潛行記 | 信達地産“非標準化代建”

觀點網 在房地産行業，信達地産一直都是特立獨行的那一個。

十年前，背靠中國信達這棵大樹，信達地産走出了“金融地産”的獨特風格。

十年後的今天，在行業下行周期當中，信達地産不斷向“輕”發力。

不過，有别于普通的商業代建、政府代建，信達地産主要是為纾困項目提供代建代管和增量資金。

行走在世間，千人千面、萬人萬相，芸芸衆生，各取其徑。信達地産的輕資産模式固然能為其減輕身上的包袱，但纾困業務也面臨着極大的不确定性。

在這個紛繁復雜的市場當中，這家企業的非標準化路徑能否走通？

過去

2014年前後，以萬科、綠地為首的房地産企業已然跨過兩千億門檻，彼時信達地産堪堪擠入百億規模。

為迅速搶占市場，那一年，信達地産正式确立了“金融地産”戰略。

具體來看，增加與母公司中國信達不良資産管理業務的聯動、成立投融資部，以及重點運作地産基金。

在夾層基金輸血之下，這家企業的錢袋子迅速得到充盈，開始在全國土地市場“掃貨”。

2015年6月2日，信達地産率先在廣州搶下天河區廣日電梯改造商住地，成為新晉地王。

次年5月，又擊敗招商、新城、龍湖等行業龍頭，以123.18億元價格奪下杭州濱江奧體地塊，登頂彼時的全國總價“地王”。

自此以後幾年時間里，信達地産接連在合肥、上海、深圳、杭州等城市不斷收割，耗資439.56億元搶下八宗地王，在行業内聲名鵲起。

但令信達地産始料未及的是，2017年開始，中國房地産行業迎來長期調控，樓市進入限購、限貸、限價、限售及限商的“五限”時代。

一時之間，手中“高價面粉”就成了問題所在，去化困難、利潤壓縮……直至2025年，這些高價地仍然在持續拖累公司的業績。

觀點新媒體查閱發現，近幾年，信達地産計提存貨跌價準備金額明顯增加。

2019年計提資産減值損失4.67億元，同比增長1955.92%，其中存貨跌價達到4.2億元。2020年，計提資産減值損失達到了兩位數，為11.98億元，同比增長156.53%，其中存貨跌價11.71億元，涉及的地産開發成本（未開發土地及拟開發土地）計提減值9.69億元，涉及的地産開發産品（已建設未售出的産品）計提減值2.02億元。

從最新披露的2025年中期财報來看，信達地産信用減值損失為9.58億元，資産減值損失為16.3億元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

信用減值損失主要受應收賬款壞賬損失、債權投資減值損失影響，資産減值損失同樣受土地及已完工商品房計提存貨跌價影響。

數據顯示，上半年，信達地産開發成本共計提存貨跌價損失3.98億元，房地産開發産品共計提存貨跌價損失12.24億元。其中，合肥長豐北麓雅舍計提開發成本1.07億元，計提開發産品1.03億元。

據了解，該項目由華宇地産2021年6月拿地，後引入信達一同開發。根據當時的報道，華宇以最高限價827萬元/畝競得上述地塊，溢價率30.03%，同時競配建面積2000平方米。

如若扣除競配建面積，該地塊居住樓面價達到了7059.85元/平方米，而當時合肥長豐縣新房均價在1.1萬元/平方米左右。

近兩年，該地區樓價不斷下降，第三方數據顯示，除華宇信達·北麓雅舍（在售價格1.15萬元/平方米）外，無其他新房在售，周邊二手房均價在6000元/平方米左右。

這就意味着，北麓雅舍價格與周邊在售二手房項目價差達到5500元/平方米，購房者會愈發謹慎。

從财報情況來看，北麓雅舍可供出售面積達到1.38萬平方米，期内在建面積為7.8萬平方米，已售項目為1060平方米，上半年預收售樓款為2608.37萬元。

北麓雅舍並非個案，在信達地産存貨跌價當中，大部分項目均存在“歷史遺留”問題，其中包括2015年拿下的深圳坪山單價地王地塊（對應深圳金尊府，期内計提1.49億元）、2021年拿下的安徽馬鞍山高價地（對應公園郡，期内計提2.07億元）……

受計提減值損失影響，2025年上半年，信達地産實現營業收入17.78億元，同比減少29.78%，歸母淨虧損36.9億元，2024年同期為盈利1.06億元。

未來

受困“地王”之後，信達地産近些年的模式有所轉變。

一方面，這家企業不再拿高價地，甚至鮮少在公開市場拿地；另一方面，依托中國信達的“纾困者”角色，信達地産接連為危困項目提供代建服務、資金支持。

觀點新媒體了解到，信達地産主要通過與中國信達協同合作的方式，獲取代建項目。

通常來說，在項目纾困過程中，中國信達采用的是“金融機構接管+委托代建”模式，接管項目之後注入資金，再尋找平台代建，最終實現保交樓。在這之中，中國信達更像是個“錢袋子”，信達地産則成為了“代建方”角色。

從近幾年财報數據來看，信達地産的代建業務不斷增加。

2022年，新增土儲計容總建面達到219.82萬平方米，其中新增代建項目面積為167.51萬平方米；2023年、2024年兩年，新增代建項目面積分别達到73.13萬平米、31.43萬平方米。

2025年上半年，該公司新增土儲全部源自代建業務，建築面積達到45.81萬平方米。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

雖然傾注心血發力代建，但目前代建項目貢獻的業績並不算大。

數據顯示，上半年，信達地産實現銷售額金額53.26億元，其中代建業務貢獻銷售金額11.89億元，占比22.32%；銷售面積為28.03萬平方米，代建業務銷售面積占比兩成，為5.83萬平方米。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

除此之外，代建業務為信達地産帶來的利潤貢獻更是少之又少。

數據顯示，2020年，信達地産來自房地産業務的毛利率為28.05%，後面四年這一業務的毛利率分别為16.33%、18.25%、18.5%、15.62%。

2025年上半年，該公司房地産業務毛利率減少7.36個百分點至4.19%。

信達地産並未單獨披露代建業務的業績貢獻、利潤表現，但從整體下行的毛利水平來看，代建業務尚未能幫助公司提升盈利質量。

有業内人士提到，信達地産的代建業務主要源自不良資産，需要額外承擔的風險更多，且實際利潤率要比商業代建低。

不過，2025年以來，信達地産也不斷在重構代建業務模式，從單純的代建纾困項目向投融、代建及運營一體化轉型，以獲取持續性的業績。

具體來看，今年年初，信達地産參設200億元基金，參與問題企業纾困、問題項目盤活。

這一次，信達地産不僅僅是代建方，不僅僅能夠獲得代建收入，還能增加投資收益。

除此之外，今年3月，信達地産旗下信悅資管公司與德必集團簽署戰略合作協議，在文創園區方面展開深度協作。而後，又接連與base佰舍、華住·城家設立合資公司，布局長租公寓業務，以尋找運營業務的新增長極。

從地王收割機到纾困代建，再到代建運營一體化，信達地産在輕資産這條路上，走出了屬于自己的獨特模式。未來，這條非典型的輕資産路徑能否持續？

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