觀點直擊 | 華潤置地半年百億利潤 經常性業務占比超六成

觀點網 “恭喜成都·鳳凰城太陽隊，奪得潤BA2025全國業主籃球聯賽總冠軍！”8月24日，一場持續了4個月，覆蓋48座城市，吸引約2.45萬名業主參與的體育競賽圓滿結束。

這是華潤置地聯合旗下華潤萬象生活、華潤文體共同發起打造的業主體育競賽IP。

8月27日，華潤置地發布2025年中期業績公告，上半年實現綜合營業額949.2億元，同比增長19.9%；股東應占溢利118.8億元，同比增長16.2%；核心淨利潤100億元，同比小幅下降6.6%。

自去年上半年，華潤置地打破了核心淨利潤連續18年保持增長紀錄後，便維持着增收不增利的局面。

從業務構成來看，上半年開發銷售型業務營業額為743.6億元，同比增長25.8%；經常性業務合計收入205.6億元，同比增長2.5%。

利潤層面，占總營業額僅有21.7%的經常性業務成了“主力軍”，貢獻了60.2%核心淨利潤，為60.2億元；開發銷售型業務僅帶來了39.8億元核心淨利潤，同比減少23.8%。

對此，有投資者表示：“華潤置地今年看來是轉頻道成功了。”

截止當天發稿日收盤，華潤置地總市值2168億港元，在房企中位列第一。

銷售業務

“短期内，開發銷售業績仍是公司現金流的重要來源，也是支撐其他業務拓展的基礎。”盡管近年來華潤置地大部分重心放在了轉型，但仍需解決房地産下行帶來的銷售承壓。

不同于過去“蓋了就能買”的增量時代，如今房企銷售重點更加聚焦于存量時代下的新項目銷售與舊庫存去化。

從拿地動作來看，華潤置地上半年拿地總價447.3億元，權益地價322.8億元，增持18宗土地儲備，新增總計容建築面積148萬平方米。

相比之下，去年華潤置地新增了11個項目，總地價256億元，權益地價183.3億元，新增總計容建築面積202萬平方米。

據此，華潤置地今年上半年權益拿地金額同比增加76%，新增總計容建面同比減少27%。

與此同時，今年上半年華潤置地在一二線城市投資占比為100%，而去年占比僅為87%。這恰恰反映出，華潤置地在拿地策略更聚焦于核心高價值闆塊，産品定位也在向高溢價改善型領域靠攏。

例如今年年初，華潤置地聯合中鐵置業、招商蛇口以91.52億元競得北京海澱朱房村29号地塊，該地塊成交樓面價高達8.92萬元/平方米。據悉，該地塊将打造138-300平方米全改善戶型，項目名為“臻澐”，定價12.5萬-13萬元/平方米。

雖然地塊質量不斷上升，但華潤置地銷售利潤依舊呈現下滑趨勢，這也與高價拿地和“以價換量”的銷售策略密切相關。

具體來看，期内，開發銷售型業務錄得營業額743.6億元，按年增加25.8%；核心淨利潤錄得39.8億元，按年減少23.8%；毛利率錄得15.6%，較上年同期有所修復，較年初下降1.2%。

在北京市場，5月30日，“華潤臻澐”首批521套房源入市，據網簽數據，成交均價12.48萬元/平方米，同闆塊同定位下的建發海晏項目6月12日開盤，成交均價13.58萬元/平方米。

值得一提的是，觀點指數發布的房企銷售榜單中，今年上半年，華潤置地實現全口徑銷售金額1103億元，排名第四，同比上升1名。15個城市市占率排名前三，45個項目位列當地前十。

據管理層透露，上半年新增項目均實現年内開盤，下半年總可售貨源是3894億元，其中88%位于一二線高等級城市，住宅産品占比72%。

至于能否憑借“高淨值”項目提升銷售毛利率，還有待觀察。

賽道轉型

新簽約項目會帶來怎樣的結算收入和利潤，目前還無法斷言，但至少經常性收入已成為了華潤置地提升利潤率的切實路徑。

上半年經常性收入當中，經營性不動産業務營業額為121.1億元，同比增長5.5%；輕資産管理業務營業額為60億元，同比增長1.1%；生态圈要素型業務營業額為24.5億元，同比減少7.7%。

更為重要的是，經營性不動産業務核心淨利潤已超過了開發銷售型業務1.01億元，且毛利率同比提升1.4個百分點至72.9%；華潤萬象生活運營管理效率提升帶動毛利率同比提升3.1個百分點至37.1%。

毫無疑問，經常性不動産收入成為了華潤置地管理層今年上半年業績匯報的重點，商業是毋庸置疑的重中之重。

上半年，華潤置地購物中心實現租金收入104億元，同比增長9.9%；營業成本及兩費占比分别下降0.9個百分點和2.0個百分點，毛利率及經營利潤率分别升至78.4%及65.9%；預計全年EBITDA成本回報率9.7%。

同期，購物中心實現零售額1101.5億元，同比增長20.2%，近九成在營購物中心零售額排名當地前三。整體出租率為97.3%，租售比維持在12.0%。集團購物中心評估增值51.4億元，評估後資産賬面總值為2235億元，占集團資産總值19.5%。

截至2025年6月30日，華潤置地購物中心總建築面積1185萬平方米，同比增加13.3%；權益建築面積895萬平方米；期内新開業購物中心2座，在營購物中心數量達到94座。

據董事會主席李欣介紹，未來華潤置地購物中心将保持每年6個左右的開業節奏，今年下半年将開業4座。

購物中心數量的增加，也為華潤置地商業REIT未來擴募提供了充足的資産儲備，進一步推動了大資管業務模式轉型創新。

進入2025年以來，華夏華潤商業REIT已連續兩次宣布進行擴募。

今年首次宣布擴募是在3月，擴募資産為蘇州昆山萬象匯，目前仍在審理過程當中；第二次擴募是在7月，拟購入項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，也在過審當中。

值得一提的是，目前華夏華潤商業REIT總市值已首破百億元，位處消費基礎設施REITs首位。自去年3月14日上市以來，股價累計上漲超49%（截至2025年8月27日），連續六個季度現金分紅合計4.95億元。

華潤置地首席财務官郭世清表示，目前正積極推進公募REIT常态化擴募，“計劃未來做到300億到500億的規模。看監管的審批，我們的資産還是很充足的，計劃平均每年推出的規模大概在50億到100億元之間。”

截至2025年6月30日，華潤置地資産管理規模已經達4835億元，較2024年末增加214億元。

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