輕資産戰略護盾下 IWG迎來21.62億美元歷史最好繫統營收

觀點網 2025年，寫字樓市場進入更深度的調整期，寫字樓管理者又該如何破局？

據穆迪分析的報告顯示，2025年第二季度位于北美的美國寫字樓空置率達到20.6%，連續第六個季度創下歷史新高；

同時，歐洲情況相對較好，根據第一太平戴維斯的數據，2025年第一季度歐洲寫字樓吸納量同比增長4%，全年預計增長5%。同期末，歐洲寫字樓平均空置率微升10個基點，達到8.4%，但核心商務區空置率相對穩定。

而在中國市場，據仲量聯行最新報告顯示，受供應放量疊加需求釋放緩慢的影響，二季度，一線城市寫字樓空置率持續攀升，甲級租金仍在下行。

其中，上海空置率環比上升1.2個百分點至24.6%，廣州空置率提升至23.8%，深圳全市甲級辦公樓平均空置率攀升至26.5%，對應的城市租金環比分别下跌3.1%、2.9%和3.1%。

在此背景下，入華30年的全球辦公空間運營商IWG集團交出了2025年上半年财務業績。

報告期内，IWG繫統營收達21.62億美元，同比增長2%，創歷史新高；集團營收為18.50億美元，較同期略下滑了1%；經調整EBITDA為2.62億美元，同比增長6%；股東回報0.59億美元，規模是過去五年總和的3.5倍。

從綜合業績來看，IWG的輕資産戰略似乎已逐步顯現成效。

過去，IWG的業務模式主要是尋找空置的辦公空間，簽訂長期租約，然後投入大量資本進行裝修，将其轉化為可産生現金流的靈活辦公空間，俗稱“二房東”模式。

可自新冠疫情爆發後，IWG的利潤面臨着前所未有的挑戰，連續三年出現虧損。2023 年，冷靜下來後的 IWG 正式調整策略，轉向以委托管理為核心的輕資産模式，很少再像原來那樣與大業主簽訂傳統租約

從今年上半年的業務結構收入上，亦能看出IWG戰略調整的決心。

上半年，管理及特許經營業務的全繫統收入3.61億美元，同比增長26%；總費用收入增長43%，為0.5億美元，其中得益于期内新增開業中心數量338個，經常性管理費收入增長2.6倍，達0.19億美元。

而自有業務和數字與專業服務業務全繫統收入分别為15.93億美元、2.07億美元，較去年同期分别減少了1%、7%，後者主要是受一份傳統合同解約的影響，剔除該合同影響後，基礎營收實現6%的增長。

與此同時，期内，自有業務淨增長資本開支為0.09億美元，較2024年同期的0.22億美元減少了59%，且占集團總增長資本開支的比例從76%降至45%。

輕資産戰略下，2025年上半年，IWG新增開業中心338家，其中327家為輕資産模式，包括管理合作中心、可變租金中心、特許經營中心及合資中心，占比達97%；而采用傳統模式開業（重資産）僅有11家，占比不足3%。

今年，IWG的輕資産戰略更為徹底，上半年新增簽約中心496個，約100%采用輕資産模式。

圖片來源：IWG2025半年度财報

截至2025年6月末，IWG共擁有運營中心數同比增長14%至4260個，其中管理與特許經營業務占32%，為1365個，同比增長51%；自有業務有2895個中心，其中905個采用可變租金模式。“預計下半年管理合作業務開業中心數量将繼續保持強勁增長。”IWG在财報中表示。

值得注意的是，盡管輕資産規模在持續擴大，但目前自有業務仍占據較大比重，且由于市場上靈活辦公空間供應增加，競争加劇，IWG在定價方面難免會面臨壓力。

财報顯示，2025年上半年管理及特許經營業務每間可售房收入317美元，同比下降17%；自有業務每間可售房收入為346美元，較2024年上半年的358美元下降3%。

IWG在财報中亦指出，前者是受未成熟的新場地影響；而後者自有業務每間可售房收入的下滑是為了“以價換量”，通過降低價格促進長期入住率，過去12個月入住率提升240個基點，同時，入住率提升也為通過輔助服務獲取更多收入創造了機會。

從全球布局版圖來看，IWG的運營中心約五成分布在北美地區，歐洲等其他地區占到兩三成，中國市場僅在集團内部占據極小份額。

在中國市場，IWG現已基本覆蓋了約45個城市，布局160多個辦公中心。

但“對于我們來說，中國市場的規模還不夠。”今年7月，IWG集團中國區總裁胡懋在接受觀點新媒體采訪時，就表示目前IWG在中國仍有很大發展提升空間。

至于具體的規模指引，彼時胡懋透露了一個具體的數字——2500家，這是IWG在中國市場的長遠目標，屆時将能夠與美國市場的體量並駕齊驅。

而在品牌落地方面， IWG集團旗下有超過20個品牌，涵蓋從高端商務到創意共享的多元辦公場景，但目前在中國落地的僅有Regus（雷格斯）、Spaces（雷格斯智選）、Signature（雷格斯臻選）、HQ（雷格斯惠選）等4個品牌，其余品牌尚未引入。

胡懋透露，今年以來，IWG在新中國市場已陸續簽約了50多個新項目，均是以委托管理的模式。在城市布局上，IWG亦在從中心城市、省會城市逐漸向二三線城市過渡。

今年3月，雷格斯Regus在天津有三大全新辦公中心項目開業，分别為雷格斯天津楓雅中心、雷格斯智慧山中心以及HQ（與雷格斯同屬IWG集團的全球辦公網絡）天津奧體中心。

5月，HQ海口格陵蘭新海岸中心正式揭幕；6月，雷格斯品牌入駐青島海天中心並設立新中心；7月，雷格斯品牌迎來雙中心開業，分别是雷格斯上海虹橋萬科中心與雷格斯武漢光谷中心。

未來，依托輕資産戰略，IWG在中國的辦公網點規模有望進一步擴大，而市場定價則會對其運營能力提出更高考驗。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。