超長展期換喘息空間 富力再次尋求重組境内債務

觀點網 最近，富力又成功賣出了一項資産。

9月9日，湖南骊馳咨詢管理有限公司以5.13億元競得長沙富力萬達文華酒店資産。作為8年前199億元接盤萬達77家酒店其中一項資産，標的較6.42億元評估價折價将近20%，富力早已到了“斷臂求生”的階段。

盡管比起千億負債，5.13億元回血只是杯水車薪，但資産抛售還能找到接盤人，意味着富力並沒有完全喪失自救能力。

一切資産變現都在為償債做準備，随着境外債重組支持協議的截至日期逼近，富力終于有空騰出手來處理境内債務重組事宜。

9月10日晚間，富力發布境内公司債券重組公告，初步拟定境内債重組方案，包括現金回購、以物抵債、應收賬款信托份額抵債等方式。

磕磕絆絆之中，富力終于走到境内債重組這一步。

重組方案

正式發出境内債務重組方案前，市場已有消息傳出富力通知境内債持有人重組方案，将于9月9日至10月10日期間召開持有人會議進行表決。

如今重組方案初步拟定，涉及到六筆境内債券，分别為“H16富力4”、“H16富力5”、“H16富力6”、“H18富力8”、“H18富力1”和“H19富力2”，全部未償債券本金余額合計約為122.05億元。

鑒于如今整體經營現狀，富力公布的六項境内債重組對價工具分别為：20%比例現金購，30%比例以物抵債，30%比例應收帳款信托，35%比例資産信托抵債，定增不超過2億，以及留債至2035年9月。

房企境内債重組多在庭外完成，加之富力如今資産流動性較差，超長展期以及“剛兌”的底層邏輯才是更适配的“以時間換空間”策略。

具體來看，現金購回選項預計購回總金額不超過6億元，並對債券分為三次進行折價購回，每次購回金額不超過2億，計劃于18個月内完成。

根據市場消息，首次現金購回在持有人會議召開後5個月内開放申報登記，並在申報啟動後3個月内完成派付，資金來源包括處置大宗資産、酒店等自持物業、政府退地收儲及向第三方籌措資金等；並在實施完後3個月内開放第二次購回，並在申報啟動後2個月内完成派付；在實施完後3個月内開放第三次購回，申報啟動後2個月内完成派付；如18個月内實施完成，且有更多資金來源，将再次開放現金購回選項。

以物抵債選項中，每人民币100元剩余面值的債券可申報登記可抵債價值為人民币30元的實物資産，削債本金不超過66億元。

應收賬款信托方面，每100元債券兌付30元份額，削債本金不超過10億元，以3億元安置房回購款設立信托，存續期限預計不超過60個月。

資産信托抵債選項則是以100元兌付35元信托份額，削債本金不超過57億元，償付來源為以物抵債選項未獲配實物資産的收益權，預計信托的總信托份額數量不超過20億份，存續期限預計不超過60個月。

股票經濟收益權兌付選項，富力拟于香港向特殊目的信托最少定向增發股票數量2億股，用于股票經濟收益權兌付。處置定增股票所獲得的外币資金淨額等額的境内資金将用于償付獲配股票選項的債券持有人。

如果本次境内債重組經全部持有人會議通過並推進，上述五個選項完成後，富力剩余境内債本金将全部展期至2035年9月16日。

在此基礎之上，最後一項對價工具是留債選項：本金兌付調整至2031年3月起每半年兌付合計9期各1%，2035年9月兌付剩余全部本金。利息償付安排拟調整至自2025年9月16日起至2035年9月16日期間，按1%/年單利計息，将于到期日支付。

理想狀态下，這份重組方案将兌付期限延長至2031年-2035年，周期進一步拉長，至少可以減少富力未來3-5年内的集中兌付壓力。

接下來的重頭戲，便在于富力這份方案能夠争取到多少債權人同意。

前路熹微

富力是較早出現流動性壓力的企業之一，早在2019就開始了出售資産、股權融資、減少拿地等一繫列舉措，以此緩解現金流壓力。

但命運的齒輪早已轉動，富力還是在2022年3月出現了境内債務到期無法兌付的情況，在公開市場正式宣布違約。

進入債務展期階段，富力先是找來摩根大通協助完成總額超49.44億美元的優先票據重組，将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票據，合並置換為三筆票利均為6.5%的新票據，再全部展期3-4年。

同年11月，富力又獲得8筆境内債整體展期事項債券持有人會議表決通過，展期後8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。

當時，富力成為了國内首家實現境内及境外債券全部整體展期成功的房企。

但展期只是開端，挑戰才剛剛開始。

公開違約之後，富力抵押了部分位于二三線城市得住宅和商業項目，賣掉了英國倫敦兩個項目，将富力物業以100億元出售給碧桂園服務，陸陸續續出售旗下多家酒店，所得資金基本用于償債，還是沒能扭轉現金流危機。

2024年9月，富力尋求寬限期獲得通過，原計劃于2025年3月前制定境内債重組方案，但計劃趕不上變化，寬限期推遲至9月。

比重組方案先到來的是中報披露期限，打開富力2025年半年報，情況依舊不容樂觀。

報告期内，富力錄得虧損約40.82億元，較2024年同期的虧損23.31億元擴大約75.12%；歸母淨虧損40.46億元，同比擴大73.57%。

為了盡快獲得現金，富力已賣出不少商業資産與酒店資産，但買賣終究是一次性生意，真正能夠維持長期經營的仍舊是銷售。

只是擺在富力面前的，是不斷惡化的銷售情況。

截至2025年6月30日，富力來自物業發展的營業額為41.65億元，同比減少60%，交付銷售物業46.09萬平方米，同比減少48%。投資物業租金收入為3.13億元，同比減少26%；酒店營運收入為8.27億元，同比下降70%。

資産負債表方面，錄得總資産2891.49億元，其中發展中物業規模為1207.38億元，占比41.75%。報告期内，富力總負債為2643.78億元，同比增加22.42億元。負債中，長期借款規模為69.29億元，短期借款26.92億元，長期借款當期部分為949.02億元，預提費用及其他應付款1033.56億元。

經過簡單計算，富力目前持有淨資産247.71億元，資産負債比率為91.43%，淨負債率為1067.28%。

債務危機仍未解除，富力的現金流管理仍然處在高壓狀态之下。

截至2025年中期，富力包括受限金額在内的現金總額為35.07億元，較2024年同期減少3.56億元，其中自由現金流僅有6.88億元。

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