上半年營收增長 中交地産進入重組收官倒計時

觀點網 發布2025年半年度報告之後，中交地産的“退房”事項也迎來新進展。

9月1日晚間，中交地産發布重大資産出售暨關聯交易實施情況報告書，中交地産拟将持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓至控股股東中交房地産集團有限公司（以下簡稱“地産集團”），後者以現金方式支付交易對價1元，由地産集團在交易合同生效後30日内一次性向中交地産支付。

據此前發布的草案，本次交易拟轉讓標的資産包括中交地産持有的房地産開發業務相關股權、債權等資産及相關債務，具體包括中交地産持有的從事房地産開發業務的公司的全部股權；

中交地産與開展房地産開發業務相關的應收款項，以及中交地産本部與房地産開發業務相關的其他資産；中交地産本部短期借款、長期借款、應付債券以及其他應付款項等債務。

而最新消息顯示，中交地産與地産集團簽署了《資産交割确認書》，确認以8月31日為本次重組交割日，交易雙方确認已實質完成了資産交接，且地産集團已完成向中交地産支付交易對價1元。

這也意味着，中交地産的戰略重組進入收官倒計時。

化解退市風險

市場關于中交地産“退房”的讨論，從今年1月延續至今。彼時，與《關于籌劃重大資産出售暨關聯交易的提示性公告》一同發布的，還有中交地産的2024年度業績預告，以及《關于公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告》。

實際上，對于實施本次交易的背景，中交地産曾提到三方面原因。其中就包括“房地産開發業務持續虧損，2024年末歸母淨資産為負數，面臨退市風險”。

具體而言，中交地産主要從事房地産開發業務，但自2023年以來持續處于虧損狀态。數據顯示，于2022年、2023年及2024年，中交地産實現歸屬于母公司的淨利潤分别為3393.95萬元、-16.1億元及-51.79億元。房地産開發業務持續對中交地産整體經營業績造成不利影響。

在此情況下，2024年末中交地産經審計的歸母淨資産為-35.79億元。根據《股票上市規則》的有關規定，中交地産股票于2025年4月16日被實施退市風險警示（*ST），也就是俗稱的“披星戴帽”。

此外，中交地産過往主要通過債務融資方式籌集資金開展房地産開發業務。總體來看，近年來為滿足項目建設的需要，公司債務融資規模較大，資産負債率水平較高。

截至2022年末、2023年末、2024年末，中交地産合並口徑資産負債率分别為86.13%、85.45%、89.75%。截至2024年末，合並口徑融資余額合計為576.44億元，面臨較大償債壓力。

在市場的築底調整時期，中交地産顯然已無力依靠自身從泥沼中迅速脫身。

從2025年半年度報告來看，截至期末中交地産的資産負債率進一步提高至90.23%，合並口徑融資余額合計約579.1億元。

而借助此次資産重組，上市平台的資産得以回正，後續退市風險有望解除，由此實現彎道“保殼”。

9月1日公布的若幹公告中還提及，中交地産相關公司債清償義務轉移完成。地産集團承繼中交地産發行的“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”，債務主體由中交地産變更為地産集團。

本次債務承繼完成後，中交地産不再承擔“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”的清償義務，地産集團承繼上述公司債的清償義務，原地産集團對“21中交債”提供的擔保增信措施解除。

據統計，上述公司債券發行規模合計為38億元，将陸續于2025年12月，以及2026年至2027年到期。

數據來源：債券公告

根據此前披露的交易草案，以截至2024年度的數值為基數，在重組之後，中交地産的資産總額将減少98.11%至約20.36億元；負債總額大幅減少99.15%，整體負債 規模由966.6億元降至8.18億元。與此同時，資産負債率降低49.58個百分點至40.17%。

不過，房地産開發業務是中交地産的主營業務，置出後不可避免的直接造成營業收入的減少，變動幅度為94.01%，但淨利潤及歸母淨利潤均實現扭虧。

通過本次交易，中交地産将名下房地産開發業務相關資産負債置出，相關標的資産将不再納入上市公司合並報表範圍，從而實現“由重轉輕”，資本結構和盈利情況都将得到有效改善。對于中交地産而言，這将是一個新的發展起點。

後續，中交地産将聚焦于物業服務和資産管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資産業務，實現向輕資産運營模式的戰略轉型。

重組收官倒計時

随着中交地産重大資産重組完成及資産交割，這份發布于8月的半年度報告，或許也成為中交地産最後一份将房地産開發作為主業的“成績單”。

今年上半年，中交地産實現營業收入132.46億元，同比增加41.3%。不過，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比下降20.9個百分點，約為虧損11.8億元；扣非淨利潤為虧損11.87億元，同比減少18.55%。

分業務來看，房地産開發業務的收入占比達95.28%，期内實現營業收入126.2億元，同比增加42.09%。

期内，中交地産全口徑實現簽約銷售面積33.7萬平方米，較上年同期減少27.9%；實現簽約銷售金額61.19億元，較上年同期減少30.5%；實現銷售回款68.63億元，較上年同期減少42.6%。權益口徑實現簽約銷售金額41.38億元，較上年同期減少34.2%；實現銷售回款46.2億元，較上年同期減少50.2%。

截至報告期末，中交地産持有房地産項目117個，土地總面積1045.1萬平方米，與上年末持平，在建及待建面積由771萬平方米減少至690.33萬平方米。

物業管理業務實現營收4.85億元，同比提升70.77%，占總營收比重為3.66%。該項業務期内新拓物業面積313.89萬平米，在管面積5576.69萬平方米。

圖片來源：企業公告截圖

上述之外，房産租賃、代建項目管理費收入以及其他收入均錄得同比下降。

其中，房産租賃業務營收6101萬平方米，同比下降22.94%。報告顯示，中交地産在深圳、重慶、北京、鹽城等地區持有深圳百門前工業區、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心等項目，覆蓋工業廠房、商業、寫字樓、購物中心等多元業态。

除了中房·那里的權益占比為40%之外，其余項目均由中交地産100%持有。截至報告期末，上述項目平均出租率分别為88.4%、63.04%、97.42%、95%。

代建項目管理費期内實現收入約1769.69萬元，同比減少36.7%；其他收入6121.96萬元，同比減少39.45%。

以上半年營收來看，剔除房地産開發業務之後的營業收入達6.26億元，占總營收的比重僅為4.72%。

顯而易見的是，在資産重組之後，中交地産亟需構建並增厚新的營收來源。去年下半年對中交服務100%股權的成功收購，也使得物業管理有望成為中交地産“退房”之後支撐業績增長的重要抓手。

實際上，中交地産也在半年度報告中明确，未來堅持高質量發展總基調，打造服務型新質生産力，走輕資産運營道路……逐步形成以“物業管理+資産管理與運營”為核心的業務格局，不斷提高服務質量和運營管理能力，持續提升品牌影響力。

不過在此之前，對于已經進入的下半年，中交地産提到，将推進重組收官，輕裝上陣。

“房地産開發業務整體置出，轉型為物業服務、資産運營的專業輕資産平台。依托中交集團資源禀賦，公司将以'交心服務'鍊接多元場景，打造全生命周期美好生活解決方案，開啟穩健、可持續的發展新篇章。”

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