區，期内實現銷售金額7325.75萬元。

期内在建項目1個，為廣東省中山市的裕龍臻曦苑項目，規劃建面3.92萬平方米；儲備項目亦為1個，位于内蒙古滿洲里市，規劃建面20.89萬頻繁納米。

換言之，大龍地産土地儲備並不算多，在核心城市的儲備更是少之又少，急需補充彈藥，以維持正常經營。

另一方面，在房地産行業調整，且市場呈現明顯結構性分化的當下，一二線城市成為房企布局的重中之重，順義東風商場地塊地處北京核心區，且順義為大龍地産的“主場”，因此，這一項目成為其瞄準的首要目標。

大龍地産在公告當中亦提到，本次收購股權事項完成後，将取得標的公司控制權，標的公司将納入公司合並财務報表範圍。本次收購股權事項将擴大公司資産規模，增加權益容量，補充公司在北京市順義區的項目儲備，符合公司戰略布局，有利于提升公司主營業務的持續經營能力。

三方角色

同樣是9月24日，同樣是順義東風商場片區，在大龍收購地塊的身側，一個名為龍湖·宸翰的項目正式開盤，從官方披露數據來看，當日銷售8.6億元。

據中介透露，龍湖·宸翰開盤均價為4.15萬元/平方米，97平方米戶型賣的最好，目前可選擇樓層僅剩一層、二層或者頂樓，剩余118戶型、138戶型及166戶型可選擇性較高。

實際上，龍湖·宸翰是順義東風商場組團地塊的一部分。

據了解，順義東風商場組團地塊包含1宗住宅用地及1宗商業用地。其中，住宅部分包括SY00-0201-093号、096号住宅地塊，同時涵蓋086号托幼用地；商業部分為SY00-0201-116地塊，用地面積5.40萬平方米，地上建築規模8.1萬平方米。

今年2月26日，上述組團地塊在經歷三次挂牌之後，爆冷出讓。

其中，住宅部分由北京天竺房地産開發有限公司和北京順義新城發展有限公司以26億元底價拿下；商業地塊由北京順義商業集團5.64億元底價摘得。

觀點新媒體查閱發現，龍湖·宸翰所處地塊正是096号住宅地塊，今年6月10日正式簽約由龍湖龍智造進行代建代銷。

8月29日，龍湖龍智造再度簽約093号住宅地塊及086号幼托用地，換言之，順義東風商場住宅部分全部由龍湖代建代銷。

值得注意的是，龍湖·宸翰所處地塊正是096号住宅地塊也在今年年中引入了新的“金主”。

企查查顯示，096号住宅地塊項目公司名為北京興竺房地産開發有限公司，在3月19日注冊，原本由順義新城發展持有99%股權，天竺地産持股1%。

而後6月15日，興竺地産發生股權變更，北京宏琨城市開發建設有限公司出資9.1億元成為大股東，持股比例為70%，順義新城發展和天竺地産的持股比例則降至29.7%和0.3%。

宏琨城開大股東為上海駿瞻企業管理有限公司，背後為香港上市公司遠東宏信。這也意味着，此次大龍地産進行股權收購之後，093、096号住宅地塊将由不同股東方接手。

至于龍湖在其中的角色是否會出現相應調整，業内人士認為，調整的可能性不大，大概率還是龍湖繼續代建這一項目。

與此同時，緊随股權的調整，順義東風商場組團地塊的規劃、設計也迎來新的拷問。

其一，093、096号住宅地塊作為並蒂蓮，此前的出讓文件明确可做兼容。

按照出讓文件，“支持093和096地塊使用性質兼容，兼容用途應符合正面清單管理要求，且兼容功能的總地上建築規模，不超過地上總建築規模的15%”。

另根據市場消息，在地塊拍賣之前，金茂、招商等均就地塊做出了相關設計方案，且均将096、093号地塊融為一體設計，打破了原有界限。

然而，伴随着不同股東入駐以及龍湖·宸翰開盤，有業内人士透露，未來地塊或将按照原有的規劃、形狀及大小打造，兼容的可能性並不大。

其二，順義東風商場住宅部分地塊的拿地方天竺地産為大龍控股全資子公司，與上市公司大龍地産同宗同源。

此外，大龍控股、順義新城發展、順義商業集團均隸屬于順義國資委。為何地塊不是整體注入上市平台大龍地産，反而引入遠東宏信“橫插一腳”？

這一點從大龍地産的資金狀況或能窺探一二。

截至2025年中期，大龍地産在售貨币資金僅有3.08億元，淨資産17.16億元；或許是為了避免重蹈當年的“地王”覆轍，不得不忍痛割愛，将096号地皮拱手讓人。從另一個層面來看，組團地塊整體面積較大，遠東宏信的入局能夠為項目提供更充足的資金支持。

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