南京7宗低密宅地44億底價成交 中建國際領銜雨花台

觀點網 9月24日，南京今年規模最大一場土拍在波瀾不驚中落幕：7宗涉宅用地均以底價成交，總成交金額44.45億元，全程未出現競價争奪。

與上半年南部新城G07地塊38輪競價、鼓樓江漢東街地塊89輪厮殺的場景形成鮮明對比。

本次出讓的7宗地塊覆蓋江甯、栖霞、雨花台等多個區域，包含6宗宅地與1宗老年公寓用地，總出讓面積約31.8萬平方米，規劃建築面積約43.5萬平方米。

低容積率地塊集中供應

從成交結果看，“零溢價”成為統一標簽，最高總價地塊為江甯方山G62地塊，被南京市卓學置業（江甯區國資）以9.3億元底價收入囊中；仙林湖G64地塊緊随其後，由南京智臻置業（南京市國資）底價9.08億元競得。

此外，雨花人居森林G57地塊由中建國際投資集團以7.2億元摘得，成交樓面價12097元/平方米；栖霞山G65地塊由栖霞東麓開發建設摘得，成交總價6.24億元，成交樓面價10203元/平方米；栖霞山G66地塊同樣由栖霞西麓開發建設摘得，成交總價2.93億元，成交樓面價10835元/平方米；江甯濱江G61地塊由濱盛置業摘得，成交總價6.31億元，成交樓面價5501元/平方米；江甯湯山G63地塊由泉樂地産摘得，成交總價3.39億元，成交樓面價6098元/平方米。

闆塊分化在本次土拍中尤為突出，仙林湖、方山等配套成熟或斷供已久的闆塊，雖未引發競價，但地塊迅速被國資兜底；部分近郊地塊則因缺乏競争熱度，同樣以底價成交。

值得注意的是，即便是仙林湖這類傳統熱門闆塊，G64地塊作為配套成熟的低密宅地，也未出現民企身影。

本次土拍最鮮明的特征是低密地塊集中供應，7宗地塊中有4宗容積率低于1.8，其中栖霞山G66地塊容積率低至1.2，仙林湖G64、雨花人居森林G57地塊容積率均為1.5。

這一供應結構並非偶然，而是南京“優供應、按需供”調控策略的直接落地。

2025年上半年南京新建商品住宅中，144平方米以上改善戶型成交占比已突破30%，改善需求持續釋放。但與之形成反差的是，市場主力供應仍以早年出讓的高容積率地塊為主，剛需産品過剩與改善産品稀缺的“供需錯配”問題日益凸顯。此次集中推出低密宅地，正是對這一市場缺口的精準回應。

“斷供闆塊補貨”成為本次供地的另一核心邏輯，方山闆塊G62地塊是區域近五年來首次供應宅地，周邊聚集南京醫科大學、南京工程學院等高校及江蘇軟件園等産業載體，積累了大量改善需求。

雨花人居森林G57地塊所在闆塊已斷供2年，目前僅越秀天萃有少量房源在售，低密屬性疊加闆塊庫存空白，成為本次土拍“潛力股”。

雨花G57地塊容積率1.5、建築限高60米的規劃條件，支持打造“洋房+小高層”組合産品，甚至有望引入空中庭院、垂直綠化等第四代住宅設計。

拿地房企以央國企為主

本次土拍參與企業呈現“國資全包、民企缺位”的特征：7宗地塊中6宗被央企或地方國資競得，僅江甯湯山G63老年公寓用地由民企南京泉樂地産獲取。

資料顯示，今年南京已成交宅地中，民企拿地占比不足20%，且多集中于邊緣闆塊或特殊用途地塊。

其中，央企戰略性布局尤為值得關注，中建國際旗下南京海鑄建設發展有限公司競得人居森林G57地塊，是首次切入南京普通住宅市場。

中建國際此前在南京主要聚焦保障房與定向回購地塊，2024年曾連續斬獲江甯濱江4幅定向回購房地塊。

“核心城市的優質改善型項目是我們未來的重點方向。”中建國際相關負責人對外表示，G57地塊的生态資源、教育配套與低密屬性，符合企業打造高端産品線需求，既能分散業務風險，也能提升品牌溢價。

地方國資則承擔起“區域穩市”核心角色，本次拿地的南京市智臻置業、栖霞東麓開發、江甯卓學置業等，均為深耕本地的國資平台。這類企業拿地既避免了流拍風險，又能通過開發低密産品激活斷供闆塊。

以江甯區國資為例，連續獲取濱江、方山地塊，正是為了填補區域5年内供應空白，支撐高校與産業園區的産城融合需求。

綜合來看，南京本次土拍表現，與近期密集出台的房地産優化政策形成對照。

為提振市場信心，南京近期已全面取消限購、推廣房票安置制度，並優化土地出讓條件，包括降低保證金比例、将付款周期放寬等，旨在降低房企資金壓力。

政策效果已在局部顯現，江甯濱江、方山等闆塊依托房票政策，上半年新房去化率較去年提升15%-20%。但從土拍表現看，政策尚未根本扭轉企業的謹慎預期。

這場44億土拍，雖未出現預期中的競争熱潮，卻也指明了南京土地市場的未來方向。

随着低容積率地塊的集中入市，南京新房市場将加速向“低密改善”轉型，洋房、小高層及第四代住宅有望取代高層産品成為主流。

下一場定于10月11日的土拍，建邺區河西中勝NO.2025G72地塊亦受關注，該地塊容積率1.35、起拍價13.19億元。

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