上海八批次推地185億 哪些信息最受關注？

觀點網 9月11日，上海2025年八批次地塊出讓公告正式發布，8宗地塊總起拍價高達184.95億元，涵蓋了徐匯、靜安、楊浦、松江和寶山五個區域，将于10月20日公開出讓。

2025年以來，上海土地市場一直保持着較高的熱度。此前進行的七次土拍共出讓32幅含宅地塊，成交總價超1034億元。

值得關注的是，7月25日下午拍出的徐匯風貌地塊，以200257元/平方米成交樓闆價刷新全國土地單價地王紀錄。

該地塊由來自台州的民企祺祥旺宇置業競得，為2025年1月新注冊的民企，法定代表人葉舒祺繫浙江台州汽車模具企業屹豐集團創始人葉華彪之女。

民企重返土地市場是一個積極的信号，而上海作為熱點城市整體成交較為火熱，自然會吸引多種所有制企業參與。

回到八批次地塊，8宗地塊中有4宗為兩兩組合的組合地塊，總土地出讓面積19.16萬平方米，總規劃建築面積40.87萬平方米，總起始價184.95億元。

徐匯區WS5單元188N-I-21地塊是本次土拍最受關注的地塊之一。該地塊土地用途為居住用地，總面積20044.45平方米，容積率僅為1.5，起始價40.59億元。

地塊位于徐匯濱江核心區，離黃浦江很近，區域内商業、軌交等配套資源豐富。地塊西南方向是著名的樓盤雲錦東方，是上海樓盤開盤執行積分制後首個達到滿分的項目。

容積率僅有1.5，未來大概率規劃為洋房+聯排+疊加的物業類型，在黃浦江邊建設低密度社區，較為罕見。

本次地塊起始樓闆價達到13.5萬/平方米，延續了徐匯濱江闆塊趨勢，且刷新上海非風貌别墅地塊起始樓闆價。

靜安區C070102單元32-04地塊及32-08地塊地下空間同樣引人注目，該地塊為本輪出讓總價最高地塊，用途為居住用地和文體用地，土地總面積34108.14平方米。

該地塊是本批次僅有的内環地塊，地塊綜合容積率3.64，起拍價70.96億元，起拍樓闆價6.475萬/平方米。如果只計算住宅部分，起拍樓闆價接近9萬/平方米。建築限高150米，未來将建設超高層住宅。

地塊建設要求規定，禁止通過“高低配”的方式建造别墅及私家莊園。此外，還需配建商業建築面積5200平方米及各類社區服務設施。

該地塊東至福建北路，南至天潼路，西至浙江北路，北至七浦路。從地理位置看，位于靜安區内環内天目西路闆塊，也被稱為蘇河灣區域。闆塊内商業配套豐富，包括大悅城、蘇河灣萬象天地均在附近。交通方面，地塊周邊1公里内有8、10、12号線等多條地鐵線覆蓋。

除徐匯和靜安兩大熱門地塊外，再來看看其他地塊。

楊浦區N090602單元D1-7地塊，土地用途為居住用地，土地總面積14958.66平方米，容積率為2.5，起始價為228120萬元，起拍樓闆價6.1萬/平方米。

該地塊位于内中環，體量不大，建築面積3.7萬方；交通便捷，距離軌交12号線愛國路站400米，北側周家嘴路是東西向快速路，南至順平路，西至内江路，東側緊鄰上師大附屬楊浦濱江實驗小學，周邊還有寶龍旭輝廣場、楊浦公園、楊浦體育活動中心等配套。

松江區SJC10010單元14-01号地塊，土地用途為居住用地，土地總面積25433.70平方米，容積率為1.2，起始價為65619萬元，起拍樓闆價2.15萬/平方米。

該地塊為低密地塊，出讓面積2.54公頃，容積率1.2，地塊東至大塔路，南至大塔浜，西至光星路，北至施惠路。周邊水繫環繞，具備良好生态；緊鄰五龍湖生态商務區，距萬達廣場1公里，距地鐵9号線松江大學城站直線距離約1.2公里。

徐匯區XHPO-0001單元D7D-1地塊（居住用地）與D7C-2地塊及D7C-1公共綠地、規劃協領路部分地下空間（辦公樓及商業用地）實施組合出讓，組合後地塊名稱為“徐匯區XHPO-0001單元D7C-2、D7D-1地塊及D7C-1公共綠地、規劃協領路部分地下空間”，起始總價265090萬元，總出讓面積約為3.66公頃，共劃分為兩個子地塊。

其中，D7D-1地塊位于西新港以西、華濟路以北、協領路以東、彌城路以南，土地用途為普通商品房，出讓面積17389.24平方米，容積率為2.5。

D7C-2地塊東起協領路，南至華濟路，西抵景洪路，北達彌城路，規劃為商業與辦公功能，出讓面積13389.13平方米，容積率3.9。此外，D7C-1公共綠地及規劃協領路對應地下空間面積共5843.53平方米。

值得關注的是，該地塊為地鐵上蓋，商業商務比重高。住宅部分建築面積約4.3萬平方米，商辦部分約5.22萬平方米。

寶山區BSP0-0801單元13D-06地塊（居住用地）與02aB-01地塊（商業用地）實施組合出讓，組合後的出讓地塊名稱為“寶山區BSP0-0801單元02aB-01、13D-06地塊”，起始總價175107萬元，總出讓面積約6.44公頃，由兩個子地塊組成。

其中，02aB-01地塊為商業用地，東、南、西三側均至規劃邊界，北側緊鄰上海繞城高速，容積率為1。

13D-06地塊規劃為普通商品房用地，東接13D-07地塊，南臨盤古路，西靠13D-03地塊，北鄰13D-05地塊，容積率2.3。

該地塊為寶山高鐵站二期組團地塊，商業地塊為高鐵站上蓋的一部分，宅地北側為河道、西側為綠地，臨近生态景觀。

事實上，在房地産行業調整周期里，上海土地市場仍然不乏地王紀錄，城市更新項目也在持續推進。

例如9月5日，中海地産、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合體正式完成對徐匯東安城市更新項目的股權交易，獲得地塊開發權。

據悉，徐匯東安地塊是上海有史以來最大的單地塊舊改項目，由徐匯區C030301單元127b-24、125-31兩幅地塊組成，總出讓金額高達439.5億元，刷新全國涉宅用地出讓總價紀錄。

該組團地塊總占地面積約13.41萬平方米，總計容建築面積約53.41萬平方米，規劃用途包括商品住宅、商業、辦公、科研設計等。

其中，中海以73.41億元收購新東安公司50.5%股權及相關債權、以8.12億元收購新百安公司30.5%股權，合計投資81.53億元；招商蛇口此次出資額應該是65.52億元，中旅投資則為7.74億元。

按照投資額度計算，中海所占權益應為47.4%，招商蛇口為38.1%，中旅投資為4.5%，徐匯城投為10%。

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