樓市調查 | 開售三年去化未及五成 中信泰富廣州白鵝潭超級大盤前路

觀點網 廣州白鵝潭的濱江大盤又傳新消息。

9月9日，市場消息稱，廣州濱江天地一期·璇灣正式加推。

從2021年開售至今，這個125萬平方米的城市大盤還未展露全貌。不過，相關中介透露，此次僅加推了一個梯腿，是一期D棟的137平方米四房兩廳兩衛戶型産品，總價在620萬到750萬之間。

實際上，從拿地至今，廣州濱江天地從不缺熱度，進入2025年，該項目更是鉚足了勁不斷加速。即便是在行業調整與樓市下行的當下，同樣頻頻傳出捷報：月度熱銷5億元、單日勁銷20套、白鵝潭熱銷雙冠王……

趁着熱度借勢加推本無可厚非，但在喜報之外，市場同樣關注到，在二期項目接踵而至的當下，廣州濱江天地一期正面臨着售價接連下調、網簽情況不及預期等情況。

超級大盤

據了解，廣州濱江天地本次並非整棟加推，僅加推一期D棟的部分戶型。

相關中介透露，此次加推房源為137平方米的四房兩廳兩衛産品，僅D棟一個梯腿，量不算多，總價在620萬到750萬之間，均處于現房交付的狀态。

“最近咨詢的客戶都比較多，今年137戶型加推，到場的也不少，約了四五組客戶帶看。”上述中介透露。

該人士表示，目前廣州濱江天地一期項目在售戶型包括109平方米的三房兩衛，四房戶型涵蓋125平方米、134平方米和137平方米，另外還有部分161平方米五房戶型在售。

“三房戶型庫存告急，四房目前還有比較多的選擇。”

時間齒輪拉回到五年前，彼時中信泰富聯合中船集團力退萬科、保利、中海等頭部企業，以81.96億+25%自持商業商務建面的代價成功競得廣船一期地塊。而後，這兩家央企再次聯合出手，斥資187.6億，拿下廣船後續地塊。

憑借上述兩宗地塊，中信泰富規劃了一個體量達125萬平方米的城市大盤，命名為“廣州濱江上都”（而後更名為廣州濱江天地），總投資不低于400億元。

從項目配套看，觀點新媒體查閱發現，廣州濱江天地坐落在荔灣白鵝潭片區，項目位于廣州11号線和佛山11号線的鶴洞東站，串聯天河、海珠、荔灣、白雲等核心區，7站即可到達珠江新城。

從商業配套來看，全國首家雅詩閣優選官宣進駐，預計今年内開業；萬豪酒店旗下最高端品牌——JW萬豪，也已完成意向簽約。

除此之外，一期商業璇灣坊“無界濱水公園街區”在今年5月正式開業；太古里商業、山姆會員店預計2025下半年開放；廣州首座萬象城封頂招商中，預計2026年開業……

超級大盤、超高配套……這個擁有得天獨厚優勢的項目在開盤之初便引發了市場的熱火。

于2021年11月，項目率先推出了28席350平方米的璇灣公館，開盤當天銷售3.6億元。

住宅項目則在次年1月正式面世，據彼時市場報道來看，廣州濱江天地首期住宅開盤，涵蓋110-155平方米戶型産品，價格達到了7.5-8萬元/平方米。

要知道，當時項目周邊新房均價也不過5.5萬元/平方米。

即便售價刷新片區的新房單價，但吸引了超過700組客戶凍資，實現去化率80%、攬金約15億元。

不過這個天花闆級别的項目，後續走勢並非一帆風順。

有着江景、改善定位的廣州濱江天地，許是給了市場太高預期，以至于一點零星問題都能引發購房者的巨大關注。

從市場報道看，2023年以來，項目因質量問題、外立面及公區交標等問題，多次引發市場熱議。

高開低走

雖然經過升級改造重新赢得了購房者的認可，但一連串的風波還是讓廣州濱江天地走出了高開低走的路徑。

從銷售價格來看，在2022年首次開盤之時，項目銷售均價高達7.5至8萬元/平方米，巅峰時期，部分房源價格甚至超過8.5萬元/平方米。

時至今日，從第三方平台上看，該項目銷售均價已經回落至5.3萬元/平方米。

有中介透露，目前109平方米戶型均價降到了在4.4萬/平左右，四房戶型均價也在5萬元/平方米左右。

有熟悉廣州市場的業内人士透露，市場預期是一方面，但項目價格下調主要還是受行業大環境的影響。

近兩年，全國房地産市場整體處于調整周期，廣州作為一線城市，雖有政策托底，但壓力同樣不小，不少開發商都通過“以價換量”的方式加快去化。

從國家統計局公布的數據來看，2025年7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，同比降幅為1.1%其中，廣州新建商品住宅銷售價格環比降幅為0.3%，與去年同月相比則下降4.6%，前七月銷售價格與去年同期相比則減少6.5%。

上述人士認為，得益于産品和配套，廣州濱江天地的價格在同片區來看還是比較堅挺的。

第三方數據顯示，荔灣區二手房8月份銷售均價為3.06萬元/平方米，周邊在售的中海保利朗閱平台標價在4.8萬元/平方米，荔灣新天地3.5萬元/平方米。

價格不穩同時，這個開盤三年多的項目網簽情況同樣不及預期。

從廣州住建委披露的數據來看，廣州濱江天地住宅産品備案名為廣璇花園，自2022年1月起接連拿下五張預售許可證，批準銷售的住宅套數達到1270套，涉及17.89萬平方米。

截至2025年9月9日，項目網簽套數為757套，網簽面積為7.66萬平方米，按此計算，去化率為42.82%。

數據來源：廣州住建委、觀點指數整理

或許是得益于白鵝潭片區進入價值兌付期，今年以來廣州濱江天地迎來了一波火熱行情。

官方數據顯示，今年3月項目成交76套，熱銷超5億元，單日賣出3800萬元；而後8月加推，項目單日勁銷20套……

與此同時，項目以緊抓熱度多次加推，同時通過清盤、特價、促銷等活動來加速成交。

有市場人士表示，廣州濱江天地一期加緊推盤、銷售，根本原因是二期項目即将入市，接下來的重心會轉到二期項目當中。

據了解，目前項目二期的售樓部已經建設完成，準備對外開放。相關銷售人員也提到，“二期最快年底開售，現在準備把售樓部搬到船塢那邊”。

不過，提及項目一期與二期，上述銷售顯然更加推薦一期産品，他表示：“一期是現房，不用等。另外，二期更加靠近路邊，比一期更加遠離江邊，有視野遮擋。”

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