中報觀察 | 利潤下滑 深圳國際“要把真實的情況告訴大家”

觀點網 在披露中期業績後，深圳國際的股價跌了。

股價下滑是對中期業績的反映。根據8月27日中午發布的半年度報告，2025年上半年，深圳國際總收入約66.7億港元，與去年同期持平；股東應占盈利約4.9億港元，較去年同期下跌25%。

深圳國際公告中解釋，這是由于去年同期置入物流港項目至基金獲得稅後收益約5.87億港元，而本期無該等收益。

該公司董事局主席李海濤于當日業績會上稱：“公司上半年情況不是很樂觀，上午公布财務數據中午股價就掉下來了，最高的時候掉了7個點，但我們希望通過交流會把真實的情況告訴大家。”

他稱，客觀來說，公司主業發展受到影響和沖擊，且沒有上年同期公募REITs的收益，主觀上深國際較為進取，新項目培育也會影響到收益水平。

如何應對？“大小閉環抵沖行業經濟下行及新項目培育的影響。”他表示：“基金這條路我們已經走通了，我們發行了兩只公募REITs。”

他提及的就是深國際的“投建管轉”大閉環商業模式以及“投建融管”小閉環商業模式。

深圳國際表示，未來将持續大閉環商業模式，重點推進深圳華南物流園一期轉型工作，不斷優化小閉環商業模式，公募方面高質量運營華夏深國際REIT底層資産並為擴募做好準備，私募方面繼續推進新一期持有型物流不動産私募基金的設立。

公募REITs影響物流業務收益

上半年，深圳國際物流業務實現收入9.87億港元，較去年同期上升12%，主要由于若幹物流港項目投入運營帶來收入貢獻。其中，上半年物流園業務實現收入約7.85億港元，較去年同期上升5%，主要受益于若幹大灣區物流港項目投入運營帶來的收入貢獻。

然而，股東應占盈利較去年同期下跌90%至約5591萬港元，主要由于去年同期兩個物流港項目置入華夏深國際REIT錄得稅後收益約5.87億港元，而期間並無該等收益。同時，廣東省多個物流港項目仍處于培育期，對物流園業務的利潤增長造成壓力。

在物流服務業務方面，上半年實現收入約2.02億港元，較去年同期上升47%，主要受惠于智冷項目收入上升及物業管理服務費收入增加。然而，受業務架構持續調整、市場競争加劇及營運成本上漲等因素影響，期内錄得股東應占虧損約4798萬港元。

公告顯示，2025上半年，深圳國際持續推進物流主業發展，其中佛山順德、南京江甯、南昌昌北等物流港項目相繼投營，物流業務規模持續擴大。截至上半年末，深圳國際在全國41個城市布局，管理及經營53個物流港項目，總運營面積約671萬平方米，成熟物流園區綜合出租率約87%。

其中，在在廣東省（含大灣區）共布局16個物流港項目，其中已投入運營╱管理的項目共11個（包括深圳市的7個項目），建設中的項目5個（包括深圳市的2個項目），已投入運營的面積約154.5萬平方米，成熟物流園區的出租率約89%。

廣東省外，深圳國際也在全國其他地區的35個城市實現物流港布局，其中投入運營的項目合計42個，運營面積約517萬平方米，成熟物流園區的出租率約86%。

另外，在管理輸出業務方面，目前深圳國際的嶽陽項目、海南洋浦項目及無錫錫山項目均已投入運營，運營面積合計約31.2萬平方米。于2025年上半年，還相繼拓展了佛山順德（均安）項目及紹興諸暨項目。

物流園轉型升級

在物流園轉型升級業務方面，上半年該部分實現收入約6874萬港元，較去年同期上升9%，主要由于深國際華南數字谷産業辦公部分自全面投營以來出租情況持續改善。

期内，股東應占盈利扭虧為盈達到約2.03億港元，主要因深圳國際的聯營公司-深國際前海商業發展（深圳）有限公司上半年确認前海住宅項目物業銷售收益，使集團應占其盈利增加約2.90億港元。

此外，産城園區評論獲悉，上半年深國際華南物流園轉型升級有了重大進展。

2025年7月，深圳國際成功簽訂第一期留用土地的土地使用權出讓合同，也就是02-20-04号地塊土地使用權出讓合同，規定建築面積約126,520平米，土地使用權出讓價款約2.92億港元；最終出讓價款低于原預計金額。

深圳國際預計，此項調整将為集團2025年業績貢獻額外稅後收益約5372萬港元；該土地出讓合同的簽訂，標志留用土地已具備正式開工建設條件。據介紹，項目已經進入開發階段，目前預計在2027年下半年預售。

管理層稱，下半年要全力推動華南轉型2期土地增值收益于年内确認，加速前海20單元土地置換實質性落地。

據了解，深國際前海項目曾成功實現“投建管轉”大閉環發展模式，通過前海土地整備，深國際獲取了約83.73億元的土地使用權的補償，置換了新規劃條件下的土地面積合共約12萬平方米，總建築面積約39萬平方米（其中，住宅建築面積約19萬平方米，公寓建築面積約2.5萬平方米）。

目前，深圳國際持有前海兩宗辦公及商業用地，土地面積約2.18萬平方米。由于該兩宗地塊處于保稅港區内，該集團正與深圳市政府相關部門協商置換及開發事宜。

于業績會上，管理層回應稱，希望以住宅加倉儲用地來換在圍網内的商業和辦公用地。

基金“小閉環”

深圳國際于公告中還指，将持續深化“投建融管”小閉環商業模式，通過多種物流資産證券化途徑實現價值最大化。

在公募REITs方面，深圳國際于2024年成功完成華夏深國際REIT發行，並成功将杭州一期項目及貴州龍里項目置入其中。截至2025年6月30日，深圳國際持有華夏深國際REIT份額總數的30%，累計已取得基金分紅收益約1730萬元。

在私募基金方面，深圳國際于2021年與中信證券股份有限公司旗下的金石投資有限公司共同發起設立了深石（深圳）智慧物流基礎設施私募基金合伙企業（有限合伙），並分别于2021年及2022年将位于南昌、合肥及杭州的物流港項目置入深石基金，目前基金運作正常。

關于“小閉環”的可持續性，管理層于會上回應，今年深國際初步計劃推進私募基金，正在就估值進行溝通談判。公募方面，證監會與國家發改委鼓勵擴募，公司會考慮合規性和經濟性進行篩選。

“相對來講，政府對公募的一些要求比較嚴格，溝通時間也比較長，但這個通道必須要保持暢通，所以如果項目暫時不具備這些條件，會通過私募先進行培養退出。”

深圳國際稱，将進一步構建以公募REITs為主、私募基金為輔、靈活配置類REITs等産品的物流地産基金體繫。

同時，正積極推進物流倉儲Pre-REITs私募基金的設立工作，将通過培育優質物流港項目，不斷為華夏深國際REIT的擴募儲備優質資産。

此外，亦同步開展開發型、並購型基金研究。後續将根據市場情況适時推動基金類投資，促進産業與資本結合，不斷豐富“投建融管”商業模式。

資本開支方面，管理層介紹，上半年深國際實際資本開支約47億元，主要集中在深高速的改擴建物流園區和平湖南項目，下半年預算資本性開支約77億元，包括深高速項目約37億元，物流園項目約21億元，平湖南項目約15億元，華南物流園轉型升級項目約3億元。

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