“10萬+”豪宅的門檻 廣州金融城保利天曜加推火並“金九”

觀點網 據市場消息，一個位于珠江邊上的豪華江景房項目将在這個月加推新一棟的樓盤，而這個項目是4個月前才首次入市的保利天曜。

據悉，保利天曜在5月1日開放銷售中心時，設置了一道看房的門檻，需要驗資300萬才能通過。盡管如此，該項目在五天到訪量還是達到了5000組，創下廣州核心區千萬級豪宅項目最高到訪紀錄。

在正式開盤時，該項目最終實現兩天攬金33億元。

據了解，保利天曜将在這個月内推出A2棟165-210平方米房源，同時正式開放實體樣闆房。不知這一次的加推，能夠延續幾個月前的市場熱度。

天曜火並“金九”

保利天曜位于項目廣州金融城西區，項目地塊是在2024年12月31日，由守鴻置地(廣州)有限公司（保利發展全資子公司）拿下天河員村二橫路以西AT080720、AT080721兩宗地塊（即員村絹麻廠地塊），成交總價70.2億元，土地面積合計7.58萬平方米，計容建築面積約13.78萬平方米，成交樓面價約5.11萬/平方米。

據了解，絹麻廠地塊曾在2008年1月被恒大以41億元的價格收入囊中，樓面價約為1.3萬/平方米。然而在拿地後恒大並未進行開發，于是地塊在2009年被收回。直至17年後，地塊經過規劃調改後再次重出江湖，並落入保利發展手上，以超5萬/㎡的樓面價跻身廣州地價TOP10榜單。

這一次，絹麻廠地塊並沒有被抛棄，保利發展在拿到地塊後很快就進入了開發狀态。根據規劃，定位為高端改善型住宅，以“天字繫”標準産品上打造鎏金美學的顯貴風格，最終打造出全國首座“天曜”産品。

具體來看，項目分為南北兩個地塊，共規劃10棟39-47層的高層建築，其中北地塊3棟為塔樓全南向設計，分别為B1棟47層、B2棟46層、B3棟45層，建築密度26.78%，主力戶型為120平方米四房；

南地塊7棟樓為闆樓設計，主力戶型為140-210平方米四房，建築密度21.82%；臨江第一排的兩棟樓分别是A2棟34層，A3棟41層；第二排A1棟39層，A5棟43層；第三排A6棟45層，A7棟緊挨着A8棟均為43層。

僅過了半年不到，今年5月17日保利天曜便迎來了首開，首推樓棟為南地塊的A1、A7、A8和北地塊的B3棟，包含120-140-170-210平方米的純改善四至五房戶型。價格方面，項目折後區間在8.6-11.4萬/平方米，比10-13萬元/平方米的吹風價低了超一萬，最低上車門檻在1200萬元以上。最終實現兩天成交210套、成交金額約33億元的成績。

從地理位置來看，絹麻廠地塊位于廣州金融城核心區域，與“頂流”地塊南方面粉廠僅500米不到，緊鄰珠江新城CBD，與廣州塔、琶洲會展中心等地標性建築也近在咫尺。

商業方面算是短闆，雖然項目不遠處有一個馬場SKP商業體，但該商業仍處于建設，完工周期是個未知數。若不過度追求距離的話，項目3公里範圍内則有K11、天德廣場、天匯廣場、廣粵天地等商業體匯集。

此外，絕佳的風景也是保利天曜的賣點，項目西側可遙望廣州塔，東側可看金融城，南望珠江江景。

不過，絹麻廠只能算二線江景，因為在項目與珠江河之間還隔着一片城中村握手樓，盡管有銷售承諾“南向無遮擋江景”，但由于地塊朝向，或許只有南地塊臨江第一排的兩棟樓才能盡情享受江景，其余樓棟多少都會被遮擋。

另一方面，項目深入員村片區内，周邊有不少城中村，雖然已經啟動了征地拆遷的計劃，但整體周期難以确定，因此周邊的生活景觀可能會保持很長一段時間的“不和諧”。

對于“生活者”而言，保利天曜是一個充滿生活氣息的項目，對于“投資者”而言，則需要面對城市更新的不确定性以及直面精致與随意並存的不協調性。

據統計，預計有16個項目在“金九銀十”集中入市，當中包括不少中心六區300萬元至500萬元的全新剛改産品。

而保利天曜作為10萬+級别的豪宅代表，其在金九的表現值得期待。

保利在廣州

據了解，保利在廣州共有47個項目，其中“天”繫産品約有10個，若是按照市場猜測，面粉廠地塊也打造成該繫列的話，其數量将達到11個。

圖片來源：企業公告，觀點指數整理

作為保利旗下的金字招牌，“天”繫産品基本都受到了市場的追捧。比如2023年6月，保利天瑞首開實現超7成的去化率；2024年3月，保利華創·都荟天珺開盤當天實現銷售10億元；

同年8月，保利珠江天悅一期首次開盤，據稱當時推出的房源接近售罄；不過根據網簽數據，目前該項目已經确證的貨量共819套，網簽405套，網簽率在49%左右。

進入2025年，除了保利天曜之外，保利天奕項目自4月份開盤以來，合計已經售出308套房源，總成交金額超30億元。

實際上，保利發展近年來在廣州區域所花的心思頗多，去年公司聚焦于38個核心城市，銷售占比高達90%，其中廣州以超400億元排名第一。2024年全年，保利發展在廣州新增四個涉宅項目，權益金額合計253.76億元，占全年權益地價比例的42%。且與其他大多數房企采取的合作開發模式不同，保利發展在這些項目中所占的權益均為100%。

不過在進入2025年後，保利發展在廣州的拿地強度降低不少。

今年上半年，保利發展共拓展26個新項目，總地價509億元，拓展金額權益比為87%，總計容面積228萬平方米。26個新增項目中，位于廣州的僅有一個，即在5月底以22.5億拿下的天河智谷片區023地塊（原航天奇觀二期），宗地面積為5.76萬平方米，計容總建面7.38萬平方米。

另一方面，盡管近三年以來，保利發展的投拓中有41%集中在北上廣三城，超80%在38個核心城市中，但公司在非核心城市的土儲規模依然處于較高水平。

截至上半年末，公司土儲建面約為5855萬平方米，其中位于三、四線城市未售土儲約2000萬平方米，未售土儲中近60%尚未開工。

對此，保利發展方面表示，公司将積極推進“調轉換退”實現資源盤活；已開工部分通過老盤新作、存量煥新提升産品競争力，推進銷售去化。

另外，公司管理層在2024年業績會上曾指出，公司仍有1500萬平方米的土地在全力推進“調轉換退”。然而在今年上半年，其僅完成了51萬平方米規模土地的“調轉換退”，若按照這一速度，要實現100%進度大概仍需14年半。

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