招商積余為何“逆勢”拆分城市公司？

觀點網 自房地産進入調整期，行業模式發生了翻天覆地的改變，各大房企都在進行組織架構精簡，取消區域公司，縮短公司決策鍊條等。

比如在去年2月，中交地産撤銷區域公司，重組城市公司並由集團總部直管；今年3月，中國金茂也完成五大區域公司的撤銷、20個城市公司的重組整合；緊接着6月份，招商蛇口完成二級管控體繫架構調整。另外，萬科亦于不久前傳出了四十年來的最大調整。

不過，人們似乎忽略了，在房企精簡運動如火如荼進行時，另一邊的物企也在做出相應改變。

9月9日，招商積余召開第十屆董事會第三十九次會議，通過了一則關于公司下屬單位組織架構調整的議案。

具體情況為：對下屬城市公司江蘇公司、上海公司以及專業公司余味餐飲（深圳）有限公司（以下簡稱“余味餐飲”）進行組織調整，将江蘇公司拆設為南京公司、蘇南公司，将上海公司拆設為（新）上海公司、杭州公司，並撤銷專業公司余味餐飲。

物企在前

相比于房企，物企們“健身瘦體”的開始時間要來得更早。

比如中海物業在2021年為了匹配公司規模發展與多元創新需求，以及保障公司“十四五”規劃中的戰略目標成功實現，就已經開始分步推進、不斷優化組織管控體繫改革。

次年，中海物業董事會主席張貴清提出“做強總部、做深城市、做活項目”，由原來4級管控變成總部-城市-項目的三級管控體繫；在總部新組建市場拓展中心，将基礎服務的四個部門合並為運營管理中心等舉措。

後續中海物業還對下屬二級公司進行重組清算，從19家二級公司變成13家二級公司。

2022年，綠城服務進入了融合紀元，旗下每條業務線從過去的彼此獨立發展狀态逐漸融合為一，不再單打獨鬥。2023年，将原來的47家城市公司大幅精簡至12家區域公司。

與此同時，職能體繫也由原來的18個職能中心合並歸集為5大職能繫統。自此，綠城服務形成了"區域公司+職能中心+專業集團"三位一體的組織架構模型。

同一年，世茂服務也展開了組織調整行動。2022年下半年，世茂服務取消四個大區，把原有的13個城市和5個中心城市公司重組；後于2023年底，劃分了六大區域公司，在此框架下又分成19個片區。

今年初，世茂服務再次合並精簡區域公司，由6個壓縮為4個：東南區域，江浙滬區域，北部區域，中西部區域，被合並的兩大區域為南部區域和蘇皖區域。

将目光回歸到招商積余身上，在2019年底完成重組更名上市後，就開始對職能部門進行着重調整。

2020年6月，招商積余總部設立了戰略管理中心、投資管理中心、科技與創新中心、财務管理中心、綜合管理中心、風控法務部、安全生産監督管理部、監察部、董事會秘書辦公室九個職能部門，以及物業事業群和資管事業群兩大事業群。

總體來看，本次組織架構變革是其2020年重點工作“重構總部、下屬物業管理業務整合”的具體落地，後續幾年也大致維持着這一框架，只不過具體的職能有所改變。

逆勢操作

2021年6月，招商積余再對公司總部、物業事業群和相關專業公司進行整合，優化公司總部部門設置，設立十個職能部門和兩個業務部門。

十個職能部門包括業務發展部、協同服務部、運營管理部、戰略投資部、綜合管理部（黨委辦公室）、風險管理部（審計稽核部、法律合規部）等，兩個業務部門分别為增值業務部（到家匯）、科創業務部（航電科技）。

與此同時，招商積余在2021年内完成了城市公司的組織整合，将48家城市公司整合成21家，組織進一步扁平化。

2022年12月，該公司繼續調整優化組織架構，總部設立十個職能部門及兩個業務部門。十個職能部門分别為業務發展部、運營管理部、品質管理部、戰略投資部、綜合管理部（黨委辦公室）、财務管理部、風險管理部（審計稽核部、法律合規部）、安全生産監督管理部、監察部（紀委辦公室、黨委巡察辦）、董事會秘書辦公室；兩個業務部門分别為增值業務部（到家匯）、數字科技部（積余科技）。

2024年6月，招商積余總部經過又一次的調整後設置了戰略發展部、增值業務部、非住宅管理中心、住宅管理中心、運營管理部、綜合管理部（黨委辦公室）、财務管理部、安全生産監督管理部、風險管理部（審計稽核部、法律合規部）、監察部（紀委辦公室、黨委巡察辦）10個部門。與此同時，公司根據業務實際設立城市公司、專業公司共30個下屬單位。

同年9月，招商積余将江西公司調整為湖南公司的管理單位，不再作為城市公司管理，並将中原公司更名為陝西公司。

今年9月，将江蘇公司拆設為南京公司、蘇南公司，将上海公司拆設為（新）上海公司、杭州公司，並撤銷專業公司余味餐飲。

相比于其他上市物企的“大刀闊斧”，招商積余的調改似乎顯得“小步慢跑”，基本只針對某一兩個區域下手，且最近一次的調整更是與行業“縮編”大勢相反。

有分析指出，招商積余此次逆勢分拆城市公司，是為了進一步擴大區域優勢。今年上半年，江蘇區域與上海區域分别為招商積余帶來了7.23億元、6.66億元的物業管理業務收入，在公司内部分别排第三、第四名；截止6月末，兩大區域的管理面積分别為3200.35萬平方米、2321.72萬平方米，占公司總管理面積的8.7%、6.3%。

至于為什麼要撤銷專業公司余味餐飲，或許也能從财報數據中尋得蛛絲馬迹。

在招商積余“沃土雲林”商業模式中，專業增值服務作為其中的“林”，具體包含案場協銷及房産經紀、設施管理服務、建築科技服務、安保服務、幹洗服務、餐飲服務、社區康養服務等專業服務。

根據公司财報，2021-2024年，招商積余旗下專業增值服務的營業收入分别為18.40億、18.7億、20.61億、25.51億元，毛利率分别13.77%、16.30%、17.81%、9.23%。

從數據來看，公招商積余專業增值服務的營收規模雖然在不斷增長，但毛利率卻在2024年近乎腰斬。巧合的是，余味餐飲（深圳）有限公司成立于2024年1月22日，正是在2024年成為專業增值服務大家庭里的一份子。

而在2025上半年，招商積余旗下專業增值服務的毛利率進一步降至8.03%。

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