觀點直擊 | 中海地産下半年能否保住利潤？

觀點網 随着8月進入倒計時，在最後幾個工作日里，越來越多企業交出2025年上半年經營答卷。

8月27日中午，中海地産發布中報顯示，繫列公司上半年實現合約物業銷售額人民币1201.5億元，位居全行業第二；期内收入為人民币832.2億元，除稅前溢利人民币130.0億元，核心股東應占溢利人民币87.8億元；董事局宣布派發中期股息每股港币25仙。

香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民币556.4億元，占中海繫列公司（不含中海宏洋）合約銷售額53.7%。其中，北京合約銷售金額人民币304.5億元，香港、上海、廣州、深圳超50億元。

截至2025年6月30日，中海地産總借貸為人民币2274.5億元，較2024年底減少人民币141.2億元；持有銀行存款及現金為人民币1089.6億元；淨借貸比率為28.4%，平均融資成本為2.9%。

淨利近100億

中海地産公布的中期業績里諸多經營數據中，上半年核心股東應占淨利潤取得87.8億元，成為外界最關注的焦點。

數據顯示，除招商蛇口外，上半年房企TOP10淨利潤總額約148億元，中海占比約60%；剔除虧損的萬科，中海淨利潤占已發布業績TOP10房企總額的33%；除去華潤置地，剔除虧損的萬科，中海淨利潤超過其他已發布業績的TOP10房企之和。

因此，在2025年下半年如何繼續保持這樣的淨利潤，成為大家關心的問題。

在下午舉行的投資者會上，有投資者就中海今年利潤情況提出問題：“今年全年的利潤指引如何？”

據悉，中海地産副總裁郭光輝對此進行了回應。

郭光輝表示，中海除稅前溢利達到130億，淨利潤95.3億，核心歸母淨利潤87.8億，特别是核心歸母淨利潤率達到10.6%，核心歸母淨利潤率和毛利率目前依然處于行業領先水平。

“從未來來看，公司有信心、有基礎、有能力保持淨利潤和毛利率水平的穩健。”郭光輝給出了四個理由：一是今年上半年中海已售未結轉金額和回報率都處在高位；第二，中海近幾年聚焦一線城市、強二線城市投資，投資規模始終處在行業第一位，量足質優，為未來利潤和毛利率奠定了基礎；第三，中海在一線城市核心地段布局商業，未來商業資産收入和利潤也會形成創利增效；第四，在穿越周期過程中，中海不斷塑強成本費用管控能力。

據郭光輝介紹，中海地産“行政銷售費用僅占3.8%，平均融資成本2.9%，同時打造供應鍊整體集采體繫，打造大供應鍊體繫，成本競争力進一步塑強”。

拿地超400億

對于中海地産近一兩年表現，土地市場上的拓展是無法忽視的一點。

于報告期内，中海在内地10個城市和香港新增17幅地塊，新增土地儲備總建築面積為258萬平方米，權益建築面積為257萬平方米，總地價為人民币403.7億元，權益地價為人民币401.1億元。

算上7月，中海地産一共獲取22幅地塊，權益購地金額人民币550億元，投資規模居行業第一。

事實上，從2023年開始，中海地産權益購地金額已經連續兩年保持行業第一，按照目前這個趨勢保持下去的話，中海權益購地金額或許将達成“三連冠”。

按照投資城市來看，前7個月，中海地産于一線和強二線城市投資占比86%，其中不乏一些高總價的重要地塊。

7月24日，中海地産連摘上海市區兩宅地，一宗為靜安區商住混合用地，成交價53.63億元，溢價率10.1%，樓面價為90390元/平方米；一宗為普陀區多用途組團用地，成交價為65.25億元，溢價率14.17%，成交綜合樓面價58823元/平方米。

3月28日，杭州望江單元SC0402-07、SC0401-09、SC0402-17地塊經過204輪競價後，被中海地産以80.78億元競得，成交樓面價43353元每平方米，溢價率35.58%。

3月18日，北京海澱區樹村資金平衡用地統籌項目HD00-0705-0035-1地塊，經過274輪競價由中海以75.02億元總價摘得，溢價率27.9%，成交樓面價10.23萬元/平方米。

1月16日，中海以底價40.08億元摘北京豐台西南郊冷庫地塊，為今年全國首個城中村改造項目，成交樓面價為5.8萬元/平方米。

同一日，深圳迎來2025年首宗涉宅用地出讓，龍崗區龍城街道的G01045-0200地塊經246輪競價後，由中海以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米。

對于這些地塊的獲取，中海地産行政總裁張智超直言，中海除了有比較強的資金優勢，還是少數具有全産業鍊的企業，另外有着類型豐富的持有型業态，比如主力做的辦公、商業、長租公寓，養老等，因此中海“在核心城市獲取一些大型綜合性項目具備很強的優勢”。

至于投資者好奇中海下半年的投資節奏，張智超未直接回復，僅表示：“公司統籌發展與安全，堅持以銷定投，預計下半年投資的方面會實現一定增長。”

銷售少300億

上半年，中海地産合約銷售金額1201.5億元，去年同期為1484億元，同比下降近300億。

對此，張智超解釋稱：“一是我們今年上半年的貨量較去年同期減少640億可售貨量；二是去年同期我們在幾個一線城市有超過400億高貨值暢銷型項目集中銷售，基本是開盤售罄。”

張智超同時表示，其實今年上半年整體銷售質量、去化率要略優于去年同期水平。

得益于前兩年在一線城市獲取的高價值地塊，今年上半年，中海地産在一線城市的銷售占比也比較亮眼。

據披露，中海在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民币556.4億元，占中海繫列公司（不含中海宏洋）合約銷售額53.7%，其中北京合約銷售金額人民币304.5億元，香港、上海、廣州、深圳超50億元。

和其他試水香港卻無功而返的内地房企不一樣，香港其實是中海真正的發家之地，因此一直在積極發展。

截至目前，中海今年在香港全口徑銷售已經超過100億港币，全年有望突破200億港币。

張智超在投資者會上表示，今年中海在旺角獲取一宗項目，對香港市場未來總體充滿信心。

據觀點新媒體了解，張智超所說的旺角項目，是6月26日以8.6億港元中標的旺角山東街/地士道街住宅項目。

資料顯示，該項目地盤面積逾2.6萬平方呎，總樓面約16萬平方呎，其中住宅樓面上限約15.2萬平方呎，市場估值介乎港币7.9億至8.7億元。

觀點新媒體此前報道顯示，中海獲取此項目時，打敗了如華懋、嘉華、長實等幾家香港本地老牌房企。

對于香港當前的樓市情況，張智超稱，已經“達到疫情前2019年高峰時期的水準”，因此中海方面認為，香港市場基本已經築底，處于往上的狀态。無論是購房自住的客戶還是帶有投資性的客戶，進場積極性在明顯強化，銷售上将迎來比較好的契機。

對于更為重要的内地樓市，中海地産主席顔建國表示：“房地産行業雖然總體規模有所萎縮，但改善性需求将不斷增長，仍然是一個龐大的市場。行業集中度會提升，中海的比較優勢會進一步凸顯，會占據相當的比例，市場有足夠空間讓中海繼續高質量發展。”

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