一場早有預告的交易 中海招商中旅154.78億聯手上海購地

觀點網 上海這座國際都市，最近尤為熱鬧，特别是在土地交易市場方面。

剛剛過去的第七批次土拍，吸引了華潤置地、招商蛇口、中海、中鐵置業、江蘇潤臯置業、保利發展、闵房集團、象嶼地産、精工鋼構等新老玩家。最終5宗地塊全部成交，收金111.16億元。

然而，現實情況注定了有所收獲的只能是少部分玩家在上海第七批次土拍中，中海、招商等熟面孔乘興而來、敗興而歸。不過，将雞蛋放在同一個籃子里並不是這些老玩家們的習慣動作。

9月5日，土拍結束後的第二天，中海地産、招商蛇口、中旅投資三房企聯合，從上海國資手上以154.78億收購了上海東安巨無霸組團地塊，為自己在前一天土拍中的失利成功找補。

買家與賣家

9月5日傍晚時分，中海發布了一份收購交易公告稱，下屬子公司中海企業發展集團有限公司（以下簡稱“中海企業發展”）與上海虹潤置業有限公司、杭州旅投房地産開發有限公司，聯合競得上海新東安企業發展有限公司（以下簡稱“新東安公司”）90%股權及相關債權、上海新百安經濟發展有限公司（以下簡稱“新百安公司”）90%股權。

據觀點新媒體了解，上海虹潤置業有限公司的大股東正是招商蛇口，持股比例達100%；而杭州旅投房地産開發有限公司的背後則是總部剛搬去三亞的中旅投資，持股比例同樣是100%。

而轉讓方分别為上海城市更新建設發展有限公司（以下簡稱“上海城更”）、上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司（以下簡稱“徐匯城投”），從名字也能判斷出，這是兩家上海國資企業。

公告披露，新東安公司與新百安公司兩家轉讓標的的主要資産是位于上海徐匯區的相鄰的兩宗涉宅地，由斜土社區C030301單元125-31、127b-24地塊組成，總占地面積約13.41萬平方米，總計容建築面積約53.41萬平方米，規劃用途包括商品住宅、商業、辦公、科研設計等。

截止2025年6月30日，新東安公司、新百安公司的經審核資産淨值分别約為50.91億元、25.82億元，估值則分别約為54.98億元、26.62億元，合計約81.6億元。而本次交易對價總額約154.78億元。

其中，中海方面以73.41億元收購新東安公司50.5%股權及相關債權、以8.12億元收購新百安公司30.5%股權，合計投資81.53億元。以此計算，招商蛇口此次的花銷應該是65.52億元，中旅投資則斥資了7.74億元。

若按照上述的投資額度來算，中海在這次投資的項目中所占權益應為47.4%，招商蛇口為38.1%，中旅投資為4.5%，徐匯城投為10%。

早有預告的交易

2024年初，上海徐匯區啟動東安片區舊城區改建，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目。

進入2025年之後，東安片區舊改項目以協議方式陸續成功出讓三宗涉住宅地塊，分别為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24，出讓總額約523.03億元，用地面積15.93萬平方米，地上計容面積60.05萬平方米，意向用地者均為徐匯城投和上海城更的大股東上海地産（集團）有限公司。

上述三宗地塊中的兩宗正是今天的主角。具體來看，127b-24地塊是在5月17日完成出讓的，價格為98.18億元，樓闆價12.41萬元/平方米，由新百安公司作為用地主體。

該地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，為普通商品房用地，建設用地面積3.02萬平方米，容積率2.62，地上計容建築面積7.91萬平方米，建築高度不超過100米。

5月31日，125-31地塊以341.35億元的價格出讓，創下了全國土地出讓總價新紀錄，平均樓闆價為7.5萬元/平方米，競得者為新東安公司。地塊建設用地面積10.39萬平方米，土地用途為住宅、商業、辦公、科研設計用地，容積率4.38，地上計容建築面積45.51萬平方米。

這兩宗地塊很快就又被擺上了貨架。

7月1日，上海公共資源交易中心發布公告，徐匯區東安新村兩宗協議出讓地塊的股權及債權将進行捆綁轉讓。本次拟轉讓的標的正是新百安公司90%股權和新東安公司90%股權及相關債權。

若是将時間再往回撥，6月上旬時曾有消息傳出，招商蛇口旗下的上海虹潤置業有限公司（最終交易方之一）發布過關于對127b-24地塊、125-31地塊的招標計劃公告，預計總投資600億元。

因此，當時交易所公告一出，便有人猜測最終會由招商蛇口接盤。不過讓人意想不到的是，最終接盤除了招商蛇口，還有中海和中旅投資。

另外值得一提的是，上述三宗地塊的最後一宗也找到了它的歸宿。

5月17日，127b-23地塊以83.5億元的價格，由上海新楓安企業發展有限公司（上海城更100%持股）摘得。後于8月15日，中華企業發布爾日常關聯交易公告稱，公司受上海新楓安企業發展有限公司委托，負責建設管理上海市徐匯區斜土社區C030301單元127b-23地塊項目。

補倉

對于此次收購，中海在公告中表示：收購事項符合本公司的核心業務策略，東安項目的開發預期有利于鞏固及提升本集團在上海的市占率、引領力及品牌号召力，並為本集團創造收益，有利于本集團的長期業務發展。

對于中海和招商而言，此次補倉上海徐匯尤為重要。

今年上半年，中海在内地10個城市和香港新增17幅地塊，新增土地儲備總建築面積為258萬平方米，權益建築面積為257萬平方米。然而當中並沒有上海的項目，直到7月24日上海六批次土拍中，才以118.88億元競得靜安、普陀區兩宗地塊。

和中海類似，招商蛇口在前7個月于上海僅新增了兩宗地，這對于頭部房企而言明顯是不夠的。而此次徐匯東安項目恰好是一個巨無霸項目，能夠解開其燃眉之急，且該項目還是一個優質項目，基本不會有去化難的後顧之憂。

據了解，東安項目地塊所在區域堪稱上海核心區的黃金地段，交通方面，北側臨近地鐵4号線、7号線匯合站東安路站；商業方面，項目一公里範圍内有正大樂城、綠地缤紛城等商業綜合體；醫療方面，周邊有中山醫院、復旦大學附屬腫瘤醫院、上海中醫藥大學附屬龍華醫院以及上海市精神衛生中心等優質資源；

此外，項目南邊不遠處便是西岸金融城，是一座總建面約180萬平方米，投資超600億的超級綜合體，将提供24萬平方米商業零售、65萬平方米超甲級寫字樓、超5萬平方米的奢華酒店以及文化藝術場館等。

在房企最關心的去化方面，項目所在的闆塊可以說是天花闆級别的存在，最近兩年的豪宅項目基本開盤即清盤。

比如，今年3月28日，與127b-24地塊僅一條内環高架相隔的能建西岸譽府開盤，首推312套房源當日即清，實現銷售額47.68億元，均價為14.3萬元/平方米。5月11日，綠城潮鳴東方項目開盤推出120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元，均價約19.5萬元/平方米。

此外，招商匯元玺于2023年11月首次開盤，整盤銷售均價為13.1萬元/平方米，目前已售罄；2024年4月29日，香港置地啟元首次開盤，銷售均價17.8萬元/平方米，至今也已售罄。

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