中報觀察 | 保住了第一 保利發展還要發力不動産經營

觀點網 2025年，保利發展如何“再造一個新保利”？

8月25日晚，保利發展披露了2025年半年度報告，從基礎數據來看，仍面臨一定的盈利壓力。

營收方面，2025年1-6月，保利發展實現收入1169億元，同比下降16.08%。期内完成住宅交付6.3萬套，實現實現房地産銷售結轉收入1051億元，同比下降了17.7%；物業管理、租賃業務等其他收入為114.17億元。

利潤方面，報告期内，保利發展實現利潤總額99.09億元，同比下滑29.7%；歸母淨利潤由去年同期的74.20億元下滑63.47%至27.11億元。

從加權平均淨資産收益率這一核心盈利能力指標來看，2025年上半年僅有1.36%，同比減少2.33個百分點。

似乎對于保利發展來說，保持銷售龍頭的規模更為重要。

據觀點指數發布的《2025年1-6月房地産企業銷售表現》，保利發展以全口徑銷售金額1452億元、全口徑銷售面積701.49萬平方米排名第一，超出第二名231億元、168.49萬平方米。

那麼“規模一哥”的王座，究竟靠什麼築牢根基？

半年拿地超500億

房企最大的競争底氣往往來源于手上的土地資源，而土儲規模充足度、布局合理性及優質度，更是決定了銷售業績的持續性與去化速度。

今年上半年，保利發展共拓展26個新項目，總地價509億元，拓展金額權益比為87%，總計容面積228萬平方米，共涉及北京、上海、石家莊等14座城市；而去年同期僅新增12個項目，拓展成本126億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從拿地數量來看，上半年保利發展更聚焦于上海、石家莊、北京、杭州等熱門城市。其中，樓面價最高的是上海楊浦東外灘地塊，于6月19日經過95輪競價，斥資35億元競得該地塊，樓面價9.55萬元/平方米，創下了楊浦區樓面價新高。

成交總價最高的地塊，于5月20日歷經95輪舉牌，聯合建工以45.45億元成交總價競得的北京海澱區四環半壁店地塊，折合樓面價約7.84萬元/平方米，溢價率11.95%。

相較2024年同期，保利發展今年上半年在拿地金額及數量上都更為激進，但實則“挑剔”的本性並未改變。

以大本營廣州為例，上半年廣州土拍市場共成交了19宗地塊，但保利發展僅出手已形成成熟改善型居住氛圍的天河智谷片區023地塊（原航天奇觀二期），總成交價22.5億元，扣除配建後實際樓面價約3.22萬元/平方米。

今年上半年新增的26個項目中，其中8個項目已首開銷售，簽約超40億元。

其中在北京區域，6月10日，位于朝陽北路的保利朝觀天珺項目迎來首次開盤，據企業發布的喜報顯示，項目首開銷售21億元。其中，建面約139平方米的四居産品開盤即售罄。

該地塊是于今年2月11日聯手金茂以87.295億元競得的朝陽三間房D區1205-0007和南區1202-0006、0007地塊之一。

相較于新增項目，市場亦關注保利發展的存貨去化，這也間接影響着利潤數據。

據财報顯示，存量方面，保利發展通過推動存量項目調規調産品等方式加速去化，上半年存量項目簽約銷售394萬平方米，銷售金額514億元，占比達35%；新完成調轉換退51萬平方米。

在6月份股東大會上，保利發展董事、總經理潘志華也表示，公司通過三年時間已經去化掉了大部分存量項目。截至2025上半年末，保利發展土儲建面5855萬平方米，較年初下降403萬平方米。

值得一提的是，為了促進項目銷售及盤活存量項目，今年保利發展完成了新一輪的組織架構調整。總部層面整合為11個一級中心及部門，決策鍊條持續縮短；地區公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區域合並，實現資源優化配置。

“三大主業”戰略更新

為了打破固有壁壘，保利發展今年也在着手打造商業、物業兩條新的增長線。

按照官方的說法就是踐行“三大主業”中長期戰略規劃，通過“不動産投資開發、不動産經營、不動産綜合服務”引領行業新發展模式，這也是保利發展2025年新戰略。

不動産經營方面，今年上半年實現資産經營收入25.4億，同比提升13%。報告期末，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資産在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米。其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。

值得一提的是購物中心闆塊，華潤置地之所以能奪走中海“利潤王”的稱号，就是因為購物中心收益穩定，去年整體經營利潤率達61%。這也是保利發展布局的目的，希望通過該闆塊提升收入及利潤。

今年上半年，保利發展旗下保利商旅推出全新“時光繫”商業産品線，包括時光里、時光匯、X時光三大産品，並聯動18城打造在地化主題活動，累計吸引客流2530萬人次，而社區商業全國新增招商13萬平方米，較去年全年翻了一倍。

至于不動産綜合服務方面，從财報數據來看，今年上半年保利物業“獨立性”有所增強，期内新拓第三方項目的單年合同金額約14.06億元，同比增長17.2%；來自第三方項目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長2400萬平方米，占總在管面積約65.9%；第三方項目物

管收入27.78億元，同比增長19.9%。

得益于外拓項目帶來的管理規模增長，今年上半年保利物業實現營業收入83.92億元，

歸母淨利潤8.91億元，同比分别提升6.6%、5.3%，貢獻持續加大。

事實上，除了培養左膀右臂之外，圍繞房開業務，保利發展也在着手打造“副業”。

8月初，保利發展旗下保利和潤正式推出高端房産經紀品牌——保利高屋行，並在8月12日在廣州珠江新城開出了首家保利高屋行旗艦店，正式進軍高端二手房市場。

保利高屋行的口号就是“像賣一手一樣賣二手”，主要依托保利發展全産業鍊資源，瞄準高淨值客戶需求，推出高屋H.A.O服務體繫。目前該品牌已進入廣州、佛山、東莞、蘇州、姑蘇五大城市，重點聚焦核心區域的高端住宅市場。

在市場看來，高端二手房不僅利潤高，且目標客戶對于中介費不像剛需客戶般敏感，同時保利發展作為龍頭企業，有央企品牌作為背書，這無疑是一條明智之路。

不過，該品牌初涉市，後期能否經得住市場的考驗，還有待觀察。

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